觀點直擊 | 綠城中國張亞東：未來三年努力實現營收和利潤倍增
觀點地產網 “2018年的時候給大家承諾綠城三年上一個台階，我們現在也給大家承諾，在未來的三年，綠城也會再上一個台階。”
8月25日下午，綠城中國在線上舉行2021年中期業績發佈會。董事會主席及執行董事張亞東，執行董事兼行政總裁郭佳峯，執行董事兼執行總裁吳文德，執行董事兼執行總裁耿忠強，以及執行董事兼副總裁李駿出席現場。
和往年一樣，依然是由耿忠強來介紹綠城2021年上半年的財務狀況。但稍有不同的是，負責開場介紹經營情況和前景展望的卻不再是張亞東、郭佳峯，話筒被遞到了副總裁李駿的手上。
截止6月30日，綠城已完成全年銷售目標的55%，實現合同銷售面積約724萬平方米，合同銷售金額1717億元，同比增長88%。其中，綠城集團自投項目的合同銷售金額約人民幣1369億元，同比增長107%。而歸屬於綠城集團的權益金額713億元，同比增長87%。
此外，輕資產代建管理項目實現了穩步增長，合約銷售面積239萬平方米，合約銷售金額348億元，同比增長39%。
據李駿預計，公司全年銷售額將會以較大幅度超過年初制定的3100億元銷售目標。
2140億新增貨值
經營指標方面，期內，綠城中國取得收入人民幣361.35億元，較去年同期增長51.2%；公司股東應占利潤24.18億元，同比增長15.4%。毛利人民幣79.35億元，同比增長28.3%；毛利率為22%，下降3.9個百分點。
通過觀察可以發現，上半年綠城銷售額和營業收入均實現正向增長，但是歸母淨利潤增幅卻遠低於營收增幅，依然未擺脱“增收不增利”的困境。
值得注意是，截至2021年6月30日，綠城中國的永續債餘額為185.37億元，其利息高達6.5億元，佔到歸母淨利潤的比重達約27%。
業績會上，執行總裁耿忠強表示，“隨着可贖回日的到來，公司將逐步對現有存量的永續債進行贖回。在所有的永續債沒有贖回之前，公司也暫不考慮新的發行。”
根據其透露，7月份綠城已經贖回了10億元人民幣的永續債，下半年還將贖回31億元人民幣，以及5億美金的永續債，預計到今年年底，永續債的餘額會是108億元。
至於明年，綠城還將贖回境外5億美金的永續債以及境內的56億元人民幣永續債，到2023年贖回最後的15億元境內永續中票。
對於上述的業績表現，董事會主席張亞東表示，“經過2019年到2021年這三年的發展，公司銷售和投資實現了倍增。未來三年，我們要把發展和關注點更加集中在營收和利潤上，努力做到營收和利潤實現倍增。”
相較於過去因拿地節奏不規律而導致沒貨可賣，近兩年隨着郭佳峯的迴歸，綠城在拿地投拓方面大為改觀，接連交出了一份份不俗的成績單。
根據中報顯示，今年上半年綠城加快投拓，於31個城市新增項目67個，總建築面積約1186萬平方米，預計新增貨值2140億元，較2020年同期提升了22%。其中，綠城所佔權益貨值約1450億元，對應承擔的成本約740億元，新增土地平均樓面價9126 元/平方米。
從佈局城市來看，一二城市的新增貨值佔比達78%。其中，杭州新拓展貨值260億元，佔12%；寧波新拓展278億元，佔比13%；北京新拓展208億元，佔比10%。
從區域分佈來看，長三角依舊是綠城重倉的區位，新拓展貨值1065億元，佔比達到50%，環渤海新增貨值489億元，佔比達到23%；長江中游及成渝新拓展282億元貨值，佔比13%。
截止2021年6月底，綠城共有土地儲備項目251個，總建築面積6034萬平方米，權益面積3495萬平方米，總可售面積4048萬平方米，權益可售面積2336萬平方米。
下半年，綠城預計整體可售貨源約1411萬平方米，整體可售金額約為3090億元。其中，自投項目可售貨值2312億元，代建板塊778億元。一、二線自投可售貨值佔比為76%，新增貨值佔比為63%，達1450億元。
針對近期多城調整第二輪集中供地出讓方式，郭佳峯表示：“以天津的調整為例，最高溢價率從50%下調到15%，封頂後又競自持改為搖號，提高了參拍門檻，並嚴格資金監管，對資金合規性強、槓桿率低的國企、央企存在一定的利好。”
