華僑城A：有知名機構盈峯資本參與的，共18家機構於2月11日調研我司

2022年2月15日華僑城A（000069）發佈公告稱：中信證券、華泰證券、博裕資本、中信保誠基金、中郵基金、富國基金、華泰保險資管、華泰柏瑞基金、工銀瑞信基金、中國人壽資產管理、浦銀安盛基金、盈峯資本、九泰基金、農銀匯理基金、申萬宏源證券、國投瑞銀基金、North Oakridge、上投摩根於2022年2月11日調研我司。

本次調研主要內容：

問：存貨計提減值的原因是什麼?

答：公司基於財務謹慎性原則，結合當前的市場、政策、疫情影響等多重因素，根據資產的經營狀況計提減值。存貨減值主要原因是部分併購項目受到地方限價的影響，銷售價格低於預期。

問：2021年結轉項目的毛利率下降幅度較大,未來毛利率如何變化?

答：公司2021年結轉項目的毛利率變化主要是受兩方面影響，一是受房地產調控政策影響，公司近年拓展的項目毛利率普遍在行業平均水平；二是公司內部結轉結構和結轉區域的佔比變化，深圳地區高毛利率項目已於2020年結轉完畢。未來，公司將增強、鞏固成片綜合開發模式的核心優勢，堅持優中選優原則拓展土地資源，並通過管理精細化管理、成本控制、加快開發進度等措施，保持公司在行業中具有競爭力的盈利水平。

問：介紹一下公司未來的業務方向及發展規劃?

答：“十四五”期間公司將致力於成為中國具有全球競爭力的世界一流的旅遊企業，將堅持“優質生活創想家”的核心理念，堅持“主題公園領導者、旅遊產業領軍者、城鎮化價值實現者、互聯網創新實踐者”的戰略定位，堅持踐行華僑城具有強大生命力的創新發展模式——繼續優化“文化+旅遊+城鎮化”和落地“旅遊+互聯網+金融”。公司將凝聚發展共識，永葆初心，堅定不移地發展文化旅遊主業，鞏固文旅主業的發展成果。

問：未來是否會繼續轉讓股權?

答：過去幾年，股權轉讓是公司加速去化以及引入合作方的經營方式之一，2021年度因市場行情下行及政策收緊導致各地產公司為保證資金安全趨於較為保守的投資策略，公司通過股權轉讓的項目相對較少，預計未來股轉仍將是公司加快週轉速度的舉措之一。

問：公司在IP佈局方面的計劃?

答：公司十分重視文旅產品與內容的創新，不斷推進IP產業鏈的佈局，在IP自創及合作方面取得了多項實質性的進展及成果。目前公司IP方面與國際頭部企業存在一定差距，未來將堅持自主培育IP，同時積極與較為成熟的IP合作，快速提高旅遊產品的主題性。

問：為支持公司業務發展,在融資方面有何措施?

答：公司目前融資渠道暢通且具有一定融資成本優勢，在資金及融資額度的儲備上仍有充足的空間，未來也將根據市場變化按照審慎融資策略來儲備與公司未來發展相匹配的資金資源。除了銀行貸款等常規融資方式外，在保證公司穩健的資產負債結構情況下，將積極探討股權合作、長期債權等方式融資，並密切關注公募REITs政策變化趨勢及落地情況。

問：公司在項目併購方面有什麼計劃?

答：公司將本着穩中求進、優中選優的原則，兼顧項目質量與對價的合理性，在做好充分項目盡調的情況下，擇機獲取優質的併購資源。

問：公司保持財務結構穩健的舉措有哪些?

答：一是公司多年來積極開拓各種融資渠道，同時不斷嘗試和創新融資產品，綜合運用直接融資、發行債券、權益融資等多樣化手段實現融資；二是根據債務期限的長短合理地進行融資產品組合搭配，不斷優化長短期債務佔比；三點公司在探索新的融資途徑的同時，充分利用自身資源優勢，進一步降低整體融資成本。

問：介紹一下公司2021年銷售規模下降原因?

答：公司2021年銷售數據下降幅度較大的主要原因有，一是疫情的反覆對地產項目的工期進度造成較大影響；二是下半年受政策導向及資金趨緊的影響，部分地方對購房貸款審批更加嚴格；三是受調控政策影響房地產行情下行，加之疫情反覆等因素影響，下半年消費者對購房多持觀望態度。

問：介紹一下公司2022年拿地計劃?

答：公司始終注重嚴控項目本身質量，不為單純追求規模而獲取項目，而是堅持優中選優原則，聚焦一線城市及重點區域或部分重點城市，拓展優質土地。未來，公司將根據實際經營情況，在堅持以收定投和底線思維的基礎上，結合公司實際去化速度進行資源佈局，既保障可持續發展，又不輕易冒進。

華僑城A主營業務：文化旅遊、房地產。

華僑城A2021三季報顯示，公司主營收入494.45億元，同比上升47.97%；歸母淨利潤34.19億元，同比下降34.85%；扣非淨利潤28.56億元，同比下降42.9%；其中2021年第三季度，公司單季度主營收入264.31億元，同比上升62.21%；單季度歸母淨利潤18.35億元，同比下降41.0%；單季度扣非淨利潤16.07億元，同比下降45.84%；負債率75.59%，投資收益2.77億元，財務費用7.72億元，毛利率29.99%。

該股最近90天內共有4家機構給出評級，買入評級4家；過去90天內機構目標均價為9.44。近3個月融資淨流出2.81億，融資餘額減少；融券淨流出741.56萬，融券餘額減少。證券之星估值分析工具顯示，華僑城Ａ（000069）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)

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