北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥您好，我們現有積蓄70萬，和光裏現有一套兩室，現值420萬。孩子在西三環蓮花橋附近上小學。由於距離有點遠和堵車，去年又在六里橋太平橋西里買了套一室老破小42平280萬，接力貸，貸了160萬。住了一年感覺三口之家還是擠了些。明年和光裏滿五唯一，太西滿二唯一，門頭溝潭柘新區還有一套回遷房沒下房本值100萬。
明年或後年，想把和光裏和太西的房子都賣了，在三環新城買個三室？還是把和光裏和門頭溝的房子賣了，在三環新城買個三室？還是暫且不置換湊合住着？我們是工薪階層，太貴的房子買不起，三環新城離地鐵近，愛人在10號線上班，雖然是經適房，但考慮以後孩子上學和價格因素，又想買個三室，也就這裏了。三環新城的三室得在600萬左右。
還有個小問題，去年買的太西一室，現在已經降了20萬，再加上每月還貸1萬，感覺虧了不少。是不是要趕緊賣掉止損？謝謝您的指點。
回答：
1、 我先説個房產的投資原則吧，最忌諱的就是：頻繁換籌，追漲殺跌！
當然，你們這不屬於純投資，就是為了自住升級的置換。但最好也要考慮一下成本，就是因為換的太頻繁了，正常置換不用多考慮這些。
2、 三環新城沒什麼問題，就是當年的老經適房，一期開盤限價3670。質量都挺好，就是社區一般，到現在是勉強跑平了大盤吧。
不過從投資角度説不用擔心，這種老小區以後就是跟隨大盤，和周邊的價格差率也早就固定了。除非是學區調整，否則不會有什麼變化。
3、 換房沒問題，我只是算算成本。太平橋的280萬，前年買的時候是300萬，那契税+中介費+雜費什麼的估計花了十多萬不到20萬。和光裏420萬，4年前買的，那估計當時是300萬，首套的税費會少一些，12萬吧。
兩套房加起來就是30萬的成本，如果置換，這30萬就算是白扔了，還不算裝修、利息和時間精力什麼的。也就是説，這兩套在持有這幾年來，淨損失30萬+裝修。
4、 回遷房不建議拿了房本就賣，價格不會太合適。一般來説，無論經適房、限價房還是回遷房，在剛解禁的一年內，掛牌的房源會很多，還都是集中出現。那商品價格是由供需關係決定的，賣房的多，價格自然就低。
就拿三環新城來説吧，當年限售期滿的時候，又正好趕上新老經適房標準推出，很多業主怕政府反悔，於是競相賣房出逃。結果是互相踩踏，價格大跌。我聽中介説曾經一天就有幾十個要掛牌的，鬧了一兩年才消停。很多業主在樓市高峯期竟然都沒賣出好價格，不知道得後悔成什麼樣。
5、 總之，你們的置換想法沒問題，為了升級自住也是正當的。只是建議考慮長遠，以後儘量減少置換。
房子是長線投資品，一次置換的成本就是5%左右，兩次就能把房產的10%給換沒了。即便是增加30%的資本額，也只是在理論上對沖了成本，實際中的支出是無可挽回的，屬於沉沒成本。
回遷房建議拿到房本後先看看市場，別在人們扎堆賣房時掛牌，價格偏低。僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！