觀點地產網 在香港、內地都有業務的港資企業的年度業績中，基本可以反映出兩地不同抗疫水平，以及貨幣資金超發下不同物業的發展狀況。
新鴻基就是其中的典型代表。
9月9日，新鴻基地產發展有限公司發佈2020/21年度全年業績。截至2021年6月30日止年度，集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為港幣298.73億元，去年為港幣293.68億元。每股基礎溢利為港幣10.31元，去年為港幣10.31元。
賬目所示可撥歸公司股東溢利及每股盈利分別為港幣266.86億元及港幣9.21，去年為港幣235.21億元及港幣8.12元。賬目所示溢利包括扣除了遞延税項及非控股權益後的投資物業公平值減少的金額港幣31.05億元，去年公平值減少的金額為港幣55.1億元。
此外，連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，新鴻基年內的總租金收入按年上升2%至港幣247.91億元，淨租金收入按年上升3%至港幣191.49億元。
值得注意的是，新鴻基的租金收入之所以依然能保持增長，主要是內地租金收入增加抵銷來自香港出租物業組合的影響，這是明顯的疫情防控成效不同所導致的結果。
投資內地填補香港窟窿
香港的商場受疫情影響遠遠大於內地，數據足以説明一切。
據觀點地產新媒體瞭解，新鴻基在香港錄得的經常性租金收入按年減少百分之五至港幣180.27億元。而在內地的總租金收入按年上升百分之二十五至人民幣51.99億元。
雖然新鴻基在內地的物業銷售在絕對額上較香港還相差甚遠，但因為內地疫情控制成效良好，所以商場釋放出更多的增長潛力。相比於內地開發商因為有較多新開商場，經營業績實現百分之六十、七十的業績增長，沒有新增商場的新鴻基，業績也得益於內地商業的增長潛力。
反觀香港的投資物業情況，新鴻基直指，疫情反覆，旅遊業持續淡靜，集團的零售物業組合繼續受到影響，續租租金下調。這也導致新鴻基旗下以遊客為主要服務對象的商場表現欠佳。
不過，因為始終有剛需購物需求，所以讓新鴻基在香港的區域性商場表現較佳。新鴻基表示，零售租户的銷售額在2020年底已走出低谷，在社交距離措施有所放寬後，近月持續錄得增長。
只是，新鴻基始終不否認，香港零售業全面復甦取決於大眾接種疫苗的進度，以及能否撤銷跨境旅遊限制。
疫情已經常態化，是否通關，旅遊業何時能恢復始終是一個未知數。並且在應對疫情以及疫情後商業恢復的情況，讓新鴻基看到了內地消費的潛力。其表示，中長期會繼續在內地主要城市選擇性物色高潛力的項目，發展更多具標誌性的綜合項目。
值得一提的是，在今年4月廣州的土地集中出讓中，新鴻基便斥資70.82億元獲番禺區TOD地塊，加上需付出34.61億元相關配套設施的建設成本，總投資金額達105億元。
對於該項目，新鴻基表示將其中比較重的比例用作長線投資：“在大灣區內新增的廣州南站大型綜合項目，總樓面面積約930萬平方呎，其中逾百分之四十的樓面將用作長線投資。”
類似的項目還有2019年新鴻基和平安聯合體以成交總價132.6億元競得的杭州江河匯流綜合體地塊，新鴻基表示該項目地上總樓面合共約900萬平方呎，其中約百分之五十的樓面會用作長線投資。
“隨着這些大型項目相繼落成，集團的經常性收入將進一步提升。”新鴻基如是稱。從年報表述可見，在香港，新鴻基如今依然在想如何應對疫情所帶來的影響，而在內地，其所思考的核心已是如何發展更多項目。
香港樓市復甦
但不得不承認，因為香港是一個開放的國際金融市場，受到國際資本的影響比較大，所以，當各國因為疫情都採取QE政策刺激經濟的當下，香港樓市顯得異常繁華。
最新數據顯示，香港房價已經連續第七個月上漲，已經接近歷史最高水平。據香港差餉物業估價署數據，今年7月全港私人住宅樓價指數報396.3，按月升0.46%，是連續第七個月錄得上升；按年升2.83%，距離2019年5月創下的歷史高位396.9，只相差0.15%。
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，綜合土地註冊處及利嘉閣地產研究部數據顯示，縱使受疫情影響，香港在未全面通關情況下，2021年首8個月全港整體私宅買賣登記宗數錄得48675宗，已經比2020年同期整體私宅登記宗數的35299宗大增近38%，並創自2013年以來9年同期最旺，反映樓市熾熱，大量本地買家爭相入市，剛性需求殷切。
樓市的熱情，讓新鴻基在港項目非常暢銷，其指出，於2021年8月推售Wetland Seasons Bay第一期，所推出的單位接近售罄。
而在過去的一年，新鴻基在香港錄得合約銷售額約港幣232億元，主要來自西九龍匯璽III、元朗Grand YOHO第二期、屯門御海灣II、Wetland Seasons Park第三期以及沙田瓏珀山。
與之對比的是，年內新鴻基在內地錄得的合約銷售額約人民幣49億元。銷售主要來自新鴻基全資擁有的濱江凱旋門第二期B及東莞瀧匯，以及廣州峻林、上海天薈和佛山瀧景等多個合作發展項目。
“自2021年初開始，香港住宅市場的成交變得相對活躍，大部分推售的新盤均反應不俗。”新鴻基評價認為香港市場確實活躍。
因為市場活躍，新鴻基在土地市場上亦變得活躍。其在年內增添五幅地皮，按所佔權益計算，總樓面面積合共約260萬平方呎。
與此同時，新鴻基在內地的投資頻繁度並沒有香港活躍，其年度僅新增上述廣州南站地皮。
按照截至2021年6月30日的數據，新鴻基在香港和內地的土地儲備相差不遠。其中，在香港按所佔樓面面積計算，土地儲備約有5790萬平方呎，當中包括約2390萬平方呎發展中物業，餘下約3400萬平方呎為分佈各區的已落成物業
在內地的土地儲備則合共7530萬平方呎，其中約5900萬平方呎是發展中物業，當中約百分之四十七將興建為可供出售的優質住宅。餘下1630萬平方呎是已落成物業。