作者 | 王晗玉
編輯 | 潘心怡
近段時間，多箇中介在朋友圈中轉發“深坑酒店”正對外出售，並寫明報價“22.5億元”的消息，讓這座地標酒店又一次衝上風口浪尖。
房地產界TOP10，網紅酒店標杆，中介開價待售，儘管去年四季度以來房企“賣子回血”的自救舉措屢見不鮮，但上述一系列標籤還是為世茂集團又一次引來熱議。
對於上述傳聞，此前世茂集團回應表示，集團會進一步平衡資產持有量，部分持有資產有處置計劃，網傳委託中介銷售深坑酒店以及掛牌售價22.5億元的信息不實。
那麼到底是委託中介“不實”還是掛牌售價“不實”？這番微妙的措辭並不能打消深坑酒店是否正等待買家的疑慮。
而在今年1月份，在那份已經流傳出並明碼標價的世茂集團待售資產清單中，深坑酒店正排在第一個，報價剛好是22.5億元。
這份清單共包含34項資產，總報價約734億元。儘管世茂官方並未認可清單的真實性，但無論深坑酒店是否被劃到待出售的一列，眼下其面臨的償債壓力已經有目共睹。
01 明星地標要被賣？深坑酒店，正式名稱為上海佘山世茂洲際酒店，因為整體建築坐落在上海西南佘山景區的天馬山採石礦坑內，所以被更多人稱為“深坑酒店”。
這座酒店於2006年立項，最終在2018年11月開業，開發建設週期超過10年，總建築面積約61087平方米，共有336間房間，分為地上2層和地下16層。
尤其在客房的觀景台前，住客可欣賞沿峭壁飛流直下的瀑布。憑藉這種獨特的居住體驗和設計理念，深坑酒店一出場即收穫網紅級影響力。開業當年，在剩餘僅兩個月的時間內就錄得3200萬元營業收入。
2020年，深坑酒店還曾被美國國家地理頻道拍攝的紀錄片《世界偉大工程巡禮》評為“世界十大建築奇蹟”。
世茂“深坑酒店”
從經營端看，這股網紅效應似乎一直持續到現在，並伴隨這座酒店平穩穿越疫情期間的旅遊業低谷。世茂集團財報顯示，2019年，深坑酒店實現收入約2.79億元，2020年，疫情下也錄得約2.65億元營收，2021年上半年，實現收入約1.34億元。
不過，深坑酒店經受住了疫情考驗，卻沒能繞過去年下半年的房地產流動性危機。
2021年7月，一場大規模的銀行房貸暫時停貸掐住了一眾房企的“生命線”。此後接連出現的銷售下滑、回款困難、股價下跌等一系列連鎖反應，讓這個本就融資收緊的資金密集型行業雪上加霜，甚至多家企業直接滑向債務違約。
世茂集團身處其中，儘管尚未在公開債券市場違約，但接連拋售資產、尋求債務展期，也已經為償債使出渾身解數。
2021年11月，世茂集團被傳正與陸家嘴信託談判，首度出現信託展期訴求；12月，又以約17億元賣掉香港九龍的維港匯。進入本年度，世茂集團接連放出大招，1月，先是流傳出一份計劃出售的資產清單，2月又為60億信託項目尋求展期。
在這份列明34項資產、總報價超過700億元的待售清單中，不乏深坑酒店、上海世茂廣場、長沙世茂環球金融中心、深港國際中心這樣的明星項目。
網傳世茂集團待售資產清單 製圖：36氪
其中深港國際中心報價高達151.43億元，在世茂的規劃中將成未來的大灣區地標，也曾一度以700米的規劃高度劍指“中國第一高樓”。而受制於緊繃的資金狀況，這個本應在2023年面世的項目，卻很可能與世茂的緣分止步於2022年。
不過，目前世茂官方並未承認過上述清單，其向36氪表示，有關資產出售的信息需以官方公告為準。
但觀察其近期動態，不少被“點名”的項目確實已經找到買家。僅1月份，世茂集團就先後出售了上海北外灘項目、廣州亞運城項目、上海外灘茂悦酒店三項資產，總對價74.05億元。
從去年10月至今年2月11日，世茂集團已先後轉讓位於香港、上海、廣州等城市的多處核心資產，總對價超過94億元。
世茂系旗下上海世茂建設有限公司在2021年12月的一份公告中表示，公司已經設立專門的資產管理平台，旨在推動位於一、二線核心城市經營性資產的處置，以快速回籠資金，降低負債。2022年，世茂集團的資產處置力度和規模將會在此基礎上進一步加強。
02 激進擴張陷“深坑”在網紅深坑酒店被中介發文徵集買家之後不久，世茂集團另一寄予厚望的大灣區地標所涉信託計劃也開始尋求展期。
2月16日，世茂集團召開線上投資人會議，與投資人商談中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃展期事宜，董事會副主席兼總裁許世壇、執行董事呂翼出席。該信託的底層資產正是定位於大灣區地標級別的深港國際中心。
據瞭解，世茂深港國際中心佔地面積32.19萬平方米，建築面積136.45萬平方米，配有5棟商務寫字樓，約30萬平方米大型集中商業，建成後將成吸納香港科技研發、現代服務等高端產業資源的紐帶。
其相關的信託產品總額87億元，目前餘額59.94億元，其中12.94億元原計劃應於2月17日到期，接下來的4-8月還將有47億元陸續到期。按照世茂提出的展期方案，其將於到期日先行支付20%本金，剩餘部分則希望展期至2024年。
