萬科這次沒考好

作者｜周超臣

頭圖｜萬科業績推介會直播截圖

萬科的半年報“超出預期”。因為沒有人會預測到它的淨利潤時隔12年後再次出現下滑。

8月29日晚（週日），萬科發佈了截至6月30日的2021年中期業績，財報顯示，萬科期內實現營業收入1671.1億元，同比增長14.19%，歸屬上市公司股東淨利潤110.47億元，同比降低11.68%。其中最引人矚目的數據就是歸母淨利潤出現了兩位數下滑，這也是萬科2008年以來首次在年報和中報中出現歸母淨利潤下滑。

在30日上午的業績推介會上，萬科總裁祝九勝檢討道：“這讓我想起讀書時候的感覺，就像期中考試考完成績出來了，在覆盤的時候面對很多老師，沒考好怎麼跟老師來回答。心情很忐忑之時也不會忘掉，還是要立志成為、特別是長期成為一個好學生的定位和志向。”

權益淨利潤同比下降，讓這份財報顯得略微尷尬，截圖：萬科財報

他將上半年淨利潤出現嚴重下滑歸因於三點。

第一，這幾年萬科的開發業務銷售增速相對都有限，今年上半年結算收入增長11.9%，增速跟同行相比較低。

第二，開發業務的利潤率處於下降狀態。近年來萬科所銷售的產品中，地價佔售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比大概漲了17個百分點，並會逐步體現在以後的結算收入和結算利潤上。“我們今年跟去年同期相比，中期的毛利率從税後的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣税的毛利率從32%降到了23%。我們的銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑，這是第二方面的原因。”祝九勝説。

第三，轉型業務效果還沒有真正體現出來，祝九勝説：“人比人氣死人。”

“我們從14年開始逐步從房地產開發轉向不動產的開發經營服務並重。今天再來反思這個問題，我們對我們經營類的業務、服務性的業務，有很多值得檢討的地方，比方説我們對完成這個過程所需要的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力，我們當時是嚴重估計不足，或者叫低估了，嚴重低估了。”祝九勝檢討道，“我們當年樂觀了。”

這其實不是萬科第一次檢討。

上次還要追溯到2018年9月，萬科董事會主席鬱亮在萬科南方區域9月月度例會上公開進行了內部戰略檢討，也就是在那次，他提出了著名的“活下去”：“萬科三年事業計劃書的制定要“把‘活下去’作為基本要求，我們的戰略圍繞‘活下去’而展開，這是最底線的戰略，是‘收斂’和‘聚焦’的戰略”。

跟那次鬱亮的內部檢討不同，這次祝九勝的檢討更像是對財報數據不好看邊檢討邊解釋，畢竟這次他面對的是投資人、分析師和媒體。

面對過去一段時間，政府圍繞“房住不炒”“租賃並舉”出台的房企融資三道紅線、兩個集中、40%銷售額拿地限制等一系列政策，祝九勝接受媒體採訪時表示，萬科會堅持做一個好學生，“政策是供人遵守的，我們也一直按照政策和相關的監管要求執行。”

截圖：萬科財報

“例如三道紅線，我們把不突破紅線，長期處於綠檔，保持良好的評級、良好的流動性，都列為優先級事項，是我們穩中求進的基本前提。”祝九勝説，“我們的主張一直是我們是農民，老老實實地種地，不去預測天氣。其實作為農民，有時候是擺脱不了‘看天收穫’的侷限性的，我們儘可能地在同樣的政策、同樣的市場環境下，讓自己的收成能夠越來越好，儘可能地讓廣大利益相關方滿意。”

那麼萬科的毛利率什麼時候能夠企穩？萬科CFO韓慧華表示，萬科中報的扣税後整體毛利率是18%，開發業務扣税後大概是19.6%，如果還原到同口徑的税前的毛利率是24.9%。“過去這幾年，特別是2017年以來，地售比一直是在上升的，所以開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢，從銷售端逐漸地體現在結算端。所以，可以看到從一季度、中期，乃至全年可能都是這樣一個邏輯。對我們自身而言，未來兩年還是有一定的毛利率壓力。當然我們希望通過自己的努力，儘可能地去減少對業績的影響。”她説。

至於會不會採用利息資本化來提高利潤，她給出了否定的答案：“我們在財務上一直是堅持非常審慎的原則，未來我們仍會嚴格地按照這一政策執行，繼續堅持審慎的財務策略。”

祝九勝説：“短期來看，我們很難預測準，整個行業的毛利的下降是有目共睹的，我們全年的壓力還在。至於（利潤率）降到什麼時候、什麼時候可以回升，我認為從更長遠的角度，行業一定要回到平均的回報水平。當然行業的平均回報水平不等於企業的回報水平，可以推斷的是，誰的精細化管理做得好，誰的產品好、服務好，誰就更能夠贏得客户、贏得投資人的青睞，他的回報水平就會高一點。”

其實回顧國家推出的這一系列房地產政策，都是三孩政策的配套措施，從住房端緩解生孩子的經濟壓力。虎嗅在7月26日《推倒壓在生孩子頭上的兩座大山》一文中就提出：“目前來看，房地產行業和校外培訓行業成為當下阻擋我國實施一對夫妻可以生育三個子女政策的兩座大山，現在到了必須推開的時候了。”

正好有媒體問祝九勝怎麼看“房子是壓在三孩政策的一座大山”，結果他又開始了“檢討”：“作為住房的從業者，我們所做的貢獻還不夠，還是有點慚愧。早在20多年前，萬科就提出我們的使命是讓新進入城市的年輕人獲得有尊嚴感的居住條件，這也是我們做業務的初心之一。但從現狀來看，我們目前做的貢獻是不夠的，解題也不是特別有力。”

不過祝九勝話鋒調轉：“我們所作的貢獻中，唯一值得一提的是長租公寓業務。我們從2008年開始探索長租公寓業務，2014年開始大規模佈局，到今天14.8萬間房間，服務了超50萬的客户，我們就是希望提供高性價比、有尊嚴感的出租公寓。這中間有6.5萬間是萬村業務，其中有6萬間在深圳，加上管理費，均價是1260塊錢，在深圳屬於性價比不錯的。我們的城市泊寓均價也不高，均價含管理費是1991元。”

截圖：萬科財報

他接着説：“在這方面，我們覺得挺安慰，我們認為這是響應了租購併舉，提供了居住解決方案。但股東就不滿意了，因為我們這項業務現在不賺錢，但投入了相當的時間、精力和資本，客觀來説也影響了我們開發集售業務的銷售增長。在推進泊寓業務和其他相關經營業務過程中，我們越來越發現這些業務的民生屬性非常強，是為產業、為實體服務。雖然沒賺到錢，但解決了社會真實的需求和痛點，對我們而言仍是一件有價值的事情。”

不得不説，萬科培養的高管都有一個能自圓其説的三寸不爛之舌。

借用祝九勝的話提醒萬科：“口頭回答問題都非常容易，也容易自圓其説，其實對業績問題，最好的回答就是靠長期的行動，靠努力、靠長期的努力。”

希望下次萬科不用再檢討了。

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