4月中國產業地產TOP20報告·觀點月度指數
觀點指數進入4月，國內疫情逐漸受控，武漢也在封城76天后，於4月8日正式“重啓”。全國各產業地產運營商的簽約及開工逐步恢復正軌，包括武漢地區在內，大批產業項目開工，招商引資也在提速，且項目涉及領域明確，側重於涉及“新基建”及高端醫療技術領域。
4月，證監會、發改委首次明確“新基建”範圍，聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，這兩項對於產業及物流領域都是重大利好，給市場情緒打了一劑“強心針”。
另外，本月產業地產企業在融資市場上也屢有動作，主要以中期債券工具為主，總體利率水平不高。也有部分企業短期資金壓力較大，持續發行短期融資券。
華夏幸福登頂，招商蛇口、上海臨港分列二三
“4月中國產業地產運營發展指數TOP20”，前3名分別為華夏幸福、招商蛇口和上海臨港，3家也均於當月公佈2019年年度業績。
2019年，華夏幸福實現產業服務收入274.05億元，其中環京區域產業服務收入55.14億元，環北京以外區域產業服務收入218.91億元，同比增長73%，產業新城業務園區結算收入額368.37億元。
招商蛇口2019年實現園區開發與運營收入124.76億元，同比增長38.33%，佔總營收12.77%，園區開發毛利率達到31.89%。
上海臨港實現營業收入39.50億元，歸屬於上市公司股東淨利潤13.47億元，同比增長10.12%。
疫情之下，企業經營收入下降，且由於防疫需要，管理運營成本上升。從市場反映來看，4月份產業地產企業融資動作更加頻密。在目前市場環境下，發揮企業“財技”，適當提高槓杆率並不是壞的選擇，且產業地產企業融資利率並不高。
據觀點指數監測，本月華夏幸福、外高橋、上海臨港、張江高科和蘇州高新等企業均有大筆融資動作，中期票據票面利率在2%-6%之間。
各產業園的大型項目也緊隨復工復產浪潮陸續上馬，聯東U谷更是在4月有3個項目接連開工，分別位於常州、重慶和上海。中關村醫療器械園二期項目、上海靜安市北國際科創社區人工智能產業中心等重大項目也接連開工。
即使在受疫情影響最深的武漢區域，也開始有大批項目開工，其中包括了華夏幸福的武漢長江中心項目，以及東湖高新區總投資約138.9億元的14個項目。
此外，中電光谷簽下了武漢蔡甸區數字製造示範園區項目，擬投資20億元；金地威新則首進華中，在武漢江夏區拿下一塊產業用地。
以小窺大，從本月開工項目所涉及的領域觀察，可以發現物聯網、大數據等產業持續火熱。
其中，位於中新嘉善現代產業園的兩個開工項目——浙江博升光電科技有限公司和浙江恆為電子科技有限公司，項目總投資達23.3億元，前者致力於研發和生產3D感知領域的半導體垂直腔體激光器(VCSEL)光芯片，應用於消費電子、自動駕駛、光通信、物聯網；後者涉及信息安全、大數據、網絡通信、特種設備、雲計算等。
而中關村醫療器械園二期項目，以及位於上海張江人工智能島的聯仁健康運營總部項目，均涉及醫療領域新技術，前者聚焦醫療領域高端環節及前沿技術，後者專注健康醫療大數據。
這顯示產業園區不斷加大在物聯網、大數據等產業方面的招商引資力度，同時醫療領域的簽約及開工也在增多，疫情影響下園區對醫療新技術的投入同樣正在加快。
公募REITs試點啓動，利好產業園與倉儲物流
數據顯示，4月份製造業PMI指數為50.8%，較3月份小幅下降，但仍處於50%的榮枯線上，表明經濟仍處恢復態勢，但速率明顯放緩。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
隨着疫情防控形勢好轉，生產活動逐漸恢復正常，製造業PMI指數變動也趨於平穩。從分指標看，新訂單指數為50.2%，比上月回落1.8個百分點，製造業市場需求環比升幅收窄；從業人員指數為50.2%，比上月回落0.7個百分點，但高於臨界點，表明製造業企業復工返崗人員繼續回升。
值得注意的是，4月份新出口訂單指數僅為33.5%，下滑了12.9個百分點，疫情對世界經濟和國際貿易衝擊的影響開始顯現，出口下行壓力明顯加大，更需轉向挖掘內需潛力。
4月20日，國家發改委在例行新聞發佈會上首次明確“新基建”範圍，包括信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施三大類。
“新基建”範圍的明確，對於產業地產企業在前期規劃建設，以及運營階段的招商引資都有了相當明確的指導，可以更好地配合地方政府的規劃要求、產業定位，也能針對意向入駐企業做好生活配套和運營服務空間設計。
4月24日，證監會與發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含範圍裏，文件提到了倉儲物流、國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等。
這對於產業地產和物流地產均為重大利好，特別是產業園區和產城項目，資金投入大而回報週期長的問題長期存在，對企業運營、現金流造成比較大的壓力，此次REITs的推出能在一定程度上解決這部分難題。
疫情後需求釋放，物流業景氣指數繼續回升
物流市場方面，國內需求繼續釋放。4月份，中國物流業景氣指數為53.6%，較上月回升2.1個百分點。
從具體指標來看，根據中國物流與採購聯合會發佈的信息，物流業包括庫存週轉次數、新訂單以及物流業固定投資都有了明顯的回升。區域上看，特別關注中部地區，由於離漢離鄂通道管控措施解除，物流業務量大幅回升。
數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理
從快遞業看，4月份，快遞物流指數業延續回升勢頭，但受制造業PMI環比回落的影響，商務快件和跨境快件指數也呈現環比回落的情形，服務業回升幅度小且部分行業回升緩慢，部分中小企業仍遇到諸多困難。
數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理
不過，快遞從業人員指數比上月回升7.7個百分點至109.7%。隨着部分地區下調疫情防疫等級，快遞企業繼續穩步恢復，快遞行業就業形勢恢復良好。
從倉儲情況看，4月份中國倉儲指數為50.3%，較上月回落2.4個百分點。從細分指標看，庫存指數為44.0%，較上月回落6.5個百分點；庫存週轉次數指數為56.5%，回升2.3個百分點。企業的貨物出庫量有了明顯增加，商品週轉效率正在加快。反映出商品市場需求的回暖，以及物流通暢程度獲得有效改善。