他進一步指出，下半年在佈局方面，綠城堅持佈局35個核心城市；在項目選擇上，綠城堅持佈局城市的核心板塊；同時，還將拓寬收併購、產城融合、城市更新等多元化拓展渠道。
三道紅線與拿地銷售比
隨着綠城加快拿地投拓，公司的融資和負債情況也成為了本場業績會關注的另一大方面。
截至期末，綠城有息負債達到1279億元，較2020年底增長了7.3%。
不過，雖然總負債上升了，但從債務結構上看卻有向好的趨勢。數據顯示，公司一年內到期的借款由2020年底的325億元減少至301億元，一年內到期的借款佔總有息負債比重為23.5%，較2020年底的27.3%下降了3.8個百分點。
融資方面，雖然地產融資的形勢日趨嚴峻，但是期內綠城的總借貸加權平均利息成本進一步降至4.6%，較2020年上半年的5.2%下降60個基點。
而三條紅線方面，綠城的短債比為2、淨負債率為76%均達標，只有剔除預售帳款的資產負債率為72.6%踩線，處於“黃檔”房企。
不過，值得注意的是，綠城淨負債率和剔除預收帳款的資產負債率均較去年底出現了上升。其中，公司淨負債率提升較為明顯，上漲了11個百分點。
對此，耿忠強坦言，“公司在發展過程當中，一直在發展的速度和淨負債率之間尋找一個最優的平衡，這是我們把控的原則。總的來説，三個指標還是比較可控的，我們爭取在2023年前進入綠檔。”
此外，針對近來被譽為“第四條紅線”即拿地銷售比不超過40%的監管，管理層也給予了回應。
郭佳峯表示，“早在去年三道紅線出台的時候，該指標便已被提及，並非是最近的要求，目前該指標為關注指標。”
為了在政策的框架下面實現戰略2025目標，他指出，綠城下半年將重點抓銷售與回款，爭取早開盤、多推貨，進一步做大銷售額。而在投資端，公司將積極挖掘投資機會、獲取優質土地，同時積極拓展非公開市場的業務，用小資金來拓展大貨值，降低整體的地貨比。
以下為綠城中國2021年中期業績發佈會問答實錄摘選：
現場提問：近期多城土地集中出讓方式有所調整，請問綠城是如何看待這種調整？是否會影響綠城拿地的節奏？接下來有何應對的措施？
郭佳峯：在中央房住不炒，穩地價、穩房價、穩預期的精神指導下，當前各個城市採取了更為靈活的土地出讓原則。這些規則有很多，比如限制最高溢價、控制實際地價等，從而實現政府、開發商、客户利益的平衡。
以天津為例，第二批集中供地規則調整為最高溢價率從50%下調到15%，封頂後原來是競自持，改為搖號，提高了參拍門檻，並嚴格資金監管，這對資金合規性強、槓桿率低的國企、央企存在一定的利好，同時控制地價，給房企留有一定的利潤空間，可保障企業的穩定、正常的經營，有利於行業健康發展。
在調控密集和市場下行的雙重壓力下，綠城將繼續保持投資定力，提高投資標準，保持穩健參與。在城市佈局上，綠城堅持佈局35個核心城市，並積極關注政策、經濟、客户等方面較好的其它城市。積極挖掘投資機會，在項目選擇上綠城堅持佈局城市的核心板塊，並進一步加強工作質量，確保拿到適合綠城開發的項目，拓寬收併購、產城融合、城市更新等多元化拓展渠道，全方位保障投資項目的質量。
現場提問：目前看到多個綠城所在的重點城市調控升級，而綠城7月份的銷售也有所放緩，請問管理層對於完成全年銷售目標有沒有感到壓力，或者有沒有什麼具體應對的舉措？
李駿：2021年1-7月份，綠城中國累計實現了合同銷售額1945億元，其中截止到6月底是1717億元。目前來看，全年預計將會以較大幅度超過我們年初制定的3100億元的銷售目標。
由於部分項目原銷售節點提前到6月份開盤了，所以公司7月份單月的銷售增速確實有所放緩，但進入到8月份，隨着我們杭州桂冠東方、湖上春風等一批熱點城市熱點項目的集中入市，以及我們上半年新投資項目的快速轉化，將有力地推動我們銷售態勢保持穩健的增長。
現場提問：請問管理層，看到報表當期仍然有185億的永續債餘額，請問管理層能否給出後續明確的還款時間表？
