遠程辦公興起，辦公樓地產還能活下去嗎？

  編者按：疫情期間人們居家辦公，世界範圍內的商辦地產都面臨着很大的壓力。以前，辦公室是公司炫耀的一種形式，奢華的辦公地點是公司實力的象徵。但現在，昂貴的辦公場所變成了一件燒錢的事情。人們在重新思考實體辦公室的作用，考慮對辦公面積的真正需求。未來，大城市的辦公樓地產可能不容樂觀。本文譯自Medium，作者Courtney Rubin，原標題為" The Office Is Dead"，希望對您有所啓發。

  3月初，總部位於奧斯汀的軟件公司Pinpoint的首席執行官傑夫·海尼(Jeff Haynie)正準備尋找新的辦公空間。Pinpoint公司從WeWork以每月2.5萬美元的價格租下了1,800平方英尺的房子，租期將在8月份到期。Pinpoint公司正處於成長期，需要大約1萬平方英尺的辦公空間。

  隨後，疫情開始蔓延。隨之而來的是居家隔離的強制命令，海尼開始質疑自己的公司是否真的的需要1萬平方英尺的辦公空間。他在一個月前進行的一項調查顯示，公司在奧斯汀的27名員工中，大約有一半人非常樂意繼續在家工作。這樣的話，公司或許只需要3000或5000平方英尺的空間就行，這比他此前預計的空間少了一半。或許，考慮到需要在高峯時間上下班的員工更少，公司的辦公地可以搬到一個更便宜的地方去，而不是在熱門的科技聚集區，畢竟Facebook和亞馬遜(Amazon)也在這裏設有辦公室。

  這只是冰山一角。從初創公司和科技巨頭，到華爾街公司，很多企業都在重新思考辦公空間的作用，以及公司是否需要辦公空間。在以前，辦公室是公司炫耀的一種形式，奢華的辦公地點是公司實力的象徵。但現在，昂貴的辦公場所變成了一件燒錢的事情。如今，所有的工作都可以在線上完成，而不是依賴於線下的辦公場所。

  這是三個月前誰也無法預見的。總部位於紐約的商業地產經紀公司萊坊(Newmark Knight Frank) 4月份發佈的一份報告顯示，在經歷了10年的經濟擴張後，商業租金已升至每平方英尺近30美元的水平，比去年上漲了3.4%。該公司在美國約100個城市設有辦事處。許多公司都不喜歡遠程辦公，IBM就是其中之一，它在2017年取消了在家辦公，而且很少有公司擁有能夠保證遠程辦公無縫進行的技術或基礎設施。IBM並非唯一一家這樣做的公司，在疫情爆發之初，遠程辦公鼓吹者、Basecamp聯合創始人戴維•海涅邁爾•漢森(David Heinemeier Hansson)在twitter上批評了數十家公司——包括埃森哲(Accenture)、美國電話電報公司(ATT)、Cognizant、Epic Systems、特斯拉(Tesla)、SpaceX和富國銀行(Wells Fargo)，批評他們遲遲不允許員工在家辦公。

  隨着在家辦公的人越來越多，許多企業走出舒適區，開始對虛擬基礎設施進行必要的小規模投資。即便是摩根士丹利(Morgan Stanley)和巴克萊(Barclays)等一貫古板的金融公司也已經適應了這種情況，找到了解決疫情期間辦公的方法。許多公司意識到，遠程辦公沒有他們想象的那麼可怕，而且這反而會讓員工更有效率。面對經濟衰退，公司開始轉向削減成本的生存模式，對許多公司來説，辦公空間的巨大固定成本將首先被砍掉。

  SquareFoot是一家專門幫助企業尋找辦公空間的公司，該公司的一項研究發現，紐約市的公司平均每年在每個員工的辦公空間上花費17020美元。在公司活下去都是問題的時候，辦公空間燒錢太多，公司可以通過讓員工在家辦公節省下這筆錢。商業租賃通常為10年，許多商業租賃要求公司為不可使用的空間支付費用，如柱子和結構元素，以及部分共享區域，如大堂、浴室和電梯。此外，10年的租期有助於鎖定價格，這在經濟擴張時期對公司是有益的，但在現在的情況下，是不利的。

