4月29日晚，蛋殼公寓發佈了上市以來第一份年報，報告顯示，報告顯示，期內蛋殼實現營收約71.29億元人民幣，同比2018年增長166.5%；事實上，自2015年1月正式運營起，公司收入體量一直處於迅猛增長階段，根據此前蛋殼方面提交的招股書來看，2017年蛋殼實現營收約6.57億元人民幣，2018年營收同比增長307.3%，近三年符合增長率達166.5%。與營收保持同步增長的，還有公司經營的公寓房間數量：2015年年底，蛋殼公寓擁有公寓房間數2434套，而截止2019年年底，經營房間數量為438309套，翻漲約180倍。
只是在年報一片欣欣向榮的背後，蛋殼公寓一直存在的租金貸、現金流、疫情衝擊等問題同樣不容忽視，其股價更是不到四個月就已腰斬。
虧損幅度連年增長
財報顯示，蛋殼公寓核心財務和運營指標保持快速增長，運營效率進一步提升。2019年第四季度，蛋殼公寓收入達21.29億元（人民幣，下同），同比增長112.5%，淨虧損率和經調整EBITDA虧損率，同比分別收窄12.3和13.2個百分點。2019全年，蛋殼公寓收入達71.29億元，同比增長166.5%，淨虧損率和經調整EBITDA虧損率同比分別收窄3.0和3.5個百分點。
截至2019年12月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金共34.56億元，去年同期為24.66億元。但期內賬面現金只有6.85億元，短期借款卻高達45.54億元；負債總額為86.26億元，同比增長79.11%；資產負債率高達95.78%，同比增加13.16%。
不過，與連年增長的規模同樣顯眼的還有連年增長的虧損幅度。蛋殼披露，在2019的淨虧損約為34億元，合每股虧損15.05元，而2018年約為14億元，合每股虧損7.95元，2017年僅為2.7億元。同時，經營活動產生的現金流量分別為-11460萬元、-11620萬元和-119120萬元；鉅額虧損導致公司增收不增利，公告顯示，期內公司歸屬於母公司普通股股東淨利潤為-37.84億人民幣元，同比下降156.21%。
蛋殼公寓的經營規模也在持續擴大。截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營的公寓數量達43.83萬間，同比增長85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓數量約22.4萬間，同比增長46.6%。其他城市的公寓數量近21.5萬間，同比增長156.1%。
而每間房所賺取的租金差價從2018年的715元/月下滑至2019年的584元/月，每間房的收益減少131元/月。
投訴猛增 負面不斷
今年年初至今的新冠疫情租賃行業造成極大衝擊，包括蛋殼、自如在內的租賃企業，幾家行業頭部企業輪番爆出服務管理、租金貸、投訴暴增等負面新聞，對企業及行業同樣造成極大影響。
在疫情爆發以來，蛋殼公寓被曝“一魚兩吃”，向房東要求免收租，卻照舊收取租客租金；眾多租客反映蛋殼以“房東要收房”為由強制要求租客退租或換租；在杭州、北京、上海、蘇州等地都出現被投訴的現象，還被深圳住建局約談，要求蛋殼組織法律專業人士參與研究制定解決方案，積極與業主進行溝通協商；蛋殼曾在疫情期間出台免十天租金的活動，但這個活動最終卻演變成了抵用券，用來每個月抵扣水電費、服務費等其他費用，但不能用於分期月付房租，引發了租客的不滿。
此外，4月20日，蛋殼（杭州）資產管理有限公司被杭州市西湖區人民法院列為失信被執行人，法人張雪被西湖區法院下達了限制消費令。
《商業觀察》記者查詢發現，在網絡投訴平台——聚投訴上，關於蛋殼公寓的投訴貼共有1396條，大多與收費不合理、多扣押金和強行免租等錢款糾紛有關，其中一個題為“蛋殼公寓強行讓業主免租，拒絕交付租金”的投訴專題中，自集體投訴發起人2020年2月4日發起投訴開始，已有199人蔘與，雖然參與的投訴大多集中在2月、3月，但後期的零星參與一直延續到了5月。
在另一個網絡投訴平台——黑貓投訴上，蛋殼公寓的相關投訴有10987條，投訴內容與聚投訴上的相類似。
據媒體報道，不少房東表示，12個月的簽約期裏，一個月是空置期，不會給租金；此外，首月立減的優惠、疫情期間的“愛心免租”也由房東買單。
對於被扣除的愛心支持房租，蛋殼公寓在2月份曾經提出過三種返還方案：合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租、支持蛋殼半個月免租期。但近期，同樣也有房東在微博上反映，在自己不知情、沒有同意蛋殼方案的情況下，直接被扣了部分房租，並且多番聯繫之後，依舊找不到能夠解決問題的人。
股價腰斬 租金貸遭嚴查
蛋殼在年報中指出，2020年第一季度，由於許多居民推遲了復工時間，導致公寓入住率下降，一季度末運營的公寓較2019年年底數量減少，進而影響到公司收入；其估計，2020年一季度收入相較2019年第四季度下降了個位數百分比的幅度，而由於提前終止與部分業主簽訂的租約，導致相關收入損失約8200萬元人民幣。
據BT財經報道，蛋殼公寓2020年第一季度收入再加上現金，總計將在64億元左右，按照2019年第四季度29.67億元的運營成本計算，不考慮第二季度的收入情況，公司還可以再支撐兩個季度。如果蛋殼公寓在2020年虧損超過12.9億元，同時公司沒有股權性融資到位的話，公司就會處於名義上的“破產”狀態。
另一方面，對於備受詬病的“租金貸”問題，蛋殼公寓也在財報中首次回應。公告顯示，蛋殼公寓目前仍有約6成租户選擇租金貸，不過這一比例呈逐年下降趨勢：2017、2018和2019年，選擇租金貸的租户比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。
而今年2月份，一份中共深圳市委政法委員會向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局發出的《關於開展相關排查工作的通知》在網上流傳，其中提到，蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，存在比較大的涉穩風險，要求儘快對蛋殼公寓開展排查工作，全面瞭解蛋殼公寓以及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”情況。
1月17日，蛋殼成功登陸紐交所，最終IPO發行規模減少為960萬，以每ADS 13.5美元的價格出售，融資降低至1.3億美元。上市即破發，一度跌至13美元/股，直至收盤重新上漲回13.5美元。
截至5月11日收盤，蛋殼公寓股價下跌至6.50美元，與發行價相比已經腰斬。