圖片來源@視覺中國
文 | 伯虎財經，作者 | 唐伯虎
融創會不會成為下一個恆大？這個問題，懸在每一個等待交房的業主心上。
半年多以來，融創一改過去“買買買”的大手筆，轉向“賣賣賣”的模式，但“大象”割肉，收效甚微。
3月下旬，融創中國2021年歸屬股東淨利潤同比下降85%、年報“爽約”的消息相繼傳來，其盤中股價更是一路急跌。
4月1日起，融創中國在香港暫停交易。
“炸彈”正式開啓倒計時，融創能不能找到那根安全線？
01 過上“緊”日子2020年，融創實控人孫宏斌在業績發佈會上表達過對樓市“洗牌”的感慨，提出融創要以“處置不良資產、降低融資”等收縮戰術為主，“公司拿地會謹慎，不賺錢的活不幹”。
那段時間，融創出售了幾個酒店、多次減持金科股權，換來2020年融創淨負債率、資產負債率兩項指標達到“三道紅線”政策標準。
這可能給孫宏斌加註了信心，2021年上半年，孫老闆彷彿忘記了之前的謹慎，再次開啓買地大計。
去年2月，融創一口氣在蕪湖、無錫、重慶等6個城市拿地，其中蕪湖地塊溢價高達169.44%；其與建發聯合體拍下的上海普陀區地塊，單價超8萬元/平方米。
去年5月，融創通過招拍掛網站以430億元的價格收購18個地塊，單月拿地金額幾乎接近前4個月的拿地總額。
中國指數研究院統計到，2021年前6個月，融創拿地83宗，總成交額突破千億元。
瘋狂拿地背後，當然有融創的金錢力支撐。2021上半年，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣3,207.6億元，同比增長64%。
信心爆棚的孫宏斌在融創中期業績發佈會上放出豪言，“除了我們以外都有可能爆雷”。
然而，孫老闆這句話很快站不住腳。
2021年下半年，融創開始“割肉”倒賣家產，包括相繼轉讓上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓、昆明文旅城二期等多個項目，出售貝殼股份、變賣融創服務股權等等。
去年11月，孫宏斌甚至自掏腰包，以無息借款的方式為融創提供自持的4.64億美元資金。
半年時間，融創回血近400億元。只是，跟融創在2021上半年9971.22億元的負債總額相比，這點錢杯水車薪。
進入2022年，融創的hard模式進一步升級。
根據中商產業研究院數據，今年2月，融創中國單月銷售面積為165.4萬㎡，同比下降24.72%；銷售額223.6億元，較去年同期減少32.75%。
另外，融創中國陷入多起票據追索權糾紛，其在重慶、四川等地子公司均有涉及。
到了3月份，融創的“緊”日子又覆上一層霜。3月28日，融創發佈公告稱，不刊發2021年未經審核年度業績，延期舉行董事會會議，並表示融創中國股份將於4月1日起暫停買賣。
對於這麼做的原因，融創在公告中解釋，是近期國際評級機構下調了公司評級引起有關境外貸款問題，以及融創房地產境內公開債展期事項等對財務報表的不確定性。
後者正是這一次引發投資者擔憂的導火索。
這裏提到的境內公開債，涉及的主要是融創在2020年4月1日發行的本金40億元的“20融創01”的本息和2021年4月2日發行的本金20億元的“21融創03”的利息。
為了這兩個項目的展期，孫宏斌親自下場，押上自己的無限連帶責任擔保。40億元的債務説扛就扛，但是融創的困境，紓解起來沒那麼容易。
02 “埋雷”年報“難產”的不只融創一家房企。據不完全統計，恆大、富力、合景泰富等超過15家上市房企都宣佈了年報延期，其中世茂、佳兆業、中國奧園等7家房企在4月1日同步停牌。
受新冠疫情影響是一方面，資金流動性問題才是真正的老大難。
一直以來，融資、加槓桿的模式貫穿着諸多房企拿地、建設的過程。在房地產市場的高增長階段，房企能夠快速完成預售、清盤的過程，實現資金儘快回籠，從而保證自己站在安全地帶。
