三產房和小產權房、拆遷安置房有啥區別三產房能買嗎

在城市推進、房地產市場蓬勃發展的今天，三產房也如雨後春筍般在各大城市出現。由於三產房價格相對商品房來説比較低，在房價居高不下甚至是不斷上揚的情況下，很多人把眼光投向了三產房。那麼什麼是三產房？三產房能購買嗎？三產房和小產權房、拆遷安置房又有什麼區別呢？今天小編就和大家聊聊這個焦點話題。

瞭解三產房前我們先來了解一下三產用地。“三產用地”，百度百科是這樣解釋的：政府為了解決城市內及周圍農民的土地被徵用後就業及生活問題而留給農村集體組織用於發展第三產業的集體土地。

從上面可以得知，三產用地，其性質是集體土地，該土地只能發展第三產業，即廣義上的服務業，如儲運業、通信業、餐飲業、科學、教育、文化、衞生等行業。

依據《中華人民共和國土地管理法》，我國的土地實行社會主義公有制，即一是全民所有制土地；二是勞動羣眾集體所有制土地。集體土地有兩大方面，包括耕地在內的農用地，以及集體建設用地：其中，農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體經營性建設用地。

在集體所有制土地中有一類特殊經營性建設用地稱為自留產業用地，俗稱“三產用地”，該類特殊土地形式的出現系因社會發展和城市化進程的推進。在政策規定下，農村集體經濟組織經依法批准取得的商業、旅遊以及文體娛樂的集體或國有劃撥經營性建設用地，其權利人通常為村民委員會或村民小組等集體經濟組織。該類第三產留用地一股無使用年限。

簡單來説，三產用地的產生是因政府對集體土地進行徵收後，除了給農民支付安置補助費之外，農民失去了長期以來增加生活收入來源的基礎——土地，為了使農民快速適應農村向城市化進程發展，保證失地農民的生產生活條件，經過村集體申請，通過預留集體用地或劃撥國有土地方式給予農民用於第三產業的土地。

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。相對於具有產權證的房屋而言，小產權指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。

所以，我們通常意義上所説的小產權房，就是佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。

當然，小產權房還包括其他類型，比如限制銷售的小產權房：即在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。又比如軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。另外還有部分二手房，一些二手房還沒辦理徵地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

回到通常意義上所説的小產權房，根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設：而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契税證等合法手續。

因此，小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實並不是商品房，更不會有房產證，建設在宅基地上的房屋只能在村集體成員中進行交易，不允許上市交易，而如果不是宅基地上建造的房屋，或超過了規劃範圍內的高度建設的房屋，甚至屬於違章建築，面臨強拆的風險。

一般國家徵收集體土地後需要對集體土地上合法的住宅房屋進行拆遷，根據不同情況，對房屋被拆遷人實行以下四種方式之一予以補償安置：

(一)被拆遷住宅房屋位於有條件回建安置小區公寓房的區域，實行政府指導價貨幣補償安置，被拆遷人可以按規定申請購買政府統建的安置小區公寓房，或由農村集體經濟組織自建安置小區公寓房。該類情況可採取以下方式建設安置小區公寓房：

1.政府統一建設安置小區公寓房，再進行安置。

2.農村集體經濟組織使用房屋拆遷補償款等款項自建安置小區公寓房。

3.引入社會資金採用合作開發方式建設安置小區公寓房。由農村集體經濟組織向政府申請辦理安置小區用地的國有劃撥手續，在政府相關部門確定拆遷安置地塊的規劃控制技術指標後，由農村集體經濟組織向政府申請補辦協議出讓手續，補交土地出讓金。合作開發的具體事宜，由所在農村集體經濟組織與開發建設單位協商。(該類劃撥用地較容易與三產用地混淆)。

4.利用社會資金採用“建設-移交”模式開發建設安置小區公寓房。政府通過招投標方式將安置小區公寓房項目的融資、建設等特許權轉讓給投資方，由投資方負責項目開發建設。項目建設完工後，投資方將安置小區公寓房移交給政府。例如：開發商在競拍地塊後需要在原地起建安置房。

