繼劃定“三道紅線”從房地產的資金需求端降槓桿以後，監管層又給定銀行對房地產放貸的“兩道紅線”，從資金供給端降槓桿。受此影響，1月4日，房地產、銀行股價雙雙下跌。房地產降槓桿“雙管齊下”，又是一個新時代的到來。
1月4日，在大盤站上3500點的當口，銀行股卻全線飄綠，整體板塊下跌1.13%，其中僅工商銀行、浦發銀行稍微上漲，成都銀行、杭州銀行、興業銀行跌幅居前，分別下跌8.06%、6.03%和5.85%。除了銀行板塊，房地產板塊也同樣遭錘整個板塊大跌2.24%，具體來看，格力地產、金科股份、中南建設、中房股份、泰禾集團跌超5%。
銀地保大跌背後同一則文件有關。12月31日，央行及銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將所有銀行分為五檔，分別設置房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比兩個指標上限，對佔比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。《通知》自2021年1月1日起開始實施。
這是繼從需求端控制房地產資金劃出“三道紅線”後，再一次從供給端控制房地產融資的一項舉措。不過，相比踩中“三道紅線”房企範圍來説，踩中“兩道紅線”的銀行比重並不大。嚴重踩線的銀行主要集中在中小型銀行，尤其是城商行。這意味着，在2024年之前，這些銀行要對其整體貸款業務做出調整。
“踩線”銀行集中在中小型
2020年年中監管部門對12家試點房企提出要求：即能否增長有息負債，將掛鈎於房企對三道紅線（剔除預收款後負債率≤70%；淨負債率≤100%；現金短債比≥1）的滿足程度。自2021年1月，12家試點房企將從正式進入為期兩年半的測試期，到2022年底試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”需全部達標。
“三道紅線”是從房地產的需求端來降槓桿，而2020年的最後一天，央行及銀保監會發布的《通知》則從資金的供給端降槓桿。《通知》中，將銀行分為中資大型、中資中型、中資小型和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五大檔，分別對銀行在房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比設置上限，越是大型銀行，上限越高。工農中建交郵儲地產貸款佔比、個人住房貸款佔比最高限為40%和32.5%；中型股份行佔比為27.5%和20%；城商行、縣域銀行佔比限制很嚴。
《通知》指出，對於佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
華泰證券根據上市銀行2020上半年的數據整理來看，大型銀行的房地產貸款佔比都未觸及上限，只有建設銀行、郵儲銀行的個人住房貸款超過上限不到2%，兩者業務調整過渡期均為2年。
中小型銀行尤其是城商行踩線較為嚴重。其中，其中中型銀行中，招商、興業“兩道紅線”全部踩中，且房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比均超過2%；浦發銀行、平安銀行房地產貸款稍微踩線；城商行中，成都銀行、青島銀行等踩中“兩道紅線”。
央行、銀保監會在答記者問中表示，建立房地產貸款集中管理制度，一方面是為了促進房地產市場平穩健康發展，另一方面是為了強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
房地產貸款一直是銀行的“心頭好”
對銀行來説，房地產貸款算是優質資產，一塊地、一套房抵押在銀行，然後折價發放貸款，即使貸款壞賬，那一塊地、一套房還能進行拍賣，這是不良率的保證。
因此，近年來，各大銀行將房地產貸款作為提高資產質量、增加盈利的首選，尤其是股份行、城商行，是每年增量房產貸款尤其開發貸的“急先鋒”，這也是為何上述兩類銀行是踩中“紅線”集中地。
