中報觀察｜正榮雷聲

觀點網趕在中報季最後兩天，正榮地產終於放出2022年上半年成績單。

截至2022年6月30日止六個月，正榮地產實現收入128.68億元，較2021年同期減少19.6%；毛利由去年同期的30.51億元下降約57.7%至12.89億元，毛利率則同比下降9.1個百分點至10.0%；期內虧損22.52億元；歸屬股東淨虧損26.11億元，全線由盈轉虧。

對於正榮地產來説，上半年可謂水生火熱。

此前於8月15日，正榮地產就已放出盈利預警，向市場宣告今年業績預虧的消息。彼時，公告顯示預計2022年上半年正榮地產歸母淨利虧損25億-30億元，去年同期歸母淨利則為盈利11.66億元。

僅一年時間，正榮地產在淨利潤層面拉開了超過35億元的差距。

就在披露盈警的同一天，正榮地產宣佈擬向泉州市國資委等方面出售其持有的泉州正朗置業有限公司51%股權及銷售貸款，作價1.02億元。

正榮地產表示，經考慮當前的市場狀況及日益嚴峻的經營環境，通過出售事項變現對目標公司的投資，可為集團提供實時現金流入，從而增加流動性，並使其能夠滿足其營運資金需求，降低債務水平及有助於穩定集團的整體運營。

從發佈業績預虧到出售項目，再到如今中報數據轉虧，但或許“最壞時間”尚未到來。

就在中期業績報告發布後一個小時，正榮地產又披露一則內幕消息稱，公司正面臨緊張的流動性情況，預期可能無法如期履行若干2022年8月至10月期間到期的境外債務的償付責任。

銷售底色

截至2022年6月30日，正榮地產連同合營公司及聯營公司實現合約銷售金額約為人民幣213.17億元，同比減少74.1%；總合約銷售建築面積約為130萬平方米，同比減少約73.8%，合約平均售價也隨之下降，報告期內為1.63萬元/平方米，而2021年同期則達到1.65萬元/平方米。

從區域來看，正榮地產主要銷售重心還是聚焦於長三角地區與海峽西岸地區。具體來看，長三角地區合約銷售建面積達到52.41萬平方米，海峽西岸40.94萬平方米，環渤海地區為13.4萬平方米；而長三角地區合約銷售金額則達到100.72億元，幾乎佔總合約銷售金額的一半。

有關物業方面，正榮地產銷售物業已確認收益為127.74億元，同比減少約19.0%，其在公告中表示，主要由於受COVID-19疫情影響，導致部分項目工程有所延後。而銷售物業的已確認平均售價約為1.34萬元/平方米，也較截至2021年同期的1.5萬元/平方米下降11.0%。

截至報告期末，正榮地產合計共有11項投資物業，總建築面積約為68.45萬平方米，集團的該等投資物業組合當中，6項總建築面積約為39.33萬平方米的投資物業已開始出租。

除投資物業出租情況外，正榮地產還在中報中披露上半年租金收入約5460萬元，同比減少15.8%。對此，正榮地產再次表示，由於受到COVID-19疫情影響，期內租金收入有所下降。

值得注意的是，2022年整個上半年，正榮地產並沒有新購入任何土地，截至2022年6月30日，總土儲建築面積為2215萬平方米，預計能滿足2-3年的銷售。

早在幾年前，市場上還滿充滿“2000萬平方米土儲面積是千億房企基本門檻”的聲音，對於正榮地產來説，當下能否完備消耗現有的土儲，穩住經營底盤，仍然是未知數。

債務當前

翻閲正榮地產上半年業績報告，值得注意的是報告期內其他收入及收益同比下降約83.8%至2.06億元。對此正榮地產表示，主要是由於期內出售附屬公司而錄得的收益有所減少。

2022年，正榮地產的名字與“債務困局”聯在了一起。實際上，為緩解債務壓力，正榮地產已經出售了多筆資產。

除向泉州市國資委等方面出售泉州正朗置業有限公司51%股權外，今年3月還以1.56億元價格出售正隆（佛山）置業發展有限公司51%股權予新希望地產；2月份，正榮地產將天津西青“和築梅江”項目交給美的置業，美的方面全資收購接盤兜底，成為該項目全資股東。

退出“和築梅江”項目後，正榮地產管理層召開投資者會並表示，希望對2022年內到期美元債本金進行展期，緩解大量債務到期，解決現金流缺口問題，給予公司一年時間逐步強化經營性現金流。

目前來看，正榮地產合計共有人民幣345.72億元尚未償還銀行及其他借款、賬面值為人民幣45.77億元的公司債券、人民幣236.63億元的優先票據，以及人民幣12.58億元的優先永續資本證券。須於一年內償還的借款總額為326.17億元，須於第二年償還的借款為157.23億元，須於三至五年內償還的借款為151.82億元。

另一方面，正榮地產於2022年6月30日的流動比率為1.3，與去年持平；淨債務與權益比率為148.1%，2021年同期則為85.5%；融資成本同比上升8.1%至3.85億元，而債務加權平均融資成本也略微升至6.98%。

集團的銀行及其他借款、優先票據、公司債券、永續資本證券及資產支持證券總額為人民幣663.59億元，其中人民幣329.91億元將在未來十二個月內到期償還。

正榮地產在業績報告中坦言，預計可能無法如期履行若干於2022年8月至10月期間到期的境外債務的償還責任。

這句話這個晚上正榮地產重複了兩次。

就在中期業績報告發布後一個小時，正榮地產又披露一則內幕消息稱，正面臨緊張的流動性情況，預期可能無法如期履行若干2022年8月至10月期間到期的境外債務的償付責任，而此次涉及到的債券有2026年1月到期年息6.63%優先票據；2021年2月票據、2022年3月到期的年息5.95%的優先票據等整整16只。

宣佈無法履行償債責任消息後，正榮地產又表示，公司證券、2021年2月票據、2022年3月票據及2022年3月人民幣票據將自8月31日上午九時正起暫停買賣。

“我相信正榮人在面對困難時不會舒服躺平。”4個月前正榮地產董事會主席黃仙枝在2021年業績會上表示，給正榮地產一年的時間，逐步穩定經營，改善現金流，預計公司的流動性將得以修復，使債務問題得以妥善解決。

迴歸眼前，留給正榮地產的時間不多了，如何守住安全線，度過難關，是留給這家房企在雷聲之後的思考題。