但是，當行業告別野蠻生長階段，現實一下子把房企分為了兩極——高槓杆的房企唯恐跑不過時間，鉅額負債壓力就顯現出來了。
融創給自己埋下的雷，也隱隱有了觸發之勢。
2015到2019年間，孫宏斌帶領融創通過頻繁併購的方式屢次實現低成本拿地，包括與綠城組建合資公司注入綠城旗下的優質地產項目、對價收購萊蒙國際、中渝置地、泛海控股、陽光100、長江實業等公司多個項目的股權等等。
此外，在2020年短暫“熄火”後，融創又在2021上半年多次下注買地。
這種套路下，融創積攢了大量土儲資源，銷售金額和銷售面積倍速增長，逐漸擠進國內房企第一梯隊。
與之相對的是，2016年開始，融創資產負債總額從原來一直控制在1000億以內，飆到了2500多億，並在此後幾年連連追高，到2021年上半年負債總額逼近萬億級別。
在孫老闆看來，“房地產就是輕資產，買地賣出去了就是輕資產，賣不出去就是重資產”。這其實就是一場賭局，搏一搏，説不定單車能變摩托。
融創真能一直保持“輕資產”屬性倒還好，問題是，它造了一艘“巨輪”。
孫老闆熱衷併購，不侷限於土地。除了對外投資入股了金科地產、鏈家、樂視等多家公司（其中樂視讓融創損失了165億元），融創出手最猛的一次要數與萬達之間的“世紀大交易”。
2017年，融創以631.7億元收購13個萬達文旅項目91%的股權和76家萬達酒店，又在第二年以62.81億元的對價收購萬達旗下原文旅集團和13個萬達文旅城的設計、建設、管理公司，兩筆交易合計涉資近700億元。
到2019年，融創旗下業務形成了服務、地產、文化、文旅以及新的會展會議和康養等在內的六大板塊。
值得注意的是，融創主要的資金來源一直是地產。2021上半年，融創958.2億元的收入中，91.3%由物業銷售業務貢獻，文旅和物業管理的收入分別為26.1億元和24.2億元，佔比均不到3%。
這麼看來，文旅板塊耗費了大量資金，回本卻十分緩慢，“重”是真重。
放眼這艘“巨輪”，在物業銷售業績放緩之時，融創內部竟然沒有一個板塊能挑起大梁。更何況融創服務與母公司融創中國財務隔離，即使該板塊去年利潤翻倍，也救不了火。
03 “掃雷”半年多來，融創中國的自救有目共睹。然而，眼下融創拿不出40億元的款項也是事實。
伯虎財經注意到，近期多家媒體報道了融創員工至今未收到年終獎的新聞。
另外，一位融創內部人士告訴伯虎財經，西南區域這幾個月推遲發工資，月初還裁掉了品質和銷管部門。
而在購房者看來，最關心的莫過於“買了融創的房子，還能交房嗎？”
目前，融創在天津、海南、雲南昆明等多地的樓盤出現停工現象。業主們對於按時交收房的期待逐漸變成希望“老孫挺住”，只要能交房就可以。
這讓伯虎財經想起早先恆大“爆雷”，業主們不僅擔心期房會不會爛尾，甚至開始諮詢“如果爛尾，是否還要還貸款？”
事實上，對比起恆大，融創的處境還有轉圜餘地。
恆大的業務版圖鋪得更大，除了地產還有恆大汽車、恆大財富等多項業務，其中恆大汽車直到2021年上半年還在虧損狀態，恆大財富更是波及99%的恆大員工。
另外，恆大還有高達2000億元的待兑付商票，總負債規模接近2萬億。
相比之下，融創的“雷”在地產，也萬幸只在地產。
立於危牆之下，許家印開始賣房補救，不斷尋找項目接盤者；孫宏斌也押上了自己。
好消息是，目前為止融創還沒有躺平。3月25日晚，孫老闆發佈朋友圈，“2022年一季度，我們在28個城市交付43個項目，用最大誠意兑現成千上萬户業主交託的幸福期許”。
4月1日，“20融創01”債券展期方案通過，融創多爭取到了18個月的“掃雷”時間。
今年以來，中央各部委及各省市多次出台房地產行業利好政策，給市場傾注了信心。融創截至2021年上半年仍有2.3萬億的土儲貨值，在行業向暖下，融創絕地逢生不是沒有可能。
當然，最重要的還是和時間競跑。