5月份起，還房貸注意2條新規，LPR轉換有3個誤區，90天后或截止
邁入5月份，天氣逐漸炎熱起來，雖然各地房地產行業復工進度已經達到了90%以上，可成交量依然沒有太多起色，今年所謂的“小陽春”和“紅5月”，消失已成定局。
市場裏的跌宕起伏拋在一旁，對正在還房貸的有房族來説，進入5月份之後，要尤為注意2條新規。
一，存量房貸轉LPR，只剩90天的時間了，儘早做選擇。
根據央行公告，今年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客户就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，也可轉換為固定利率。
請注意：個人房貸轉換時統一用2019年12月發佈的LPR為基準，所有客户在2020年3月—8月期間的任何時點轉換，同一筆貸款的點差都是一樣的，保證大家都公平。
5月份已經過去幾天了，距離8月底還有整整90天時間，也就是説，90天之後，正在還房貸的人就沒有“主動轉換”的機會了。
二，連續降息後，5月份房貸利率將會更便宜。
我們梳理一下今年降息的時間線。
今年2月20日，1年期下調10BP至4.05%，5年期非對稱下調5BP至4.75%。
4月20日上午，一年期LPR利率下調20個基點至3.85%，五年期LPR利率下調10個基點至4.65%。
今年降了兩次LPR，對房貸利率有何影響？
我們不妨拿數據説話，根據機構對全國674家銀行的調研數據，現在全國首套平均房貸利率是5.4%，相當於在本月5年期LPR基礎上加了75個基點。
注意：該機構調研的房貸利率數據是截止4月20日之前的，也就是説，4月份降息後的房貸利率水平，要到5月份才能反映出來，這是本月購房者可重點關注的一個方面。
説了這麼多，很多人可能還是會對LPR、存量房貸、加基點沒什麼概念。
其實，對絕大部分人來説，不用管太多學術化的語言，只要知道一點就行：5年期LPR就是以前的貸款基準利率。
在去年10月份之前籤的商貸合同，在8月底之前都要轉換成LPR合同，只是由原來的“上下浮百分比”的方式，變成了“加減基點”的方式，其他沒有任何區別。
舉個例子，小明在2016年買的房子，按揭合同期限是30年，基準上浮20%，也就是4.9%×=5.88%。
小明和銀行確定在5月份轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為98個基點。
反過來説，假如小明房子買的早，2014-2015年的時候房貸利率很便宜，他的合同是基準下浮20%，4.9%×=3.92。
那麼，此次加點就是-98個基點。
看到這裏，大家應該明白了，加基點是可以為負數的，不管你以前的房貸利率是上浮還是下浮，都不影響轉換成LPR合同，只不過算法變了而已，月供沒變、利率沒變，其他的一切照舊。
此外，在轉換LPR的過程中，要避免以下3個誤區。
1，轉換基準並非是最新LPR報價為錨。
有人會問，4月份的5年期LPR不是已經降到了4.65%嗎？為什麼你的舉例中還用的4.9%？
這一點很多人會混淆，不管今年LPR怎麼降，大家轉換過的LPR合同，重定價日一般都是明年的1月1日，那個時候，切換過的合同才會以今年12月份的LPR進行重新定價。
現在轉換，只不過是把加多少基點給固定下來了，倘若5月份轉換房貸合同以最新LPR報價為準，某種意義上其實對3-4月份早已轉換的人們不公平，這一點央行早就考慮到了。
2，為了圖省事，盲目選“固定”還貸方式。
最近一段時間，看到不少朋友對轉換LPR房貸合同的看法，令我意外的是，很多人在對LPR報價形成機制沒有概念的情況下，武斷的做出“不轉換LPR”、選“固定房貸利率”的決定。
恕筆者直言，對絕大部分人來説，轉換LPR是再合適不過的還貸方式。
原因有二。
一方面，全球降息週期只是剛剛開始，我們在去年11月份，今年2月份，4月份已經進行了3次降息，次數之頻繁，降息力度之大，都是以前沒有過的，相比於以前參考幾年不變的4.9%基準利率，未來LPR的下降趨勢幾乎是板上釘釘。
另一方面，即便CPI再次走高，又出現了通脹壓力，在目前的大環境下也很難再像以往那樣加息，更何況，上世紀90年代我們的基準利率接近10%，在2007年的時候降到了7%，現在已經降到了4.65%，這樣的“長期下降”趨勢不言而喻。
退一萬步來講，就算LPR有上升的可能性，等到10年、20年之後，大不了提前還款就可以了，隨着貨幣購買力的逐步縮水，揹負房貸的時間越長，需要償還的月供壓力就越小。
3，只知道去銀行排隊轉換LPR合同。
不少人考慮到轉換LPR的期限慢慢在靠近，對轉換的流程、時間、文本、規定都不瞭解，只能跑銀行裏去排隊轉換。
事實上，早在2月末，包括工農中建在內的4大商業銀行，已經宣佈了轉換LPR的操作細則。
有的是線上手機及PC端入口自行轉換、接收通知由銀行統一操作；有的是線下通過銀行網點櫃員機轉換，或者服務網點櫃枱，還有的是等銀行經理電話聯繫就行。
因此，在你着急忙慌的跑到銀行之前，不妨先打電話問一下，看自己房貸所屬銀行是什麼規定，如果可以通過網絡簡便快捷的切換LPR，也不用再辛苦的跑一趟了。