半年收租225億元，萬達商管還是收租王|2022年商業地產企業中報拆解
各大地產上市公司的2022上半年度財報顯示，銷售市場受疫情的影響仍在持續，但經營性物業所表現出的韌性已然顯現。伴隨存量市場的進一步深化，經營能力將愈發重要。本文對財報所展示出的經營能力本身進行了拆解分析，並據此回答與解釋了經營能力提升的本質以及現狀市場應用等問題，以期對市場有所助益。2022年上半年，受到國際形勢變化及新冠疫情影響，中國經濟增長面臨嚴峻挑戰。從週期內看，國內房地產市場整體面臨需求收縮、供給衝擊、預期減弱等多重壓力；商品房銷售額同比下降28.9%，社會消費品零售總額下降0.7%，商業建築（2萬平方米以上）項目開業數同比下降19%；北京、上海及深圳等地的疫情也同時帶來了區域消費市場的驟時降温。從財報分析來看，在華潤、萬科、龍湖、大悦城等頭部房企的財報中均表現出對未來市場發展的強烈信心，同時明確了提升企業運營能力的發展方向。上述上市公司均在財報中表示，未來計劃進一步提升專業化全域運營管理能力，以應對動盪的市場時局、增強穿越週期的能力。受疫情影響，3至5月商業消費不及2021年同期，整體餐飲消費影響較大2022年上半年，社會消費品零售總額為210432億元，受疫情影響，社會消費品零售總額同比下降0.7%。按消費類型分，商品零售190392億元，整體商品零售消費基本與去年同期持平，同比增長0.1%；餐飲收入20040億元，同比下降7.7%，餐飲收入受到較大影響。從整體指標來看，2022年上半年整體商業消費總額及商業零售消費與去年同期基本持平，餐飲消費出現較大下滑。截止至2022年6月，商業消費達34977億元，同比增長3.9%，已基本恢復活力；餐飲消費為3766億元，同比下降4.0%，仍在緩慢恢復。營業收入小週期內呈波動發展趨勢，2022年疫情產生較大影響從三年短週期看地產上市公司的營業收入，呈現波動發展的趨勢。受2022年疫情影響，大部分上市公司的營業收入增長趨勢受到遏制，甚至產生較大降幅。僅部分上市公司如萬科（2069億）、龍湖（948億）、綠城（728億）及大悦城（91億）實現了三年營業收入的高速增長；得益於銷售物業的良好發展，龍湖集團2022年上半年營業收入已趕超華潤。華潤置地（728億）、中國金茂（287億）及恆隆（44億）等上市公司因疫情影響，整體發展速度趨緩。新城控股（428億）、九龍倉（68億）、合生創展（109億）、瑞安（44億）等上市公司受到較大影響。2022上半年物業銷售受市場及疫情波及，五成頭部房企營收負增長2022年上半年，整體上市房企的營業收入呈兩極分化態勢，47%的企業營收呈現負增長，平均降幅為34%。其中降幅較大的瑞安、綠地及新城控股均受制於銷售物業收入的下降；瑞安在財報中表示，上海、武漢住宅銷售收入大幅度下降；綠地2022年上半年物業銷售額較去年同期減少約63%，新城控股2022年上半年物業交付收入較上年同期減少較多。寶龍地產同樣受到銷售物業影響，2022年上半年物業開發銷售面積下降近一半。太古裏、九龍倉等港資企業在財報中表示營業收入下降主要受疫情及部分銷售物業影響。九龍倉2022年上半年銷售及租金收入受到較大影響，中國內地投資物業組合出現近年來的首次下降。合生創展營業收入下降主要受投資板塊（非地產投資）業務的損失，2022年上半年，合生創展整體投資板塊損失18.19億港元，為營業收入下降的核心原因。中國國貿營業收入下降原因主要為疫情影響下的酒店、商城租金及停車費等收入減少所致。各大地產上市公司的營收體現出了較大的波動，導致營業收入增長下降的核心原因主要為疫情帶來的整體影響以及物業銷售市場的疲軟。一方面，疫情頻發增加了消費者對未來的不確定性，不確定性致使消費及消費預期收縮，最終進一步反饋到市場。另一方面，在房地產市場“三條紅線”、房貸“兩條紅線”、土地“兩集中”等政策調控下，以往房地產企業高槓杆、重資產、快週轉的商業模式本質受到挑戰，經營表現也變得“不穩定”。在疫情常態化及市場動盪的今天，預計“穩中求進，穩中求變”將成為行業未來發展的主旋律。短週期內租金收益增長雖有放緩，但整體呈現穩步發展的態勢從租金收益增長來看，整體發展呈現平穩態勢。萬達商管（225億）、龍湖（46億）、新城控股（43億）、萬科（39億）的租金收入發生較大增長；其中營業收入下降46%的新城控股，其租金收益增長7.39億人民幣，增幅高達20%。相比營業收入短週期增長的波動性，租金收益在疫情週期下整體表現較為穩定。其中大悦城地產與華潤置地整體租金降幅較為明顯，分別為-26%及-6%。從租金收益增長趨勢發展來看，相比2021年租金平均增長率（34.5%），2022年租金平均增長率縮減至6%，租金增長放緩。2022年上半年經營性物業收益較為穩定，避險屬性突出▲ 數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
