民營房企海外融資破冰 首單美元債為何花落卓越？

  3月伊始，乍暖還寒，房地產融資春意漸暖，短短几日，多家房地產企業成功發債或披露發債計劃。

  18日，市場再度傳來令行業振奮的消息：卓越商管成功發行1億美元優先票據，債券期限3年，利率低至2.91%，該利率不僅低於部分國央企的融資利率，同時也創下了卓越商管境外發債利率的歷史最低記錄。藉此，卓越集團成為2022年首家實現美元債融資的民營房企。

  自去年以來，嚴苛的調控疊加美元債違約層出不窮，房企信用評級遭遇頻繁下調，房企境外融資受阻。貝殼研究院發佈的融資數據顯示，今年前2月，房企境內外發債856億元，同比下降59%，其中，境外債券規模佔比僅22%，較2021年同期下降25個百分點。

  在此背景下，卓越集團作為2022年首家發行美元債的民企更顯難能可貴，這也意味着，民營房企的融資環境邊際正在好轉。

  境外融資渠道收窄，行業進入信用重塑的關鍵期，卓越集團緣何能夠搶佔境外融資先機，拿到寶貴的“入場券”？答案或許就藏於這家老牌房企對市場的深刻洞察及尋求高質量發展的“穩健”步伐中。

  財務穩健拓寬融資路徑

  資金是房企運行的命脈，融資難則在很大程度上困擾着民營房企的發展。

  根據貝殼研究院提供的數據，2月，房企境外債券融資平均票面利率為8.03%，極端分化是境外債票面利率的主要特徵，根據發債主體的綜合信用，境外債利率從2.90%到14.25%。憑藉財務穩健、良好的運營狀況，卓越集團這筆美元債的利率水平處於房企發債的最低區間。

  不僅如此，標普授予這筆債券“BBB-”長期外幣發行評級，該筆票據峯值訂單達1.7倍，彰顯出金融機構及市場對卓越集團的信心。

  實際上，相較於其他房企，卓越集團是地產圈少有的“低調學霸”。隨着地產行業發展進入下半場，卓越集團低調築基、用財務安全構建起強大的護城牆。

  自2018年開始，卓越集團多措並舉，採取主動降槓桿、降低融資成本等優化競爭力舉措，堅持穩健前行。在財務槓桿保持健康的原則下，卓越集團通過戰略聚焦，利用經營性槓桿向管理要紅利，在近年多變的態勢之中保持輕裝上陣。

  財務的健康良性更直接地體現在“三道紅線”指標始終處於綠檔行列，低槓桿前行也得到了資本市場的認可，自2017年以來，境內評級一直保持了長期信用AAA評級，整體財務穩健。

  卓越集團對於財務的嚴格把控不僅為此次發行海外債增添助力，同時，也拓展了國內的融資通道。資料顯示，3月3日，深圳市卓越商業管理有限公司新一期申報公開發行的公司債券項目狀態更新為“通過”；3月7日，卓越商管申報的21.6億元“前海壹號大灣區綠色資產支持專項計劃（碳中和）ABS項目”狀態更新為“已反饋”。

  多元發展激活城市運營潛力

  在這場房地產行業的新試煉中，卓越集團不僅以財務健康搭建起發展的基石，同時，通過不斷夯實由地產開發、城市更新、資產運營、股權投資四大核心業務板塊組成的多元航道佈局，以差異化競爭力，增強企業發展的羽翼。

  一直以來，卓越集團將地產開發視為企業發展的“推進器”，並將對城市的洞察融入產品，以卓越產品力的形式，與城市發展形成正循環。2021年，卓越集團從空間、人、價值觀三大維度出發，發佈城市品居高端住宅產品系——晴翠系。截至目前，已有東莞、成都、長沙、嘉興、昆明、揚州6座晴翠系產品推向市場，年內，晴翠銷售全口徑超160億。數據顯示，2021年卓越集團銷售全口徑首過千億，業績同比增長超20%，年度回款率90%。

  自2003年起，卓越集團就形成了以商務地產與住宅開發並舉的主打產品組合。在商務辦公領域，僅在深圳，卓越開發和在建的寫字樓達40餘座，每年租金超40億，正因此，卓越集團被外界稱之為“深圳CBD寫字樓大王”，如今，卓越商業地產業務也已拓展至上海、青島等一二線核心城市。

  而在城市更新方面，卓越集團則是最早進行探索佈局的企業。早在2000年初，卓越集團便涉足舊改領域，2013年，集中整合優勢資源，成立了第一家城市更新集團公司，先後打造了多個城市更新樣本。

  深圳CBD最大的建築羣卓越世紀中心，這是卓越集團首個城市更新項目，成為代表深圳出鏡最多的建築；福田CBD核心區域的崗廈村，經過卓越集團的改造，成為國際一流的巨無霸商業綜合體深圳中心，該項目被譽為深圳迄今為止要求最高和難度最大的舊城改造項目。

  如今，經過多年發展與積澱，卓越旗下優質城更項目超百個，其中深圳項目過半，覆蓋深圳各行政區核心區域，已完成深圳拆遷項目達15+，為城市發展尤其中心區的建設釋放了大量優質空間。

  據悉，通過深度構建“1+1+X”戰略，聚焦粵港澳大灣區、長三角經濟圈，同時開拓其他核心一、二線及高成長城市，卓越集團現已佈局全國40座核心城市，以產品為錨，不斷兑現“城市綜合運營商”願景。

  輕重並舉迎來發展新機遇

  行業發展至今，越來越多企業提出了高質量發展的目標，資產管理和運營成為地產企業的核心能力，更高的資源整合能力和資本運作能力將為企業提供源源不斷的新動能。

  自2003年打造第一棟寫字樓開始，卓越集團便成為商業資產運營管理的先行者，目前，僅在深圳，卓越在建和開發的寫字樓就已超過40餘座。卓越的商業運營項目也已遍佈深圳福田、後海、前海、寶安四大中心區，成為四個中心區極大的商業開發及運營商。

  成熟的資產管理及城市商務區運營能力，使得卓越集團的業務覆蓋至資產管理、商業管理、酒店管理、物業管理、產城融合等，輕重並舉的運營模式，通過自持物業、股權投資、輕資產輸出管理等模式，持續提升輕資產運營質量和效率。

  數據顯示，2021年，卓越集團資產運營核心收入超20億，管理面積約200萬㎡，管理項目38個，商企服務吹響外拓號角，加快業務落地，實現創新突破。

  卓越商業管理長期為客户提供規劃研測、招商運營、資本運作的商業地產全產業鏈服務，現已形成卓悦匯、卓悦INTOWN、卓悦時光三大商業產品線，目前僅在深圳就有5個在運營項目，此外，卓越商業也已進入北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、青島、長沙等8大城市。

  作為500強企業青睞的物業管理商，卓越商企服務是華為、BAT企業等眾多知名高新科技企業、互聯網企業的物業服務“戰略合作伙伴”，服務於騰訊、華為、OPPO等企業總部，在依靠自身品牌效應走市場化發展的同時，卓越商企服務也在通過收併購股權合作推動公司規模化運營。截至2021年上半年，卓越商企服務合約管理面積超5100萬㎡，合約管理項目537個，其中，外拓非住宅項目83個，合同金額超10億。

  作為全面發展、穩健前行的典型代表，卓越集團以自身實力成功在美元債市場撕開一道口子，對於卓越而言這也是一個新的開始，新的契機，未來，卓越集團還將釋放哪些企業力量，如何兑現城市運營標杆企業的內涵，和訊房產將持續關注。

文章來源:樂居財經