破解融資困境的REITs啓航：高科技產業園和物流園迎良機

編者按：本文來自微信公眾號“園區薈”（ID:biaozhunpark），36氪經授權發佈。

4月30日晚，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着國內基建REITs試點正式起步。中金公司認為，此次正式明確以“公募基金ABS”的結構率先作為中國標準化REITs的形態，已經可以基本認為是“真REITs”。

根據海外市場的發展經驗，REITs的基礎資產不僅限於房地產，還可以擴展到具有經濟價值的不動產，如鐵路，公路，通訊，電力，污水處理等。以基設施為資產池被稱為基礎設施REITs。REITs通常具有投資門檻較低，股息率較高，公開市場交易和税收優惠四大優勢。

全球已有41個國家或地區推出了REITs制度，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、非洲、大洋洲等五個大洲。根據NAREITs數據，截止2018年底，美國REITs市值11236萬億美元，是全球最大的市場；歐洲REITs市值2291萬億美元，亞洲RETIs市值2178萬億美元，大洋洲1615萬億美元。

然而，中國REITs卻歷經十幾年探索磨礪，2005年11月中國商務部明確提出“開放國內REIT融資渠道”的建議，但由於立法立案環節各類軟硬性束縛以及此前歷史階段中我國實體資產的存量管理問題尚不突出，中國REITs遲遲未能形成明確的方案和形態。

我國目前已發行多例類REITs。2017年初至今，國內共發行878萬億元，其中屬於此次基礎設施範疇的資產包括產業園、公路和物流倉儲，共有7支，合計發行金額126億元，佔比達14%。基礎設施REITs包含公路類REITs一支，發行金額19.8億元；產業園REITs兩支，發行金額14.2億元；倉儲物流4支，發行金額92.0億元。

2003年-2017年中國在能源、交通運輸、水利等基礎設施領域進行大量建設，累計投資額高達108萬億，REITs作為相對合理的資產證券化產品，若其中1%實現證券化，那基礎設施REITs市場規模將達到萬億級別。

國內首單類永續物流地產儲架類REITs “華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”於2018年12月成功發行，儲架規模50億元，首期發行規模18.46億元，其中優先級11.2億，固定利率為5.05%；權益級7.26億。

長江證券認為，基礎設施REITs短期內以個案試點為主，不會貿然“大幹快上”；長期來看，潛在的REITs資產規模或可達萬億元量級。根據《通知》的安排，“在重點領域以個案方式先行開展基礎設施REITs試點，穩妥起步”。考慮到試點工作的配套規則尚未出台，短期內REITs或以試點摸索、總結經驗為主。

我國2000年至今固定資產投資完成額（名義值）累計達147萬億元，其中交運倉儲、水電氣熱等領域合計超過80萬億元。參考美國市場，各類REITs持有的總資產超過3萬億美元；我國擁有大規模存量資產為基礎，潛在的REITs資產規模或可達萬億元量級。

海通證券認為，截至2019年末，我國基金化房地產信託產品規模僅為15.27億元人民幣。如按照1971年美國REITs發展初期的規模佔儲蓄之比看，經測算，未來我國發展REITs初期的規模將達1.17萬億元人民幣。如果按照2019年美國REITs發展初期的規模佔儲蓄的比例看，經測算，則未來我國REITs遠期規模將達66.22萬億人民幣。

粵開證券認為，本次REITS試點，因要求項目必須有穩定現金流，因此在建項目不可能成為基礎資產，主要用於盤活存量資產，目前地方政府存量基礎設施資產超過100萬億，參考PPP項目中，使用者付費項目大約佔比13%，因此理論上的基礎資產池在10萬億級別，實際上能滿足條件的項目預計在萬億級別。

在各國或地區推行REITs的時候，當期的宏觀經濟的運行特點基本是：經濟增速放緩、利率水平較低且預期低位運行、城鎮化率較高。中金公司認為，中國REITs的市值將達到萬億元級別，若未來將商業地產也積極納入，則規模有望突破5萬億元。

此次試點文件提及：優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目；鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

機構認為，不動產、交運建築、基建、環保及公用事業、通信等行業有望充分受益。試行產業園區和物流地產REITs能夠有效的盤活存量資產，提升資金利用效率。而這兩大領域既符合國家聚焦的項目本身，也符合聚焦的區域，基本都分佈在國家重點規劃的都市羣中。

2018年中國國家級產業園共552家，省級產業園共1991家，分佈在全國31個省市。2015-2019年社會物流總額由216萬億持續增長至298萬億。我國計劃到2025年前落地150個物流樞紐佈局承載城市。整體的底層資產拓展空間廣闊。

長江證券認為，“穩內需”視角下，REITs將助推順週期與新基建投資。基建相關品種，特別是區域性強的水泥將顯著受益。從中期視角看，沿海城市圈建設在融資進一步多元化的背景下有望加速，從而支撐東部水泥企業盈利中樞繼續保持高位。

光大證券認為，我國公募REITs破冰，或將重構建築板塊邏輯。隨着法規完善，REITs出表屬性將強化，帶來中期基建投資增速的上修；建築企業報表的改善（增厚利潤表、資產負債率降低），且後續擴張將突破資產負債率限制。

海通證券認為，此次政策主要受益的A股上市地產公司為工業園區公司和基金管理類公司。建議關注工業園區地產企業中的張江高科、華夏幸福、外高橋、浦東金橋、上海臨港、中新集團、南京高科、蘇州高新，以及基金管理類公司世聯行、光大嘉寶。

“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”於2018年12月成功發行。順豐豐泰產業園依託順豐的產業資源，構建智慧物流、科技創新、供應鏈、互聯網 、金融、大數據等綜合服務體系，打造區域產業創新、協同發展的服務型園區。

順豐豐泰主打產業園產品，是順豐集團重點打造的產業地產平台。順豐豐泰母公司為順豐控股，2019年實現營收1122億元，歸母淨利潤58億元，業務主要為時效業務和經濟業務，現在也推進順豐快運等新業務，是快遞行業領先的龍頭企業。

2013年成立至今，順豐豐泰產業園已經在超過46個城市成功運營多個園區，運營面積超過540萬方，服務客户超過1000家，成功圍繞中國重點經濟圈、城市羣、產業帶和物流樞紐進行全國性佈局。

上海青浦產業園地處虹橋機場物流產業集羣區，是各大物流公司全國總部聚集地，集研發、辦公、智能倉儲、智能分撥、生活、休閒功能於一體的智慧園區，項目總體量約13.8萬方。園區位於上海市華南路555號，地處大虹橋產業升級腹地。

無錫電商產業園位於無錫市新吳區南開路110號，佔地138畝，緊鄰無錫碩放機場，是一個集快遞、倉儲、物流、跨境、金融、辦公、電商服務等模塊於一體的臨空智慧物流園，將有效輻射華東城市羣。項目以“空港物流城”品牌為核心，產業聚集度非常高，倉庫建築面積為A倉5845平方米、B倉5937平方米。

文章來源:36kr