2022年上半年，地產上市公司受到疫情影響導致營業收入產生較大波動，但租金收益仍趨於穩定，體現出了經營性物業在疫情下的強大韌性與抗週期性。其中，租金收入下降較多的大悦城及華潤主要受租金減免影響，大悦城2022年上半年因減免租金使得租金收入大幅度下降；華潤2022年上半年減免租金17.5億元，如剔除減免租金影響，租金收益實際增長14.2%。港資企業主要項目分佈在國內一二線城市，受上半年上海、北京、深圳等一線城市的疫情及“雞蛋放在一個籃子裏”的產品佈局策略影響，租金收益普遍呈輕微下降趨勢。其中九龍倉2022年上半年整體經營收益下降4%；太古地產整體租金收入下降3.1%，但撇除租金支援攤銷和人民幣幣值的變動的影響，上半年太古地產在中國內地零售投資物業租金收入總額實際上漲7%。雖五成房地產上市公司的經營性物業收益表現出下滑的趨勢，刨除疫情帶來的租金減免影響，實際收益並未出現太大波動。整體展現了經營性物業強穿透週期能力及穩定性。經營性物業的避險屬性在部分上市公司的財報中亦有體現，寶龍地產在中期財報中提到配置商業物業的核心原因是為了追求穩定及經常性收益。從資產視角，經營性物業本身即具備獲取穩定及經常性收入的特性。根據睿意德2019年的研究顯示，持有期超過七年以上的地產基金平均損失率接近於零，經營性資產自身即具備非常強的抗週期與抗風險特性。所謂經營性物業，其核心在於企業對於所持有物業的長期經營能力。首先，經營是一種能力，具備長週期下的成長性，可以在較長週期下不斷提升，帶來更高效的收益；伴隨經營能力的不斷提升，企業會獲得更穩定的收益及更明確的增長預期。其次，經營性物業經營模式自身具備風險轉嫁能力，作為一個消費供給生態載體，經營性物業與租賃方為合作關係，其收益來源主要為商户所提供的租金收益，租約自身會帶有較為穩定的增幅約定；同時通過租約的綁定，經營性物業與品牌方共擔經營風險，使其擁有更強的抗風險能力。疫情下，品牌方的選址亦變得更加謹慎，會優先選擇經營能力強且產品自身較好的經營性物業。從地產行業現狀市場來看，物業資產價值本身發生跨越式突破的可能性非常低，而長週期下的經營能力仍有較大的突破空間。那麼我們應該如何去加強其穿越週期的能力呢？要想解決這個問題，我們從經營能力重要參考指標入手，探究經營性物業經營能力驅動的核心邏輯及底層能力。出租率：代表經營性物業對出租方的吸引力，關鍵因素在於自身產品、策劃及運營能力；租金：租金源自商户，收益主要取決於物業整體的輻射範圍以及對消費客羣的吸引及拉拽能力；客流量：取決於經營性物業對消費客羣的吸引力，源自產品打造、內容策劃及服務運營能力；經營性物業經營能力的本質在於對消費客羣持續的消費引領及轉化能力：儘管市面上對於經營能力的評價指標有很多，包括企劃、物管、招商、運營及內容等多個方面。但基於對核心經營指標的拆解，我們認為經營能力的本質是對於消費者持續消費引領及轉化的能力。缺少了持續吸引消費者的能力，即使擁有好的產品，亦會出現發展停滯甚至於不良資產的情況。消費引領及轉化能力提升需基於商業模式本質，予以重新思考流量中心化，通過加速構建一體化大會員體系，構建一體化消費運營能力2022年上半年，華潤萬象生活表示將一進步加速構建一體化大會員體系，在商管及物管渠道打通的基礎上，未來將整合集團營銷、康養等六大業態，通過萬象星品牌實現積分、權益互通，為消費者跨業態交叉引領奠定基礎。華潤通過對各大物業板塊的拉通，促進消費流量中心化，將各個物業的流量轉化至經營性物業流量池，提升旗下整體經營性物業對消費客羣的吸引及轉化能力。龍湖集團也提前佈局了類似的戰略，通過大會員體系的拉通，形成瓏珠在住宅、購物中心（天街/星悦薈）、租賃住房（冠寓）、智慧服務、塘鵝租售等各類場景之間的權益互通，提升消費客羣的吸引及轉化能力，構建一體化消費運營能力。表面上看華潤和龍湖的大會員體系是通過技術問題解決的，實際上背後隱藏着行業對商業模式的重新思考。即使是華潤、龍湖、萬達這樣的上市公司，打通各物業之間的壁壘也不是一件簡單的事情，跨部門之間的權益拉通將涉及到對旗下各個物業渠道的深度改革和各物業板塊角色的重新定位，需要經過長時間、高難度的磨合拉通。但即使困難亦去實現的背後意義在於減少內部資源損耗；一是可以突破不動產物理距離，實現線上線下的流量交叉賦能；二是可以降低發展成本，提升公司運行效率和韌性。説到商業模式的重新思考，輕資產模式亦是對商業地產模式的一次重要改革。相比於以往的物業開發邏輯，輕資產模式下關注的是企業運營能力的對外輸出體現，商業模式本質發生了“利己”到“利他”的轉變，在構建消費運營能力的邏輯之下，側重塑造的是定製化的運營能力。三年的特殊時期讓地產行業發生了很多變化，通過對各大地產上市公司的分析，我們發現變化本質源自消費的變化，經營性物業在期間表現出的穿越週期能力離不開引導消費、轉化消費的能力。在國際消費中心城市等政策的推動下，我們認為經營性物業的發展將長期向好，而消費運營能力將變得更加重要。為此經營性物業要苦練內功及外功。對內需做好組織內部的創新變革，增強發展活力及潛力，對外增強自身業務拓張的應變能力，提升定製化服務能力。機遇與挑戰並存，未來如何做好消費引領和消費轉化，將會是整個行業應該思考的重要課題。文章來源:樂居財經研究院