據央行發佈的數據，截至2020年三季度末，大型商業銀行、股份制銀行、城商行和農村金融機構的貸款餘額分別為72萬億、33萬億、20萬億和18萬億，合計142萬億。其中，房地產開發貸款餘額12.16萬億元，比監管要求高了2.4萬億，同比增長8.2%，四類金融機構的開發貸佔比分別為7.5%、7.5%、5%和5%；個人住房貸款餘額33.59萬億元，比監管要求低了2萬億，同比增長15.7%，四類金融機構的開發貸佔比分別為32.5%、20%、17.5%和12.5%。
從貸款額度上看，房地產開發貸是監管的重點，尤其是股份制銀行、城商行，貸款總額不到大型銀行的一半，投放到開發貸的比例卻和大型銀行差不多，這也是為何在兩大指標中，踩中房地產貸款佔比的股份制銀行、農商行較多的原因。
招商、興業同超標，得零售者壓力小
對於商業銀行來説，房地產貸款中，個人按揭貸款更是“香餑餑”，雖然收益率不高，但是不良貸款率地，且資本消耗又非常少。尤其對城商行、村鎮行來説，難以獲得大銀行的優質客户（國企、機關事業單位對公業務等），資金來源成本又比較高，所以發放房地產貸款的積極性很高，同時也造成了踩紅線的局面。
在中型銀行中，興業銀行踩線最為嚴重，其房地產貸款佔比為33.7%，高出上限6.2%，個人住房貸款佔比為25.7%，高出上限5.7%；其次是招商銀行，其房地產貸款佔比為33.2%，比27.5%的上限高出5.7%；個人住房貸款佔比為24.7%，比上限20%，高出4.7%。
降低個人住房貸款佔比，意味着銀行要調整其貸款結構，較好的貸款結構則在保證穩定的不良率和收益率。同量級的招商銀行和興業銀行雖然都面臨較大的超標壓力，但作為“零售之王”的招商銀行在未來4年的過渡期內會比興業好過一些。
自從2008年以來，貸款業務一直都是招商銀行的主業，佔據總資產超50%的份額，到2019年這一數字變為60%。在全部貸款業務中，2019年零售貸款貸款餘額達到2.4萬億，佔比達到52.61%，妥妥的“零售之王”，這也是招商銀行近兩年不良率一直低於1.2%的原因。個人按揭貸款一直是招商銀行零售業務的重要品類，在2018、2019年淨新增人民幣貸款中的佔比分別為27%、33%。
可以看出，個人房地產業務對招商銀行的重要性。不過，招商銀行零售業務中佔比較高的還有信用貸款業務，其貸款佔比甚至超過個人按揭貸款業務。歷年財報顯示，2005-2016年間，招商銀行信用貸款佔比區間為20.47%-26.07%，而到2017年，其信用貸款佔比提高至30.55%，此後一直保持在30%以上。今年6月末，其信用貸款佔比為34.32%，約佔全部貸款的三分之一。
因此，未來四年的過渡期內，招商銀行即使維持目前零售貸款佔比，即保證不良率的情況下，憑藉已有經驗提升信用貸款佔比，增加總的貸款額度，也能實現平穩過渡。
而興業銀行與招商銀行恰好相反。2019年財報顯示，興業銀行貸款總額為3.3萬億元，其中53.69%是對公貸款，零售貸款為1.4萬億元，佔比43.33%。其中個人住房貸款為0.9萬億，佔零售貸款總額的64.3%。而且在過去三年，興業銀行的個人住房貸款在淨新增貸款規模中佔比大約20%~30%，貢獻比較顯著。
這樣看來，興業銀行想要達標，保持零售貸款佔比不變，很是困難。2020年前三季度，因受疫情影響，對公業務壞賬增加，貸款損失準備金額已經從2019年年底的1048.5億元增加到1202億元，對公業務繼續增加，興業銀行不良率勢必會增加。且多數大行股份行普通對公貸款的加權平均收益約為 4%~4.5%之間，目前，5年期以上的 LPR 利率為 4.65%，若替換為該類貸款、則對息差有一定負面影響。
對於房貸佔比觸頂的銀行來説，要想繼續發放房貸，須要做大分母，增加對實體經濟的貸款，讓城商行迴歸服務實體的同時，在資產端控制資金流入房地產。比如，國有大行要想新增40億房地產貸款融資，首先必須增加60億元其他類別的貸款，這樣才能使得總體比例控制在40%左右；要不，就得壓降存量房地產貸款的規模，將新增貸款空間釋放出來。
而若資產端的“三道紅線”和資金端的“五檔分類”都能落實到位，那麼地產資金面將發生重大變局，對未來地產融資，以及開發商高成本融資拿地的現象有很大的抑制作用，高週轉的時代或許真的結束了。