耿忠強：永續債挺特殊的，它同時具有股性，也有債性，跟其它的融資方式相比，確實有一定的優勢。
但是永續債的成本比較高，並且有跳息的機制在裏面，再加上2019年財政部針對永續債出台了一個新的會計處理規定，以及去年年中三道紅線出台之後，針對永續債能否計入權益，也有新的時間要求，綜合考量這些因素之後，公司決定，公司現有的存量的永續債隨着可贖回日的到來，逐步的進行贖回。
具體的時間安排是，因為到6月30日為止，我們帳面上還有185億，但是7月份已經贖回了10億元人民幣的永續債，預計下半年還將贖回31億元人民幣，以及5億美金的永續債。所以預計到今年年底，永續債的餘額會是108億元。明年將贖回境外5億美金的永續債以及境內的56億元人民幣永續債。到2023年贖回最後的15億元境內永續中票。在所有的永續債沒有贖回之前，公司也暫不考慮新的發行。
現場提問：半年報中公司的淨負債率有所上升，已經到達75%的水平，想問一下是什麼原因？三道紅線下，公司有沒有考慮具體的計劃以及相應的時間上的安排？
耿忠強：公司在發展過程當中，一直在發展的速度和淨負債率之間尋找一個最優的平衡，這是我們把控的原則。
為了公司的未來業績有一個良好的呈現，在保證財務安全，特別是資金量安全的前提下，公司上半年精準發力，取得了不少優質地塊，繼而也帶動淨負債率指標有所提升。雖然到75%，但是依然在三道紅線監管的百分之百的標準值之內。
此外，公司上半年有息負債達到1279億元，比去年年底增長了7.3%。另外一年內到期的借款301億元，較去年年底一年內到期的325億元減少了24億元。一年內到期的借款佔總有息負債的比例現在是23.5%，較去年年底的27.3%下降了3.8個百分點。
也就是説我們一年內到期的絕對額以及一年內到期的金額佔總有息負債的比例都是有所下降的，體現了公司債務結構進一步的優化。
具體到三道紅線指標，截至6月30日，公司現金短債比是2倍，和去年年底持平；。淨負債率為76%，去年年底是65%。這裏的淨負債率是三道紅線監管下，而我們半年報裏的淨負債率75.2%，並不是計算有問題。而是由於三道紅線的監管，我們有一筆10億元的永續債沒有計入淨資產範圍之內，所以三道紅線的口徑下我們6月30的淨資產負債率是76%。此外，剔除預收帳款之後的資產負債率是72.6%，較去年年底也有一個小幅度的提升。
總的來説，三個指標還是比較可控的，監管層要求2023年進入綠檔，我們爭取提前進入。
現場提問：請問管理層對近期市場非常關注的投銷比40%的限制，目前公司是怎麼考慮的？
郭佳峯：最近媒體都提到了投資比例不能超過銷售額40%的這麼一個事情，其實去年三道紅線出台的時候，已經提到過這個事情，這不是最近的要求，目前該指標為關注指標。
我們認為從長期看，該指標有利於整個行業的穩健發展，我們從公司自身發展的長遠考慮，也很關注投資銷售比這個指標，將根據自身的情況，不斷地進行優化。
財務端我們主要是平衡好風險與發展的關係，保障公司的穩健發展。銷售端得益於綠城項目的流動性相對較好，因此下半年我們重點抓銷售與回款，爭取早開盤、多推貨，進一步做大銷售額，預計今年銷售目標可能會比較大幅度超額完成。
在這樣的基礎上，我們根據投資的計劃以及目標，進一步提升投拓能力，積極挖掘投資機會，確保精準的獲取優質土地，同時積極拓展非公開市場的業務，用小資金來拓展大貨值，降低整體的地貨比，確保在政策的框架下面實現戰略2025目標。
現場提問：請問管理層有沒有具體的回購的計劃？在今年股東周年大會上管理層也曾經提到的股份激勵計劃有沒有一些具體的做法或者打算？
張亞東：股份激勵計劃是公司目前正在推的一種方式，我們之前已經對70多位管理層進行了股份激勵，這個激勵既有原來的期權的激勵，更有把大家每年獎金的一部分作為回購股份授予大家股份的一個股權激勵的辦法。
這是我們最近把管理層、股東和公司的利益進一步綁定的一個主要方法，也是我們目前正在積極推進的一個主要的計劃。相信通過這個計劃，管理層能夠更加關注公司的市值，關注股東的利益，以及關注公司近期和長遠的發展。
