相比房地產開發，物業管理行業正處於“黃金期”。但是2021年，對於物業管理行業來説也是歷經磨礪、機遇空前的一年，收併購頻發，加快整合，市場集中度提升。在不斷洗牌下，市場格局面臨重塑。
1月18日，在中指研究院召開“2022物業管理行業市場拓展線上沙龍”上，業內人士認為，“規模為王”的背景下，2022年物業管理行業擴規模仍將持續。而在收併購市場中，“大魚吃大魚”的現象仍將發生，國資背景的物業服務企業將越來越多地唱主角。
2021年，對於物業管理行業來説是歷經磨礪、機遇空前的一年。圖片來源/IC photo
去年併購交易77宗，碧桂園服務領跑
在“規模為王”的背景下，第三方市場拓展、併購、承接關聯方面積是物業管理企業“擴規模”的重要渠道。
2021年，物業管理行業的頭部企業規模繼續快速增長，其中大體量併購是其管理面積快速增長的最主要因素。
從新增合約面積來看，碧桂園服務“一騎絕塵”，2021年初以54.32億元“聯姻”藍光嘉寶，隨後，在9月一週內約133億接連“鯨吞”富力物業與鄰里樂控股，也為碧桂園服務增加管理面積約2.8億平方米。由此，碧桂園服務成為2021年物業管理行業的“規模之王”。
據中指研究院數據顯示，2021年，物業管理行業已披露相關信息的併購交易達77宗，涉及併購方36家物業企業；交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。
而從併購規模來看，併購面積TOP10企業平均併購規模為8667萬平方米，碧桂園服務、萬物雲在2021年的併購面積均超過1億平方米。
對此，中指研究院物業事業部高級分析師吳奎勇認為，2021年併購市場交易額創新高、大額交易多發，而且併購主體以上市企業為主、併購標的估值迴歸理性。
在吳奎勇看來，去年房地產流動性危機，成為大宗併購交易頻繁的直接誘因。而企業擴規模、求發展是併購潮的內生驅動力。另外一個原因是併購資金充足，為併購的規模化提供了支撐。
併購潮繼續驅動行業規模擴張
併購加速了物業管理行業的整合，行業集中度進一步提升。綜合企業公佈的2021年在管面積目標、收併購以及關聯方的項目供給等各項因素，中指研究院認為，從在管面積市場份額來看，TOP10企業由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百強企業則由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實現佔比過半。
不過，在行業集中度提升的同時，另一個趨勢也隨之而來，就是市場分化加劇。行業整體呈現出一種“長尾效應”，頭部企業憑藉突出的規模優勢，贏得更高的市場認可，小企業則更加艱難。
截至2021年6月30日，披露在管面積數據的港股上市公司共44家。其中，規模最大的碧桂園服務，在管面積已達6.44億平方米，而規模最小的興業物聯在管面積僅約360萬平方米，前者是後者的約179倍。44家港股上市企業的在管面積均值為1.14億平方米，處於均值以上的企業共有14家，頭部企業的優勢明顯。
從目前來看，頻繁併購為整個行業帶來諸多變數和不確定性。對此，吳奎勇預計，未來的收併購市場中，“大魚吃大魚”現象仍將發生。而在收併購領域，國資背景的物業服務企業將越來越多地唱主角。此外，部分中小型物業企業或將借力併購、市場拓展、戰略合作等多種手段快速提升市場份額，甚至實現彎道超車。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 付春愔