焦點研究院·中國上市房企焦點指數（F30）·2021年7月
報告期：2021年7月1日至7月31日
出品時間：2021年8月23日
研究員：回潔鈺
“中國上市房企焦點指數（Focus30）”釋義
“中國上市房企焦點指數（F30）”，由焦點研究院發起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機構掛牌上市，公開進行證券交易的中國內地房企，通過對其資產情況、營業收入、土地儲備、淨利潤、淨利率、持有現金、長短債、納税等經營指標進行綜合評判，按“領先級”和“成長級”各遴選30家標杆房企，納入研究範疇，並將其作為研判中國房地產市場的參照系。由此形成的市場研究體系，命名為“中國上市房企焦點指數（Focus30）”。
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榜單解讀
結束了上半年的衝刺，進入7月，房企進入調整期。也是在當月，全國房地產市場的政策層面變動頻繁。我們注意到，7月30日舉行的中共中央政治局會議，除重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，還旗幟鮮明地提出，“穩地價、穩房價、穩預期”，並要求“促進房地產市場平穩健康發展”。在當下的市場環境下，焦點城市的三項穩定，在於管控房價的明顯上揚，管控可能滋生的炒房投機行為；但對於廣大的二、三線城市及普通城市，則在於管控房價的失速下降，管控可能影響和干擾市場“平穩健康發展”的負面因素。房企層面，在“三道紅線”之外出台的“三道補丁”，對房企獲取融資和地塊的行為進行管控，實則防止全國性或規模性房企出現經營風險；地方層面，焦點城市在當年第二輪集中供地中進行政策調整，除受決策層干預外，亦是維持和保障地方土地市場的穩定，特別是防止地價的顯著上揚對項目開發和銷售帶來的負面影響。
我們認為，在防止可能滋生炒房投機行為，可能干擾市場預期的方面，政策層面的高壓態度並未改變；但政策打壓、金融收緊、需求轉淡、意願轉冷等因素影響下，政策對市場的失速下行亦有關注，旨在防止房地產市場的向下波動影響宏觀經濟的穩定。
7月的領先級上市房企，其銷售業績出現明顯變化。根據焦點研究院的統計，當月躋身領先級的30家上市房企，其合計銷售金額6307億元，較6月下降32%；合計銷售面積4629萬平方米，較6月下降28%。銷售業績的下行，體現出房企的調整狀態，預計到傳統的“金九銀十”，以及年底，房企的銷售業績還將有明顯回升。
而在領先級上市房企的具體表現方面，則各有特點。其中，當月銷售規模超過600億元的房企僅1家，即碧桂園（02007.HK）；超過500億元的房企有2家，另有萬科集團（000002.SZ），它也就此上升到第二位；超過400億元的房企有5家，另有融創中國（01918.HK）、中國恆大（03333.HK）和保利發展（600048.SH）。此外，超過200億元的房企有10家，超過100億元的房企有27家；進入“2021年7月中國領先級上市房企焦點指數（F30）”的企業，其合同銷售金額的門檻，下降至96.2億元（中國奧園，03883.HK）。
領先級上市房企的當月銷售規模，多在百億元以上，“規模效應”決定了其在城市和項目的分佈上，會面對更多元的購房需求，在項目的價格表現上，城市和項目的分佈和特點影響更大。在2021年7月的領先級上市房企，其合同銷售價格最高的是首開股份（600376.SH），達到了33217元/平方米；超過2萬元/平方米的領先級上市房企還有龍光集團（03380.HK）、綠城集團（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地產（00688.HK）、禹洲集團（01628.HK）、金地集團（600383.SH）、旭輝集團（00884.HK）和融信中國（03301.HK）。
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