本文來自微信公眾號：城市進化論 （ID：urban_evolution），作者：吳林靜，原文標題：《房地產，正在成為縣城的“焦慮症”》，頭圖來自：視覺中國
前段時間，城叔去到東部地區一個人口大縣。
開車在縣城中心城區穿梭，白天驚訝於城區的天際線，一幢幢商住樓拔地而起；夜晚驚訝於樓盤的入住率，一棟樓就只有幾户人家開燈而已，整個小區沒有亮燈的新盤更比比皆是。
圖片來源：吳林靜 攝
有空置的，也有爛尾的。
遇到一位當地人，甲子上下。他告訴我們，他家用種地的積蓄到縣城貸款買了第一套房，開發商來自鄰省，“還貸還了三年，早過了交房期限，樓盤至今也沒修完”。
走進當地新盤的售樓部、房產中介門店，看到的是顧自刷着手機的店員，迎來的是“來做什麼？”的疑問目光。在表明諮詢房產的來意後，一家地產中介的店長解釋了剛才的“防備”：“還以為你們又是來推銷信用卡的。”
不管是期房、現房還是二手房，縣城房地產的冷清與當地太陽炙熱到發白的高温，形成了鮮明的反差。
這樣的縣城，在全國並不罕見。如今，“大蒜買房、小麥換房、買房送豬”，各地開發商不斷翻新促銷花樣；“買房納入社區考核”，政府也希望用考核指揮棒刺激房產成交量昂揚向上。讓人苦笑的新聞背後，縣城的房子正在露出焦慮的一面。
一、誰在買
城叔在縣城的房產中介和售樓處瞭解的情況是，縣城中心城區的買房客主要分為幾種情形：
縣城城區的人換房，下轄鄉鎮的人到縣城買房，返鄉創業就業的人回到縣一級置業，當然也有少量來自鄰縣鄰省的投資客。
鄉鎮的人和返鄉的人，是目前縣城購房的主力軍。這兩類人，無論是離開農村，還是返回老家，縣城是他們會重點考慮的落腳點。
大蒜、小麥、豬，房地產商營銷出了一些新的“貨幣”，與之關聯度最高的就是鄉鎮裏的農户們。這些農民“離開”農村到縣城買房的理由很多，方便親朋人情往來、追求縣城的生活方式、公共服務配套以及就業機會，都是可能的因素。
城叔去到的東部縣城還有一個特點，即鄉鎮企業發達，當地出現了一批農民“上班族”——白天開車回村裏的工廠或農田工作，晚上返回縣城居住。近年來，隨着鄉村產業的發展，這種“雙棲”現象也在西部地區出現。
回到老家的理由也很多，一些從北京、上海、西安等地返回到這個東部縣城的人説，老家牽絆他們的大多是因為家有老小。
有人告訴城叔：“過去外出打工，因為覺得老家與大城市的差距太大，現在老家也發展起來了，尤其是縣城與大城市的差距在縮小，返鄉創業、就業也能找到機會。”
關鍵是，老家的物價便宜。2021年底全國房價過萬的縣城103個，佔1866個縣城的5%。通常而言，縣城的房價以3000～8000元/平的水平居多，户型則以三房、四房為主，百萬以內就能住進百平以上的大户型。
城叔此前盤點過自2010年以來的“農民工監測調查報告”。
從數據來看，2021年，留在自己鄉鎮的農民工又增加了，達到1.21億人，佔四成有餘；外出農民工雖然是主流，為1.72億人，不過佔比一直在下降，從2010年的63.31%下滑至2021年的58.71%。
縣域經過近幾年的發展，其醫療條件、教育水平、居住環境普遍上升了幾個水平，“寧要小城一套房”成為更多人多方權衡之後的現實選擇。
售樓部銷售人員也緊緊抓住這些需求，優先介紹樓盤周圍的教育資源，其次介紹“離醫院有多遠”“附近有沒有可以逛的商場、公園”“道路有多寬，開車幾分鐘可以穿城”。
二、誰在賣
市場是靈敏的，縣城既然出現了買房的需求，供給自然得跟上。近幾年，大大小小的開發商加大了下沉三四線市場的力度，與本地開發商一起瓜分縣城城鎮化的紅利。