現場提問：綠城這幾年很努力地在提升整體的運營能效，從週轉效率等數據上來看也有非常好的進步，想請問公司下一步在運營方面有沒有什麼具體的進一步的提升動作或者目標？
李駿：大家也知道在現在我們面臨的行業整體的形勢下，挖掘和提升我們的週轉效率，向經營要效益是房企生存和發展的一個基本要求。
我們還要從以下幾個方面進一步加強，首先是要堅決地落實一城一策，我們結合各地的調控政策、市場環境、工程建設條件等等因素，要求各地要制定一城一策的運營週期標準。
現在寧波和北京兩個城市已經制定了專項的一城一策的方案，並且通過了集團的評審，下一步我們在今年年內會推廣到全部的29個重點城市，都要求做每個城市的一城一策的研究和分析，並且要落地。
第二是強化投運一體，目前我們的投資決策管理應該説在整個行業當中有了一定的領先地位。為了確保項目拿得好、做得好，在投資決策過程當中我們也會要求方案設計要有深度，經營策劃要有細度，運營週期的標準要前置植入，實現投運一體，項目獲取之後也可以快速啓動。
第三是要深耕覆盤總結，以首開後評估、過程全景覆盤、交付後評估這三項工作為抓手，全維度、全專業、全鏈條深挖過程管理中存在的系統性的問題和風險，進行深度的覆盤、提煉總結，堅決不為同樣的錯誤買單，這項工作也在有序的深入推進。
第四是要深化全委保障，真正落實又好又快，好在快前。這8個字是綠城運營管理區別於其它房企的重要標準，不是説單純的講究速度，而是要先講好，先堅守我們的產品品質，守護我們的核心競爭力，比如説我們的高品質產品要加深標準化的落地，建築科技研發的前置，要強調我們每一個城市的深耕等等。
現場提問：請問管理層對當前房地產行業調控的總體形勢怎麼看，綠城將如何應對？
張亞東：我們感覺最大的特點就是行業的分化，而分化恰恰是給綠城中國創造了機遇。第一個分化是房地產市場佈局的分化，這種分化簡言之就是一二線比較好，三四五線比較差，綠城恰恰處於分化市場中比較好的一二線之中。
第二個分化是產品的分化，體現在剛需、好的住宅、好的產品表現非常好或者説沒有惡化的狀態。而一些投資性的產品反而受影響比較大。綠城恰恰是這樣一個特點，綠城的產品確實是滿足大家對美好生活要求。
第三個分化是企業之間的分化，我們認為好企業、健康的企業，在這裏面反映的效果反倒是非常正向，不健康的企業可能壓力山大。我們上半年之所以自投部分能增長107%，我們的各項營收都能增長，這些拓展都能增長，也能達到一個高的回款率，這都體現了綠城這樣一個優質房企、穩健發展的房企的優勢，在這樣一個發展過程中，我們感覺對綠城來講也是一個機遇。
第四個分化是資金和其它資源的供應商，對不同的房企是一個很大的分化。可以看到現在資源還是在向好的房企進行集中，在這樣一個背景下，綠城也感覺在這樣一個資金總體趨緊的情況下，也體現了綠城發展的優勢，這也是綠城的機遇。
對於綠城現在的發展和對未來的展望，我們是持謹慎樂觀的態度。我們首先是謹慎，其次是樂觀，這是我們對行業發展的基本態度。我們感覺這既是我們前三年成績取得的原因，也是未來幾年能繼續快速發展的原因。
但是房地產的調控使得我們也重新思考了發展的戰略，以及我們發展的步驟，還有我們發展的路徑。所以我們去年制定了5年的發展規劃，我們現在在不斷地進行戰略刷新。
特別是經過前3年的發展，我們的銷售和投資實現了倍增的計劃，未來三年要把我們的發展和關注點更加集中在營收和利潤上，未來三年我們希望也努力做到營收和利潤像前三年的銷售和投資一樣，實現倍增的計劃。
2018年的時候綠城的銷售大概是1500億，全行業那時候大概是15萬億，我們基本佔了全行業1%的份額。到2021年，我們預計能佔到全行業17萬億的2%的份額，我們未來希望在份額上還有所增加，希望未來在利潤和營收上實現更大的增長。
我們相信在未來的幾年裏面，在調控的大背景下，相信綠城會越走越好，我們管理層也有很大的信心，我們在2018年的時候給大家承諾綠城三年上一個台階，我們現在也給大家承諾，我們在未來的三年，綠城也會再上一個台階。