  辦公空間的需求在減少。消息稱，自疫情流行以來，谷歌的母公司Alphabet退出了收購逾200萬平方英尺辦公空間的交易，其中包括舊金山灣區規模最大的一筆房地產交易。摩根士丹利(Morgan Stanley)首席執行官詹姆斯•戈爾曼(James Gorman)最近向彭博社(Bloomberg)表示，該公司已經證明，它可以“在不佔空間的情況下保持效率”，未來的“房地產也會少得多”。保險公司和金融服務提供商Nationwide宣佈計劃關閉五家辦公室，永久性地將這些員工轉為在家工作。公司首席執行官科特·沃克(Kirt Walker)在一份公司聲明中説:“多年來，我們一直在投資於我們的技術能力，面對98%員工需要迅速變為在家辦公時，這些投資終於得到了回報。”據《芝加哥論壇報》(Chicago Tribune)報道，Groupon最近解僱或暫時解僱了約44%的員工，該公司正考慮將河濱總部的15萬平方英尺(約合23萬平方米)轉租出去。上週五，房地產開發初創公司Culdesac宣佈將放棄其舊金山總部，該公司聯合創始人瑞恩•約翰遜(Ryan Johnson)在twitter上寫道:“遠程工作對我們來説非常棒。”

  如果疫情在一兩年的時間內不會被消滅，那麼高房價城市會開始失去他們的魅力。人們們為了藝術，為了文化質感，為了工作而為居住在大城市支付高價。但如果人們越來越傾向於遠程辦公，用不了多久，城市裏最有才華的人就會離開高房價城市，到國內其他地方尋找更寬敞、更實惠的工作場所。大城市的寫字樓租金可能會大幅下降。寫字樓租金曾因人才密集和公共交通選擇而備受青睞，但如今卻難以適應社交距離的時代。

  Newmark高級董事總經理兼全國研究主管保羅(Alexander Paul)説，目前還沒有足夠的數據來確定寫字樓租金可能會下降多少，不同市場的寫字樓租金會有很大差異。房地產上市公司Commercial Cafe編制的Yardi Matrix數據顯示，到目前為止，租金還沒有明顯下跌，即便疫情最嚴重的地方也是如此。紐約市的租金保持穩定(3月份均價為每平方英尺85.84美元，4月份和5月份均價均為85.93美元，較去年同期上漲12.6%)，舊金山市中心的租金甚至略有上漲(3月份為92.13美元，4月份為93.29美元，5月份為93.55美元，較去年同期上漲0.6%)。

  租户代理公司Cresa的管理負責人傑克•伯恩斯(Jack Burns)解釋説，這可能是因為歷史上辦公地產租金對經濟低迷的反應比較慢。他指出，在歷史上的三次經濟衰退中，房地產行業會在經濟衰退高峯後一年左右開始有低迷表現。他表示:“房地產成本受到供求關係的驅動，當出現大量空置時，房東會降低租金，因為他們需要租客。但現在，空置率還非常低。”未來我們將會看到大量的辦公空間用於轉租，這將會給供應鏈帶來壓力，迫使房東降低價格。由於許多公司都有長期租約(例如，Groupon的租約到2026年1月)，因此塵埃落定可能還需要幾年時間。

  這也會結束我們對摩天大樓概念的執念。在19世紀後期，開發商開始在紐約和芝加哥建造摩天大樓來滿足白領辦公空間日益增長的需求。越來越安全和快捷的電梯也徹底改變了人們對樓層的偏好，高層可以看到更好的景色，而且遠離街上的噪音和灰塵，因此租金更高。辦公室變得越來越奢華，1981年的《紐約時報》(the New York Times)指出，辦公樓出現了“豪華午餐室”的趨勢。此後，辦公設施軍備競賽不斷升級。辦公樓裏配備自動售貨機、健身中心、高爾夫模擬器、免費的指甲沙龍、裝飾着海浪壁畫的豪華私人浴室等等。

