“第三支箭”落地,房地產併購再啓?

“第三支箭”落地,房地產併購再啓?

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

2016年10月3日,許家印躊躇滿志。

彼時,恆大表態將借殼深深房回A,先後引入三批戰投共1300億元,並簽了上市對賭協議,不僅約定了上市時間及三年淨利潤,還約定了對賭期分紅比例不得低於淨利潤的60%。

參與恆大回A,成為一場穩賺不賠的買賣,成功估值翻番;失敗則恆大回購股權,還能賺取分紅。

但令戰投們沒想到的是,深深房A創下了中國股市重組停牌最長時間的記錄,累計停牌時間達1516天,四年後恆大回A失敗,他們中的絕大多數被迫轉成股東。

許教授回A融資夢碎,A股房地產股權再融資的防守壁壘,即便規模如恆大也並未踢開。1300億戰投轉普通股事件後沒多久,恆大危機爆發。

事實上,房企股權融資自 2010 年之後基本處於停滯狀態,為抑制房地產投資過熱,上市、再融資和重大資產重組均被暫停;2015年,股權融資雖短暫重新開放,但一年半後的 2016 年 7 月,為約束房企過度加槓桿融資,股權融資再次停滯至今。

所以,當時隔12年或6年,上市房企股權融資再度放開後,業界不少人感慨,如果恆大再堅持一年,或許會有轉機。

2022年 11月28日,“第三支箭”的落地,證監會決定在股權融資方面調整優化,支持房地產企業股權融資,包括:

1. 恢復涉房上市公司併購重組及配套融資(允許房地產行業上市公司發行股份 或支付現金購買涉房資產);

2. 恢復上市房企和涉房上市公司再融資(保交樓、保民生、經濟適用房、棚改和舊改);

3. 調整完善房地產企業境外市場上市政策(恢復以房地產為主業的 H 股上市 公司再融資);

4. 進一步發揮 REITs 盤活房企存量資產作用(保租房、倉儲物流、產業園區);

5. 積極發揮私募股權投資基金作用;

可惜巨量債務逼近,沒有給恆大更多時間等待。

暴雷的400天內,恆大正加速拆解,不斷的處置資產、清理債務,三天前,停工1年的恆大超級總部地塊剛被興業信託為主導的安和一號房地產以75.4億接盤。

“激活”收併購市場

但從“第三支箭5條”拆解看,無論是對於優質房企,還是已經出險或暴雷的房企均有利好,業界普遍認為這項政策將會有效促進房地產行業基本面復甦和企業併購重組。

“第三支箭”首條明確了對房企重組上市的寬鬆政策,出險房企可藉此類重組上市來理順債務關係,優質房企則有收購或控制出險房企的機會,對整體行業積壓已久的債務問題起到真正的化解作用,激活行業收併購市場。

但此次政策對再融資募集的資金用途有明確的規定,主要用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等,不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。

中銀證券認為,本次政策“鬆綁”解決了近年以來上市房企無法進行資本運作的矛盾,尤其是房企獲得了非公開方式的融資方式,有助於定向尋找投資方,規避了此前公開發債面臨的認籌不足的困局。

央國企受益更大

證監會股權融資 5 條雖未明確劃分政策受益方是國企還是民企,原則上所有地產企業都有可能受益,但從短期來看,不少機構還是認為安全性能越高的房企,率先獲得政策支持的概率更高。

國金證券指出,恢復房企及涉房企業股權融資後,母公司有涉房資產的房企和頭部央國企或受益最大,如中交地產、中華企業、華髮股份、建發股份、首開股份、南山控股等,且低 PB 估值、自身資產負債率較高的房企邊際收益更大。

頭部央國企能通過併購重組擴大土儲,如保利發展、中國海外發展、招商蛇口、華潤置地等;混合所有制和優質民營房企則能通過股權融資緩解資金壓力,渡過當前的現金流困境,如新城控股、美的置業、金地集團等。

就目前而言,新城控股是A 股房企公司中有定增批文在手,且能夠最快利好房企“第三支箭”的民營房企,2016年獲得定增後,其於今年3月延長定增有效期。

平安證券也認為,允許上市房企發行股份或支付現金購買涉房資產並配套融資,一方面利於集團控股母公司擁有土地資源的房企做大做強,盤活集團未上市土儲;另一方面有助於提高優質企業併購積極性,在負債可控的基礎上通過再融資收購優質資產,同時補充擴充資本金實現規模快速突破。

這也意味着,繼去年央行、銀保監鼓勵優質房企參與地產項目兼併收購後,房地產市場併購市場將再次啓動,而央國企和混合所有制房企,率先獲得政策支持的可能性更高。

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