泰康人壽入股陽光城，保險資本再次舉牌房地產到底該怎麼看？

作者：知名地產分析師嚴躍進

 9月9日晚間，陽光城發佈公告稱，泰康人壽和泰康養老與陽光城第二大股東上海嘉聞簽訂《股份轉讓協議》，約定泰康人壽和泰康養老通過協議受讓的方式，從上海嘉聞受讓公司13.53%的股份。由此，泰康成為陽光城的第三大股東。此類股權轉讓體現了今年很多房企的戰略思維即引入戰投，同時由於險資入股地產企業本身也很受關注，所以研究此類股權交易和後續陽光城的戰略都非常有意義。

1、交易情況

此次交易實際上是有一個對賭協議的，這也是核心內容。根據合作，類似持股至少鎖定10年的時長，同時前5年陽光城的歸母淨利潤每年平均增長率不低於15%、前5年累積歸母淨利潤不得小於累積承諾歸母淨利潤，後5年陽光城每年的歸母淨利潤不得小於承諾歸母淨利潤，否則以現金補償。類似規定其實就是要求陽光城具備持續的經營和收益能力。這也體現了此類險資對於陽光城價值投資的認可。某種程度上，有類似10年的鎖定期，恰使得陽光城可以獲得更好的險資注資，有助於實現更好的企業經營。當然反過來其後續也需要在經營方面持續發力。

2、陽光城經營

對於陽光城來説，這兩年全國化的佈局不斷加快，同時也通過各類項目收併購獲得了較好的發展。但是其也面臨很多壓力，包括負債方面的壓力，以及全國市場的擴張等。對於陽光城來説，其財務操作能力較好，能夠充分利用此類能力降低融資成本。而在今年疫情衝擊下，其也依然需要尋找低成本的資金。積極引入險資，尤其是以戰投的名義導入，有助於其資金面的改善。後續若是要實現此類業績，至少要求此類企業加快土地收購或招拍掛拿地，這樣才能確保後續10年企業成長性較高，進而給相關險資相應的投資回報。