本文來源：時代財經 作者：劉新歌
圖片來源：美的置業
或許因為脱胎於製造企業美的控股，自2018年上市後，美的置業開始格外重視財務健康，多次業績發佈會以“穩健”“有質量的增長”等為關鍵詞句，淨負債率也實現五連降，從2017年的118.9%下降至2021年6月末的58.2%。
不過，在“三條紅線”融資新規的行業標尺下，美的置業還有一段路要走。2020年末，其扣除應收帳款後的資產負債率為76.4%，高於70%的監管指標。在今年3月舉行的2020年業績會上，美的置業首席財務官林戈表示“計劃在2023年全部達標，實現綠檔”。半年過去，扣預資產負債率下降至74.7%，美的置業也將此項指標的變綠期限提前至2022年。
升級城市能級，土儲換倉
在城市拓展上，美的置業是剋制的。2019年6月30日，美的置業共有210個物業開發項目，覆蓋全國54個城市，土地儲備約為5251萬平方米。兩年後，其旗下物業開發項目增加至339個，但覆蓋城市僅為62個，土地儲備為5277萬平方米，較兩年前增長不多。
這與2019年開始實行的城市升級和區域深耕策略有關。此前，美的置業主要進駐二、三線城市及四線城市的核心區域，但從2019年開始，它掉頭轉向一二線城市，美的置業總裁郝恆樂更是多次強調“做好城市深耕+升級”。
“2019年以來，我們主動地控制了低量級城市的投入，甚至逐步退出個別城市，堅定地迴歸高量級城市，持續不斷地投資在二線以上的城市，聚焦長三角、大灣區，城市佈局升級為一、二線和強三線為主。現在是戰略爬升期，實現了增速換擋。” 郝恆樂在業績會現場稱。
今年上半年，美的置業在19個城市新增土儲 440萬平方米，其中強三線及以上城市拿地佔比87%，重點區域滬蘇、浙閩、珠三角區域新增土儲佔比達65%，較2020年上半年提升10%。
這些區域為美的置業的業績帶來支撐。上半年，一、二線及強三線城市的銷售佔比提高到78%，滬蘇、浙閩以及珠三角的銷售佔比提高到69%。其中，浙閩區域合約銷售增速高達174%，珠三角區域銷售增速為96%，滬蘇區域銷售增速為59%。受此帶動，美的置業上半年合約銷售額約826億元，同比增長71%。縱觀業內，這不啻是一個可觀的增幅。
郝恆樂稱，未來將繼續堅持利潤導向，進一步聚焦重點區域，持續增加在高量級城市的佈局，實現一、二線和強三線市場佈局佔比達到85%以上的目標。“堅持實施根據地戰略，即已經佈局的10個區域公司都要打造或鞏固自己的根據地城市，把根據地城市的規模做深、做大、做透。未來2—3年，我們計劃培育及鞏固5個超過百億元的根據地城市，再強化培育15—20個50億元銷售規模的高能級城市，以及15—20個30億元的高潛力城市。”
房地產行業進入製造業邏輯
從核心業務數據看，美的置業上半年取得不錯的成績：收入330億元，同比增長57.8%；核心淨利潤31億元，同比增長31.6%；現金短債比提升至2.21。
但它也難逃調控的壓力。隨着信貸的收緊，美的置業回款率從去年全年的92%降至87.5%。對此，美的置業高級副總裁王全輝稱，政策的調控及監管，體現了政府防止地產泡沫化、建立長效機制、促進房地產行業長期健康發展的訴求。
他認為，中國房地產的底層發展邏輯從2020年已經發生了變化，土地紅利轉向管理紅利，高負債、高槓杆的高增長模式開始轉向以經營槓桿為主的中速增長模式，高週轉、快複製的產品發展模式也轉變為精準定位、產品致勝。
郝恆樂直言，房地產行業已經進入製造業邏輯。“所謂‘製造業邏輯’，即高度重視客户研究，深度挖掘客户需求，高度重視產品的功能、體驗及後端的服務，而且整個開發建造的過程都要不斷地去提升和改善；用科技賦能、數字化手段提升公司的運營效率，達到精細化管理。原來粗放式的經營、野蠻式的增長、不斷加大外部槓桿的經營邏輯徹底被顛覆了。”
製造業邏輯下，國家對房地產行業實行地價、房價的雙限，房企的毛利空間相對固定，能否實現合理的毛利，將考驗企業的經營尤其是精細化運營能力，需要按製造業的邏輯去做房地產經營。郝恆樂認為，這是美的置業的基因及優勢。
郝恆樂還稱，目前的房地產行業處於一個大變局的時代，美的置業將重點從三個方面進一步戰略升維。首先是房地產開發業務進一步鞏固升級聚焦的成果，打造區域根據地，保持穩定健康的增長。其次，進一步夯實多元化業務的基礎，強化與地產開發業務的相互賦能，為未來經營業務收入開闢第二增長曲線。第三則是通過長期激勵架構，打造長期主義的人才體系，為美的置業的二次發展奠定人才基礎。
據其介紹，今年上半年，美的置業推出頂層的股權激勵，構建了由購股權計劃、股份獎勵計劃及專項持股計劃構成的長期激勵體系。此外，美的置業還將梳理和完善地產開發項目的跟投機制，完善多元化業務經營單位的股權跟投和合夥機制。