新城控股半年考：歸母淨利43.06億元，新增項目61個

8月27日，新城控股發佈了2021年半年度報告。

和去年同期相比，今年上半年新城控股營收增長109.63%至791.05億元，公司稱營收增速較高主要是由於本期物業交付收入較上年同期增長較多。具體來看，房地產開發依然是其收入的主要來源，上半年實現收入742.67億元，同比增長115.6%；物業出租及管理收入36.4億元，同比增長67.53%。

上半年新城控股歸母淨利43.06億元，相較去年同期增長34.4%，扣非淨利潤37.96億元，同比增長38.18%。

房地產開發業務毛利率的下降，也讓新城控股的綜合毛利率出現了明顯回落。報告期內，其物業出租及管理業務毛利率依然維持在70.58%的高位，房地產開發銷售業務毛利率同比下降6.3個百分點至17.11%，綜合毛利率19.61%。

員工人數增長帶來的職工薪酬和銷售佣金增長，讓上半年新城的三費也呈現不同程度的上漲。

銷售方面，上半年新城控股實現合約銷售額1176.64億元，相較去年同期增長20.65%；實現合同銷售面積1086.96萬平方米，以此計算銷售單價10825元/平方米。對照全年2600億元銷售目標來看，上半年業績完成率45.26%。

按照券商研報數據，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，去化率62%即可實現2600億元的銷售目標，其去年實際去化率為70%，完成2600億元的目標難度不大。

商業運營方面，上半年開業5座吾悦廣場，截至6月底新城控股已佈局174座吾悦廣場，開業105座，其中公司持有的已開業吾悦廣場為97個。按照此前業績會上董事長王曉松公佈的目標，全年計劃新開業吾悦廣場30座，年底開業總數達到130座，這也意味着下半年新城需要開業25座吾悦廣場，壓力不小。

截至上半年，吾悦廣場開業面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%；實現租金收入36.67億元，完成全年商業運營總收入目標的43.14%；出租率97.12%，相較去年同期的96.1%有所提高，但仍未回到2019年同期98.45%的高位。

為了提升商業的運營效率，中報介紹吾悦廣場正由傳統的僱租模式逐漸轉向為“自營+聯營+租賃”相結合的合作方式，商業購物中心的收益將與品牌商家業績直接掛鈎。不僅如此，上半年，新城控股還推出“星光計劃”與吾悦廣場內選的品牌共同設定目標、制定經營方案以及整合資源，以期帶動更大的客流量，提升購物中心經營質量，今年前6個月吾悦商場銷售總額為272.75億元，超過去年全年銷售總額的85%。

上半年集中供地下市場熱度不減，新城控股通過商業雙輪驅動和有意控制城市能級來降低土地成本。上半年其新增土地儲備61幅，總建築面積為1831.61萬平方米，平均樓面地價為3419.75元/平方米，總地價為626.36億元。新增的61個項目中20個來自江蘇，其中蘇州、南京、常州、淮安等深耕區域地更是補倉多幅地塊。

截至6月底，新城控股的土地儲備為1.5億平方米，其中一二線城市佔比達37.75%，長三角區域三、四線城市約佔公司總土地儲備的29.38%。

負債方面，上半年新城控股借款有所上升。具體來看，短期借款餘額20.92億元，長期借款餘額為547.04億元，銀行借款餘額規模比年初增長28.87%。非銀方面，上半年應付票據餘額為90.86億元，較年初增加33.9%，其中應付商票餘額為85.14億元，較年初增加31.75%。

對照"三道紅線"來看，新城控股剔除預收賬款後的資產負債率為75.45%，淨負債率為60.48%，扣除受限資金後現金短債比為1.44，踩中一條紅線，和去年一樣處於“黃檔”。

與此同時，新城控股也在不斷拓展融資渠道。

對於商業地產的運營而言，打通“投、融、管、退”鏈條是關鍵。7月底，新城控股發佈了關於籌劃設立信託公司的公告，底層資產就是其持有的9個商業物業。