其還表示，上述方案不是最終版，具體需等待正式公告披露。不過當前距離2月17日的到期日已超8天，相關公告仍未發佈。36氪從中信信託向投資人發佈的報告中獲悉，目前中信信託尚未就60億信託還款計劃與世茂達成一致，後續雙方將進一步協商。
而與此前該項目被掛上貨架的傳聞略有出入的是，世茂目前正為深港國際中心全力引入戰投。2月16日的投資人會議上，世茂管理層表示該項目正全方位採取各種銷售策略，爭取儘快迴流資金，並加快與各類大型央國企接觸以進一步盤活項目。
回顧這座大灣區地標的開端，深港國際中心由正在飛速擴張期的世茂於2017年以239.43億元拿下，計劃投資500億元，項目總貨值達629.04億元。也是在這一年，世茂銷售規模一舉攻破千億，從2008年的120億元飆升至2017年的1008億元。
隨後至2019年，世茂創始人許榮茂之子許世壇接替出任集團總裁，並迅速定下進入房企前十名的目標。同時這股生猛勢頭也完美體現在世茂的併購拓儲上。
面對如今加緊拋售資產的世茂，很難想象，就在兩年前，世茂還是出錢收購的那一方，並且十分慷慨。從2019年開始，世茂接連收入泰禾、萬通、明發等眾多項目，其中最著名的當屬收購同樣出身閩系的福晟。
這場“世紀併購”讓世茂以60億元進賬福晟87個地產項目。而大舉收併購也讓其一隻腳踩進債務“深坑”。至2021年6月底，世茂集團有息負債堆積至1645億元。
儘管按照2021年中數據計算，世茂集團淨負債率為50.9%，剔除預收款項後的資產負債率為68%，現金短債比為1.19，“三道紅線”全部達標。但從瑞銀在2021年12月發佈一份研報來看，世茂或還存有1200億元的表外負債。
同時惠譽估計，今年世茂集團有約200億元的公共資本市場債務到期，包括在岸公司債券和離岸票據。此外，世茂集團還有56億元資產支持證券也將於今年到期。
另一方面，世茂個別項目的進度也表明，其資金狀況或許並非像財報體現的一般樂觀。
一位廣州荔灣區五眼橋村的村民就向36氪透露，去年4月世茂與村裏達成的舊改合作目前似乎已陷入停滯。
“世茂去年4月份和村裏簽約，幾個月內上門測量房屋、出賠償方案都風風火火的，10月份還發了具體的補償方案，但後來就沒了下文。雖然沒確切説不改（舊改），但也沒定具體時間投票表決補償方案，就沒了動靜”，這名村民説。
查閲雙方簽約時的信息，可發現該項目改造總面積共78.61公頃，當時五眼橋村改造範圍現狀已建建築總量為69.17萬平方米，根據舊村復建安置原則，改造後復建安置總量為103.97萬平方米。
而如今被擱置，或許正印證着世茂集團“錢緊”的現實。36氪亦曾聯繫世茂方面詢問上述項目當前進展以及其他城市更新項目是否如期推進，但截至發稿前尚未收穫回覆。
03 國資入場填“坑”不久前，許世壇曾向外界傳遞信心，表示“公司債務整體可控”。不過廣大中小投資者已經用腳投出了失望的一票——近一年內，世茂集團市值已縮水超過七成。
眼下，最有效的自救途徑依然是變賣家當力保公司持續運轉。而不可否認，世茂過往在各大一、二線城市積累的地標建築物依然吸引力十足。
許世壇在中信投資人會議上表示，公司資產質量較好，正在不遺餘力地評估經營狀況，以穩定生產經營、施工交付，同時也在制定債務償還方案。以投資金額在數百億級的深港國際中心為例，世茂目前正與一些央國企探討推進合作方案，包括與深投控、中建投等國企以及幾家AMC機構洽談，為深港國際中心項目引入戰略投資者。
而坐擁數十項地標級資產，目前的世茂似乎也只有國資能救。一方面，鑑於企業性質，目前央國企的負債狀況普遍優於民營房企，因而餘有收購空間；另一方面，銀行等金融機構也更願向國企央企提供資金支持。
一位招商銀行的工作人員告訴36氪，從政策鼓勵併購出險房企優質項目之後的情況來看，申請併購專項貸款的企業以及銀行授信的對象基本集中在央國企。
“其實不只是因項目類型或者貸款產品，現在銀行面對整個地產行業，肯定是支持這些央國企，民營房企的不可控因素太多了。就項目而言，銀行也更願意支持北上廣深等這些大經濟區、好地段的優質項目。”
放眼市場端，據財聯社統計，今年以來，房地產併購融資總金額已超520億元。而無論是近日剛取得招商銀行100億元併購融資額度授信的大悦城，還是此前獲得招商銀行230億元併購融資額度的華潤置地、華潤萬象生活，或是已經發出併購中期票據的招商蛇口和建發房產，無一例外均是央國企。
着眼於世茂本身，近期出售的三個項目也均由國資接下。1月24日，央企中海出手接盤廣州亞運城項目，1月21日與1月28日，世茂位於上海的外灘茂悦酒店以及北外灘
商辦項目也都迎來上海國資企業成為新主人。
從2013年閩系房企集體崛起，到2019年世茂作為當中翹楚擠進行業TOP 10，曾經對規模的大快朵頤導致了眼下的消化不良，散落在全國各地的城市地標也接連迎來新任大股東。而早已功成名就的“廈門雙子塔”（廈門世茂海峽大廈），如今在海邊靜靜佇立，與隔海相望的鼓浪嶼一道，既見證了世茂組建城市地標版圖的宏大，也見證着這位地產大佬失落的明星地標夢。
佇立在廈門海邊的“雙子塔”
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