縣城房地產開發可謂如火如荼。塔吊、工地是縣城城區的一道風景，走在路上，大的十字路口立着樓盤的廣告，小的十字路口則給銷售中心安排了顯眼的位置。
雖然去年6月，國家住建部出台文件給出了“縣城新建住宅以6層為主，佔比應不低於70%”的限制要求，但城叔近期去過的幾個縣城，新樓盤雖不是高聳入雲，但也往往修到了20層左右。
在一座縣城內，房產中介門店內掛着一張當地2021年的城區樓盤示意圖：在售項目56個，售罄項目或暫未退新的樓盤有39個，新入審項目5個。
然而，縣城新增的人口卻跟不上新盤供應的量。
十年前，“警惕縣城房地產泡沫”的報道就見諸報端。當時，有媒體探訪了湖北7個縣的房地產滯銷狀況，待售商品房甚至超過50%。
近幾年，縣城依舊未改人口流失的現狀。又以東部某縣為例，2018年當地保障性安居工程供給15000套房；該縣2020年遷出人口15258人，遷入人口僅7996人。
所以，眼下河南房企建業地產在民權縣和杞縣，推出用農作物抵首付的營銷方式，也就不足為奇。
根據建業地產的年報數據，截至2021年12月31日，建業地產分佈在商丘市的土儲為469萬平米，佔公司總土儲的8.78%，在其所佈局的河南各地市中排第3。分佈在開封市的土儲為211.88萬平米，佔總土儲的3.96%，排第11位。
儲地多，成交卻不足。根據河南樓市網數據，河南18個地級市中，2021年1～11月商丘和開封兩個市的商品房銷售增速位次分別在第9位和第16位，商丘還是負增長，為-11.8%。
為了促進樓市平穩健康，河南當地也不斷推出樓市政策。6月初，商丘市出台22條樓市新政，推出了包括降首付、下調利率、給買房補貼、提高公積金貸款額度等等在內的刺激手段。
三、誰的焦慮
客觀來講，無論開發商的營銷噱頭有多奇葩，都可以理解為商業行為。民眾焦慮的是期房能不能按時保質地交付，開發商焦慮的是手裏的庫存何時能夠銷掉。
而在買賣雙方之外，與房地產緊密相連的，還有縣級財政。
《中國縣級財政壓力研究》一書中介紹，目前中國與土地相關收入主要包括三個部分。
其一是與土地相關的税費收入，包括城鎮土地使用税、房產税、土地增值税、房屋拆遷費等；
其二是國有土地使用權出讓收入，俗稱“土地出讓金”，在地方整體的土地收入中佔比往往最大；
其三則是以土地使用權和收益權獲得的土地融資。
與土地相關收入佔財政比例較高，助推了近年來一些地方對“土地財政”的依賴。城叔以民權縣和杞縣為例，對比兩縣2020年的財政數據。
看兩地的“土地出讓金”，民權縣2020年收入11.01億，杞縣收入10.49億，分別佔各自地方財政總收入的44.93%和37.47%。
從與地方土地財政關係最為密切的“五税”（房產税、城鎮土地使用税、土地增值税、耕地佔用税、契税）情況來看，2020年民權縣“五税”收入合計3.74億元，佔地方一般預算收入比重的32.98%；杞縣“五税”收入合計4.03億元，佔地方一般預算收入比重為21.72%。
在近年來房地產開發活躍的背景下，縣城與土地相關的收入水漲船高，也支撐着地方基礎設施和公共服務體系的建設。翻看兩地的財政支出，一般公共預算支出的“大頭”都給了全縣的民生，杞縣2020年的民生支出佔比為88.8%。
近期，各地樓市鬆綁政策頻繁出現、開發商的營銷手段也花樣百出，縣城房地產市場也出現了去化的難題。如此一來，那些倚靠土地財政的縣城，也將開始焦慮：推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，如何解決錢的問題？
本文來自微信公眾號：城市進化論 （ID：urban_evolution），作者：吳林靜