不動產投投投！新華保險開年官宣百億方案，擬共設基金“買樓”

繼宣佈與中國人壽擬分別出資250億元共同設立私募證券投資基金後，新華人壽保險股份有限公司（以下簡稱“新華保險”）又有大動作。1月1日，新華保險公告稱，公司擬與中金資本共同設立100億元基金。此番舉動意在直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業。

新華保險開年官宣百億方案，擬共設基金瞄向不動產釋放哪些信號？險資擬攜手私募投資管理機構，通過設立基金的形式擬對不動產進行投資佈局，這一模式有哪些特點？

百億基金！擬“砸向”不動產

1月1日，新華保險公告稱，2023年12月31日，公司與中金資本簽署有限合夥協議以共同設立基金。根據有限合夥協議，基金的規模為100億元，公司（作為有限合夥人）擬認購99.99億元，中金資本（作為普通合夥人）擬認購100萬元。

中金資本為中金公司的全資子公司，該公司主營業務為資產管理、投資管理、項目投資及投資諮詢。

該基金的目標投向也備受關注。上述有限合夥協議的投資策略為，以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業，為合夥人實現投資回報。

“新華保險和中金資本此次擬設立有限合夥基金投資不動產，表面上是合夥投資，實際上是委託投資行為，由新華保險作為出資方LP（有限合夥人），委託中金資本作為普通合夥人GP，即基金管理人，來管理本次基金運作，投向不動產項目。整個投資過程，中金資本是唯一管理人，對基金運作成果負所有責任。”深圳北山常成基金投研院執行院長王兆江表示。

對此公司作為有限合夥人參與設立基金，新華保險表示，主要藉助專業機構投資優勢，通過專業化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產，符合公司業務發展需求及股東利益。

“這一攜手模式的主要優勢是藉助普通合夥人的專業和資源優勢，來實現有限合夥人的投資收益。一般來説，只有委託方認可GP的受託能力，才會以有限合夥模式設立基金投資。”王兆江表示。

在王兆江看來，本次合作設立基金，應該對合作項目有共識，一般只有對特定項目，才會採取有限合夥模式設立基金。而當基金運作週期結束時，可以解除合夥關係。

在基金期限方面，上述公告顯示，本合夥企業經營期限為8年。根據經營需要，經合夥人會議同意，經營期限可以延長，亦可根據有限合夥協議之規定縮短。另外，投資期結束後，基金即進入退出期。

公告也顯示，設立基金尚需履行基金備案等監管相關手續，具體實施情況和進度存在一定的不確定性。

偏愛與分道揚鑣，誰是主流

同樣在2023年開年，險資便掀起了對不動產領域的投資熱情。

2023年1月，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽均披露了大額不動產投資情況。如平安人壽公佈，擬對東方萬國等4個產業園區項目進行投資，預計投資金額不超過73.33億元。

北京商報記者梳理發現，2023年全年，不動產領域的投資佈局項目達18個。除了上述險企外，建信人壽和太保壽險在內的多家險企也披露了大額不動產投資公告。從投資方式來看，不僅包括物權投資、債權計劃方式，還包括股權投資以及REITs。

通過保險機構近年來投資的不動產項目來看，既涉及城市核心地段的商業辦公不動產、一二線城市的產業園區不動產，也涉及養老社區不動產等。

險資加速湧入不動產熱潮持續上演的同時，也出現了險資輪番減持地產股的情況。自2021年以來，險資與地產股這一昔日的“老相好”關係降温明顯。2023年，多個保險公司資金賬户減持了包括保利發展、碧桂園、萬科A、招商蛇口在內的多隻地產股，甚至有個別保險公司出清了股份。

王兆江表示，地產項目和地產股投資屬性不一樣，一個是不動產，一個是金融資產，不動產價值波動小，風險相對好管理，而金融資產主要受市場流動性、情緒、預期等各方面影響，往往會出現很極端的表現，所以減持股票屬於管理風險行為。對於2024年的投資時機是否較為有利，王兆江認為，今年地產股投資的機會好於去年，因為市場下跌風險已經基本釋放，個股價值已經普遍低估。

“不動產項目是包含各種房地產項目的，並非所有房地產項目都不景氣，不少不動產項目呈現的是結構性投資機會，所以才會吸引險資‘迎風而上’。”對於險資佈局不動產，王兆江表示，整體而言，未來險資對不動產的投資仍然會持續，因為不動產是國內大類資產組成的主要部分。

北京商報記者 胡永新