多措並舉提升REITs物業評估服務質量

　　房地產投資信託基金(REITs)作為資本市場的重要組成部分，在全球市場上的資產管理規模越來越大，在我國市場也越來越受到重視。作為一種重要的證券產品，REITs在一級市場上的發行、二級市場的交易都需要眾多金融機構參與。同時，由於其以不動產作為基礎標的，其發行價格的確定、價值的判斷等都要藉助於房地產評估機構的深度參與，信託物業評估貫穿於REITs運營的始末。其估值結果為投資者的投資決策、管理人的經營決策提供依據，同時為政府監管部門提供參考，起到防範市場風險的作用。

　　和傳統估價目的的不動產估價相比，REITs所持有的不動產估價的角度和要求都有所不同。REITs的基本形式是受託人所管理的公司、信託、基金，通過專業化運營獲取租金、貸款利息及股息的收入，從而獲得穩定的經營性現金流，同時通過租金增長及跨週期持有獲得資產增值收益，且每年要將絕大部分收入分配給投資者。因此，對REITs物業的估價主要針對的是潛在的特定投資者。與傳統估價目的的物業評估相比，在估價頻率、估價方法、估價內容、估價參數等方面都有較大的不同，鑑於此，其在估價頻率、方法、內容、參數等方面的特殊性，要求房地產評估行業和評估公司應從多個方面入手，努力提升評估服務質量，更好地助力REITs市場的發展。

　　建立科學動態監測機制

　　REITs產品定價、存續及退出等階段都需要進行評估且還需要定期披露，披露週期長、頻率高，因此，要探索與之相適應的長期評估服務。和企業的成長一樣，物業也有自己的生命週期，逐步實現高成長，進而成熟並最終衰退。物業在不同週期的收益、風險、所需要維護的成本都有很大不同。REITs投資者、監管部門、管理人員都非常關注收益的變化、物業價值自身的週期性波動。因此，應立足一個較長的時間段，準確判斷物業所處週期，制定科學的動態監測機制，深挖收益、價值變化原因。同時，要階段性跟蹤信託物業的市場調研內容，要長期積累特定評估對象的有價值數據，形成科學合理的價值模型，提升評估結果的準確性，並提出合理有效的改進建議，降低REITs投資風險。從而逐步提升估價服務的高質量和增值服務。

　　不斷完善評估方法

　　對於估價方法的選用，《房地產投資信託基金物業評估指引(試行)》提出了信託物業或者其同類物業有租金等經濟收入的，應當選用收益法作為最主要的估價方法，並在報酬資本化法和直接資本化法中優先使用前者。《房地產估價規範》也特別提到宜採用報酬資本化法中的持有加轉售模式。信託物業的同類物業有較多交易的，應當選用比較法作為其中一種估價方法。另外，採用收益法評估信託物業價值，要求在評估報告中説明估價對象至少近3年的各年收入和運營費用，並在估價對象至少近3年及同類物業的收入和運營費用水平的基礎上，合理預測估價對象未來10年以上的各年收入和運營費用。其中，出租型物業應當在評估報告中説明估價對象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，並在估價對象至少近3年及同類物業租金水平、空置率的基礎上，合理預測估價對象未來10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。

　　由此可見，REITs物業估價的複雜性更高，需要在實踐中不斷完善評估方法。要充分考慮到不同類型物業評估的特點。根據REITs的特點，目前市場上適宜作為底層資產的物業類型有商業、辦公樓、倉儲物流地產及酒店，而且也要在基礎設施領域進行試點。這些物業的經營模式、實體狀況及客户(消費)羣體均存在較大差異，直接導致了評估中的關注點也會存在較大差異，這些都會直接或間接影響評估評估參數的選擇、評估方法的改進和完善。對於評估參數和評估方法的完善改進，僅靠單家或幾家房地產評估機構的努力是不夠的，考慮到整個行業處於新業務的起步階段，房地產行業協會等有關部門，可以建立評估數據庫，組織專家指導評估參數的選擇和評估方法的改善。

　　加快信託物業評估專門人才培養

　　REITs評估諮詢服務更為複雜，是一項集物業價值評估、物業狀況評價、物業市場調研、權屬綜合代理、信託登記諮詢等的綜合性諮詢服務，要求參與服務人員除具有估價專業知識外，還需具備相關金融、宏觀經濟、法律等方面的專業知識，綜合素質要求較高。在此背景下，房地產評估行業必須根據REITs估價的業務要求，培育複合型評估人才，並要求現有房地產評估師在自主學習和探索中，不斷優化自身的知識結構與專業素養。只有這樣才能更好完成REITs估價新業務，並有效處理運行期間湧現出的各類問題。從行業發展來看，隨着國家對REITs業務越來越重視，REITs物業評估的業務量也會隨之增加，對相應評估人才的需求也會越來越大。現有的房地產評估師資格考試內容包括：房地產基本制度與政策、房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產估價案例與分析，這些內容着眼於單次性的市場價值評估的傳統估價業務，但尚不能滿足REITs物業的評估。

　　因此，從全行業發展的角度來看，如何提高全行業應對REITs物業評估需求的能力，要考慮是通過在房地產估價師資格考試中加大相關內容，還是通過後續教育展開培訓。對於房地產評估機構而言，要主動積極的組織工作人員瞭解和學習與REITs物業評估的政策法規、特別要求，加強與開展這方面業務的機構的交流。