  但這些地方都要擠電梯才能上去，這阻止了人們的步伐。就像9/11事件後一樣，樓層較低的辦公樓可能會暫時比樓層高的地方租金更高，部分原因是防止太多人共用電梯。

  此次疫情可能產生深遠的影響，因為大型養老基金和尋求可靠收入的人長期以來一直青睞商業地產，這兩類人的部分資金將會蒸發。房地產行業一直以來收益都非常穩定。《房地產再思考》(Rethinking Real Estate)一書的作者、紐約城市土地研究所(Urban Land Institute)技術與創新委員會(Technology and Innovation Council)聯合主席德羅·波列格(Dror Poleg)説:“這是一種非常無聊的資產類別，現在正變得不那麼無聊了。”

  當前的危機將顛覆商業地產，改變從租賃條款、到管理、再到融資的一切。目前,業內人士大多專注在重新設計辦公空間上。如Newmark正在加緊為在建的辦公樓添加“Covid覆蓋層”，來方便人們更靈活地處理社交距離，保持健康標準。這可能意味着單獨的辦公室空間會減少，這樣就可以增加辦公室數量，或者取消公共會議室。

  目前有一種可以很容易地改裝成多用途的傢俱，建築公司預計這種傢俱將會大受歡迎。建築巨頭Gensler的辦公區域主任內納·馬丁（Nena Martin）稱這種傢俱為“瑞士軍刀”。她説，如果你想在會議期間做筆記，椅子可以翻出一個小的桌板，你可以把電腦放在上面。在Gensler最近在中國召開的一次會議上，這些椅子就派上了用場。在那次會議上，員工們不再共用一張桌子，而是把筆記本電腦和平板電腦放在桌板上。

  建築公司預計，辦公室可能不再是人們聚集在一起並行工作的地方，而是需要時會一起參觀的地方。馬丁表示:“我們認為，在未來3至7年內，辦公面積將會減少。”她説，到目前為止，她所在的奧斯汀地區的所有項目都沒有被取消，只是暫停了。

  在馬薩諸塞州劍橋市擁有300名員工和38000平方英尺的在線保險市場EverQuote，一場對空間的徹底反思已經開始。該公司的持續成長使它對辦公空間的需求也與日俱增。在以前，隨着公司的業務擴張，公司會理所應當地擴大辦公面積。但在當前情況下，公司首席人力官伊利斯·紐梅爾(Elyse Neumeier)説，遠程辦公進展順利，公司現在考慮的只是把現有的辦公室地點挪到以前用於大型團建的地方。

  隨着失業率提高，經濟衰退和遠程辦公的興起，在高租金辦公場所的公司開始感到恐慌了。但至少在公開場合，還沒有多少人願意承認這個想法。許多人指出，在非典、瘋牛病和9/11之後，辦公地產行業也曾經歷過其它末日預言，但這些預言從未成真。Newmark Knight Frank的Abernathy説:“我們忘記恐懼的速度比你想象的要快。9/11事件之後，人們至少有了這樣一種假設，那就是沒有人願意再呆在高樓裏了。”

  像Abernathy這樣的商業房地產專家説，公司縮減辦公室的規模將被那些現在實際上在擴大人均辦公面積的公司所抵消。高緯物業(Cushman & Wakefield)的一份報告顯示，自2009年以來，辦公室的人均空間縮減了約8%，人們對社交距離增加的需求可能會逆轉這一變化。

  SquareFoot首席執行官喬納森·沃瑟斯特拉姆承認，第二季度對他的公司來説“將會非常糟糕”，但他拒絕相信這可能意味着辦公室生活的終結。他説:“公司倒閉的可能性是0%。遠程工作可行，但並不意味着從長遠來看會更好。

  業內其他人也同意他的看法。高緯物業(Cushman & Wakefield)高級董事總經理、該公司職場策略主管布賴恩•伯托爾德(Bryan Berthold)表示:“我認為這將達到一個平衡，你會發現，辦公室裏的人越來越少，密度也會越來越低。但我認為不會有特別大的變化。”

  房地產投資公司世邦魏理仕(CBRE)的高級經濟顧問斯賓塞·列維(Spencer Levy)認為，大約七八年前，科技行業曾經放棄了彈性工作制，因為他們發現，辦公室是一種更好的工作方式。列維説：“現在人們突然意識到自己可能不需要這麼大的辦公空間。但事實上，至少在過去10年裏，人們都不需要辦公空間，卻仍然想要它。”（來源：36氪）