12年資本洗禮，華平投資終等來魔方生活赴港IPO

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

9月26日，魔方生活服務集團有限公司（簡稱“魔方生活”）正式向港交所遞交招股説明書。這距離該公司前身魔方公寓的誕生，已過去12年。

企信寶信息顯示，魔方公寓母公司魔方（中國）投資有限公司（魔方生活）成立於2012年，但在2009年，魔方公寓最初的創始人葛嵐已開始在南京開展集中式長租公寓業務。

正所謂十年彈指一揮間，葛嵐如今已套現大部分股份，並從管理層全身而退；在魔方生活最新的股東結構裏，華平投資則通過Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem三家境外公司直接或間接持有魔方生活51.62%股權。

華平投資在2012年12月發起B輪融資後成為魔方生活控股股東。據招股書披露，魔方生活於2012年5月15日在開曼羣島註冊成立為獲豁免有限公司。該公司自注冊成立起一直為投資控股公司，隨後魔方生活進行一系列資本重組及多輪融資。

2012年6月，魔方生活完成A輪融資並啓動全國發展戰略；2015年5月，完成第一期及第二期B輪融資後，魔方生活啓動“公寓+”戰略；2016年4月，魔方生活完成C輪融資並啓動多品牌戰略；2017年1月，魔方生活成為國內首家在上海證券交易所發行資產支持證券的租賃公寓平台；2018年7月，魔方生活完成D輪融資。

隨着融資次數的增加，魔方生活一路走來，手裏已經握有7.6萬間房源，包括直營公寓50074間，加盟管理和第三方託管公寓26116間。這樣的規模儼然已是國內集中式長租公寓運營商一哥。

不過，長租公寓出租率因為疫情影響產生明顯波動。2021年魔方生活直營公寓平均出租率86.5%；2022年上半年下降為82.4%。這從一個側面看出魔方公寓加快輕資產運營步伐的必然性。

整體來看，受益於國內租賃市場上升期紅利，魔方生活近幾年發展尚算良好：2019 年至2021年，魔方公寓收入由9.467億元增至14.711億元，複合年增長率為24.7%。利潤淨額從2019年的人民幣6360萬元增加 到2021年的人民幣2.953億元，複合年增長率為115.6%。

但截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，魔方生活自加盟管理和第三方託管模式產生收入920萬元、1870萬元及人民幣3780萬元，佔同期總收入的1.0%、2.0%及2.6%，複合年增長率為 102.4%。截至2022年6月30日止六個月，魔方生活通過加盟管理和第三方託管模式產生收入人民幣1760萬元，佔同期總收入的2.1%。

房源佔比超過30%的加盟管理和第三方託管模式收入在魔方生活總收入的佔比卻非常小，甚至與該公司其他利息收入（包括放貸利息、賠償收入、融資租賃利息、政府補貼、銀行利息收入、議價購買收入等）水平相當。2019年-2021年，魔方生活服務其他利息收入分別為2215.2萬元、1899.8萬元、2405.5萬元；2021年上半年及2022年上半年分別為1012.8萬元、1360.3萬元。

魔方公寓也因此在招股書裏明確表示，計劃擴大加盟管理和第三方託管模式。長路漫漫，華平投資翹首盼來了魔方生活上市，輕資產運營的加速，才剛剛起步。

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