港股“黑色星期一”，地產黑馬新力控股閃崩背後不簡單
9月20日，“不放假”的港股遭遇黑色星期一。恆指跌超800點，香港本地地產股、內房股、銀行股、保險股全線均有不同程度下跌。這其中，跌得最慘的是江西富豪張園林控制的新力控股集團（02103.HK），盤中最高跌幅近92%，截至停牌跌幅達87%，一日市值蒸發約120億港元，每股股價僅剩0.5港元。
第一財經從一位接近新力的人士處獲悉，新力控股人力資源在兩天前口頭通知降薪計劃，沒有正式文件下發，具體執行標準為，總部管理層普降50%以上，副總裁級別降薪70%，基層降薪10%-20%。
對於20日的股價閃崩，新力方面回覆第一財經表示，正在瞭解相關信息，屆時會發布公告披露相關信息。
頂着“江西最大龍頭房企”“中國最年輕上市房企”名號，新力股價閃崩背後，究竟發生了什麼？
短期債務壓頂
20日盤中，新力控股股價受港股整體恐慌情緒和自身消息影響，股價大跳水，從開市價3.95港元跌至0.5港元，跌幅高達87%，總市值僅剩下17.85億元，市盈率僅0.79。
在股價暴跌前，關於新力控股的壞消息不斷。標普與惠譽分別在9月10日與9月15日將新力控股評級展望從“穩定”調整為“負面”。
標普稱，評級下調源於新力控股的資本市場渠道受損、融資渠道收窄，鑑於其美元債價格的波動性和當前悲觀的市場情緒，標普認為新力控股的境外資本市場渠道存在不確定性，或需利用內部資源來償付境外到期債券，新力控股有2.46億美元債券將於2021年10月到期，另有兩筆美元債券（合計4.53億美元）將於2022年1月和6月到期，其交易價格已經遠低於票面價格。
此外，新力控股有47億元人民幣信託和其他融資將於未來12個月內到期，這些非銀融資佔截至2021年6月底短期債務的35%，其償付也面臨壓力。
惠譽也指出，新力控股2022年到期的債券的交易價格已出現20%至25%的折讓，説明新力控股可能需要使用現金償還所有三筆債券。
“新力目前確實面臨一定程度的資金問題，融資、信貸收緊的影響較大，現在回款很慢，要緩解資金壓力，給高管降薪是立竿見影的一個舉措。”一位知情人士對第一財經表示。
除了資金面問題，在政策面上，新力控股的大本營江西在上一個工作日發佈了一個重磅政策。
9月18日，江西省八部門聯合發佈通知稱，將在全省範圍內開展持續整治規範房地產市場秩序三年行動，針對逾期不能償還債務、大規模延期交房、負面輿情較多等存在重大經營風險的企業，將實施重點監管。
今年7月起，新力控股旗下多家子公司還被曝出票據逾期、拒付等現象。不過，在8月底業績會上，新力管理層則表示，截至到2021年6月30日，新力商票餘額9.4億人民幣，半年內到期金額不超過3億，內部有嚴格的管理系統，未來管理還將更加嚴格。
作為從江西南昌起家的房企，新力老闆張園林曾被稱為“張半城”，江西一直是新力的最重要市場。截至今年中期，新力總權益土儲1440萬平方米，其中位於江西省的土儲佔比34%，南昌在江西土儲中又佔77%。
從事建築行業的張園林起家於南昌帝泊灣，2010年從這個項目開始起步，張園林僅用了9年時間就實現企業香港上市，只用10年就成為全國房企前30強，銷售額超千億。因此新力控股一度被稱為“最年輕的黑馬房企”。
表面看來，新力控股經營工作總體正常，今年1-8月，新力控股合同銷售額仍有770億元，而去年全年合同銷售金額約人民幣1137億元。上半年營業收入112億元，同比增長29%；總資產1120億元，同比增長9%。
不過，新力控股短期債務壓力較大，截至2021年6月底，在手現金為140億元人民幣，未來一年到期的債務有132億元，剔除預收賬款的資產負債率為73.5%，高於“三道紅線”標準。
地產股再遭重挫
除了跌得最慘的新力，今日港股房地產開發商基本都在大跌。
香港本地地產開發商中，恆基地產（00012.HK）跌了13.19%，新世界發展（00017.HK）跌12.27%，新鴻基地產（00016.HK）跌10.34%，長實集團（01113.HK）跌超9%。
內房股中，綠城中國（03900.HK）跌6.67%，新城發展（01030.HK）跌5.41%，富力地產（02777.HK）跌7.34%。恆大系中，中國恆大（03333.HK）跌超10%，恆大汽車（00708.HK）跌2.68%，恆大物業（06666.HK）跌11.30%。
一名長期關注港股的分析師對第一財經表示，今日港股悲觀情緒蔓延，而地產板塊全線大跌受到了多重因素影響，產生疊加效應。
首先，近日有消息稱，部分香港地產發展商已被知會協助香港市民住房短缺問題，但是官方尚未有新政出台。其次，每逢內地節假日，港股較容易遭到做空，因為南下資金通道關閉，內地資金抄底港股路徑暫停，但外資仍可自由出入港股。
“不過部分地產公司股價下行已經是長期趨勢，跟其債務、經營狀況等基本面息息相關。一旦恐慌情緒蔓延，這類公司更易受到牽連。”上述分析師稱。
其實，在此次暴跌前一週，港股已經持續低迷。中金公司昨日稱，近期港股表現背後的原因較為綜合，一方面，八月的宏觀數據顯示經濟增長面臨明顯壓力，也催生了對政策扶持的預期，但政策依然呈現出較強的定力，短期看並未出現太大變化。另一方面，美股市場近期也持續震盪下跌，進一步拖累海外中資股市場。從估值和情緒指標來看，中金認為市場情緒過於悲觀。