(二)實行產權調換方式安置。即市區範圍現有用於安置的拆遷安置小區公寓房的，被拆遷人可向申請按被拆遷建築面積調換人均不超過60平方米建築面積的拆遷安置小區公寓房，調換後餘下的被拆遷房屋建築面積，另行認定處理。其中用於產權調換的拆遷安置公寓房一般系劃撥土地上建設，如果屬於出讓土地上建設的，被拆遷人應按有關規定補繳土地出讓金。

(三)符合相關條件的，實行評估價補償安置。

(四)距市區較遠的，不具備建設安置小區公寓房的條件，實行重置價補償安置，並按規定安排回建宅基地。

以上所談到的房屋我們稱之為拆遷安置房，我們可以將上述常見的拆遷安置房歸類為兩種：

一種是回建房，即在集體土地上由村裏統一規劃建房，安置時按本集體經濟組織內的成員人口分配住房面積。這種房屋只供農業人口解決居住問題，土地性質是集體土地宅基地性質，在當前的法律規定下不允許上市交易。

另一種是動遷房(包括原地動遷或異地動遷)，由於城市建設規模的擴大，一些城市的近郊鄉村變為城中村，徵地拆遷後農民成了失地農民，農業人口將轉為城鎮户口，這種情況下的安置房無論是由誰建設，其土地性質通常是政府劃撥用地建房，這種房屋性質是不完全產權的房屋，一般5年內不準上市交易，5年後交易時需補繳土地出讓金。具體需根據當地限制性政策。

三產房，即在給農村集體組織預留的用於發展第三產業的集體或經申請劃撥的國有經營性建設用地上建造的物業。因此，第三產業留用地建設項目經過相關部門審批備案通過，屬合法開發，並取得“國有建設用地批准書”或“集體建設用地批准書”、“建設工程規劃許可證”、“集體不動產權證”等批准材料。

但其是否就意味着可以進行經營性土地開發並進行房地產開發銷售的等行為呢？答案是否定的！

前面本文已經就該類土地性質進行了闡述，其性質就決定了它不能直接進入土地市場，不能直接用於經營性房地產開發，僅可以通過出租地塊(且出租期限受法律限制不能超過20年)或以土地投資入股與企業合建開發創辦企業、商場、市場等，其目的在於保障失地村民生產生活問題。

近年來，在徵地拆遷工作中，我國各地政府都在積極為被徵地農民引進投資項目，全力支持被徵地農民轉變生產生活方式。但如果是以項目開發協議代替土地出讓合同、單位或個人以各種方式非法轉讓、買賣土地、未經批准以劃撥土地聯營、聯建或自行進行經營性土地開發進行房地產開發銷售的等行為，不但沒有將村民的生產生活引導到正當、合法的道路上，還滋生了大量的法律風險，並且嚴重地破壞了原有的國有土地出讓市場的秩序，行政機關必將進行嚴厲查處。

因此，法律允許在該類土地上建造相關用於發展第三產業的物業（該類物業不能辦理普通商品房產權證），但不能在這類土地上進行經營性地產開發，開發經營性地產無法辦理預售許可證，是絕對不允許上市銷售的。

以上我們分別介紹了小產權房、拆遷安置房、三產房相關概念，三者之間的區別其實並不難理解。簡單來説：

小產權房屬於在集體用地上進行開發的房產，屬於違章建築；

拆遷安置房是村民的合法住宅因徵地被拆遷後進行住房補償安置的房屋，對應的是房屋拆遷的補償，劃撥地塊上建的安置房經補交土地出讓金，可以上市交易；

三產房是因為屬於農民所有的集體土地被徵收後，向政府申請的在發展產業用地上建造的房屋，三產用地對應的是土地徵收的補償，因地塊性質不能進行經營性房地產開發，三產用地上的房產只能取得集體不動產權證。

小夥伴們，你們都清楚了嗎？三產房雖然便宜，但是有很大法律風險，想購買的話一定要三思而後行哦！