文|雷達財經 李亦輝
編輯|深海
3月12日，融創中國（01918.HK）披露了2020年業績報告。財報顯示，2020年公司實現營業收入2305.9億元人民幣，同比增長36.2%；歸母淨利潤356.4億元，同比增長36.9%；合同銷售金額5753億元，行業排名第四位。
業績全面向好的同時，融創中國堅定不移去槓桿，持續優化資本結構。2020年底，淨負債率同比下降76個百分點至96%，非受限現金短債比提升至1.08。按照“三道紅線”標準，該兩項指標均已恢復到安全區間，融創也由“紅檔”已降至“黃檔”，“降槓桿”取得超預期成果。
早在2019年下半年起，融創中國就提出要主動執行“降槓桿、優化資本結構”更加均衡的發展戰略。隨着戰略深入推進，公司盈利能力不斷提升、資本結構持續優化，轉入更高質量發展之路，但增長速度不減弱。
過去一年，國家對房地產行業堅持“房住不炒”的政策，並出台“三道紅線”等融資管理新規。調控收緊的背景下，房地產企業經營分化進一步加劇，頭部企業保持業績彈性，競爭優勢凸顯。
截至2020年12月31日止的年度業績顯示，2020年，融創中國營業收入進一步上升至2305.9億元，較去年增長約36.2%；公司毛利約為484億元，較去年增長約16.9%；公司歸母淨利潤為356.4億元，較去年增長約36.9%。
2020年，融創中國連同其合營公司及聯營公司的合同銷售金額約為人民幣5752.6億元，同比增長約3.42%；根據第三方研究機構克而瑞的統計，融創中國2020年銷售額排名穩居行業前四。
銷售規模業內領先，公司擁有的充足優質土儲，則為未來的業績高增長提供了保障。截至報告期末，融創中國土地儲備充足，約78%位於一二線城市，平均土地成本約4270元/平方米。
在對2021年的展望上，融創中國稱預計全年可售貨源將超過9000億元，一線城市、二線城市、強三線城市等分別佔比10%、68%、22%。
業績會上，談及重點城市集中供地新規時，融創中國董事會主席孫宏斌表示，土地“兩集中”對行業是好事，在增加土地供應量的同時，市場也更為透明。“對於今年的供地量，大家也都有預期，對於在核心城市有深耕優勢、有規模的企業是利好。”
穩健增長的融創穫得多家投行力挺。1月11日，花旗出具研報表示，融創中國去年業績各方面均勝預期，公司核心盈利同比升11.8%至303億元人民幣；派息同比增34%至1.65元人民幣，以核心盈利等同25%派息比率，股息率5.5%。該行將融創中國評級為“買入”，認為盈利增長堅實。
3月15日，花旗重申融創中國“買入”評級 ，調高目標價9%至51港元，調升公司今明年盈利預測分別15.5%及21.1%。
截至報告期末，融創中國現金餘額約1326.5億元，同比增長5.5%；淨負債率約96.0%，同比下降約76.3個百分點；非受限現金短債比約1.08，剔除預收款項後的資產負債率約78.3%，同比下降約5.6個百分點。
按照“三道紅線”標準，融創中國淨負債率與非受限現金短債比已達到規定的“淨負債率低於100%；非受限現金短債比高於1”，一年期內迅速降至黃檔水平，融創管理層預計2022年將完全符合三道紅線。
“‘三道紅線’後投資者不用擔心負債率了，因為央行替你操心了，融創2年前就開始降負債了，明年我們就能提前達標。”在孫宏斌看來，“三道紅線”的出台對房企來説是一件好事，讓房地產行業安全了。
值得一提的是，在2020年上半年時，該公司淨資產負債率為149%及現金短債比為0.86，這兩項指標均未達到監管要求，但公司僅用了半年時間，快速降檔滿足要求併兼顧成長，展現了強大的執行力。
總體負債規模上，財報數據顯示，2020年融創中國資產負債率約為83.9%，比上年下降4.2個百分點；控制借貸規模的同時，不斷優化負債結構，長期借款在2020年進一步上升至69.81%，降低了短債的壓力。
截至2020年年底，融創有息負債總額為3034.4億元，較2019年末減少了188.36億元。其中，一年內到期的有息負債916.07億元，同比減少441.26億元。
此外，融創中國也在公開市場審慎拿地，減少現金流出。報告期內，融創新增土地儲備約5877萬平方米，新增貨值約7261億元。不過，通過公開市場方式獲得的土儲貨值僅佔36%，剩餘的土儲是通過收併購等方式獲得的。
融創中國稱，自2019年下半年起，公司結合自身發展階段的要求，主動執行“降槓桿、優化資本結構”更加均衡高質量的發展戰略。
報告期內，公司通過加速銷售、嚴控債務規模、優化債務結構、加速竣工結算以及對財務投資標的如金科股份的快速變現等安排，快速地優化了資本結構，從而使得“降槓桿”取得超預期成果。
花旗在最新研報中提到，融創中國公佈全年業績後，在去槓桿及盈利增長方面表現俱佳，債務規模控制良好；由於公司往績良好，估值又吸引，預期公司股份可獲重估。
小摩也看好融創中國的持續減負債，該行研報表示，予融創中國“增持”評級，目標價升至41港元。報告中稱，公司2020年業績在核心淨利潤、利潤率、負債水平及派息等各方面都與市場預期一致，認為公司已由過去的高增長方針成功轉變為平穩發展。
地產主業盈利能力提升的同時，融創加大在物業服務、文旅、文化等領域的投資力度，通過多元化服務助力城市建設與發展，並且各項業務均已具規模。
去年11月，融創中國完成物業板塊融創服務登陸港交所，上市以來融創服務市值增幅超過90%。根據業績報，2020年度，融創服務收入46.23億元，同比增長63.5%；歸母淨利潤6.2億元，同比增長130%。
除營收和淨利潤錄得高增長外，融創服務的毛利率也穩步提升2.1個百分點至27.6%。公司現金流入充沛，2020年淨經營現金流10.24億元，同比大幅增長45%，在手現金93.79億元。
文旅方面，在行業普遍面臨經營壓力的情況下，融創文旅卻實現了逆勢增長。財報顯示，融創文旅板塊2020年收入約為38.8億元，同比增長36%，管理利潤約6.27億元，同比大幅增長311%。
事實上，自從收購萬達的文旅項目開始，融創文旅的發展非常迅速，去年全年客流更超1億人次。藉助冬奧會契機，融創文旅重點佈局冰雪產業，其打造的IP“融創冰雪”規劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業，目前總接待333萬人次。
推出“融創文旅俱樂部”小程序，則是融創文旅數字化、線上化的一次全新嘗試。通過小程序將豐富的業態場景聚合起來，形成線上線下打通的“流量聚合平台”，提供“千人千面”的服務體驗，以滿足客羣細分需求。
而基於線上的會員平台，有望讓融創文旅在會員圈層、培訓、競技隊等更多場景下充分發揮其線下規模級佈局優勢，攜手產業鏈上下游實現合作共贏。
“文旅是非常好的生意，願意和我們合作併購的項目也很多。我們要把文旅做得更好，今年的目標會員要從1000萬做到1億，未來將會達到2個億。”孫宏斌對融創的文旅業務充滿信心。
外界預計，目前融創文旅的營收、利潤和融創服務規模相當，等融創文旅也登陸資本市場，或許又能給孫宏斌帶來一個千億市值的公司。
野村證券認為，2021年上半年銷售增長強勁將成公司短期催化劑，至於長期催化劑則是分拆其文化及旅遊業務。
財報顯示，融創的文化產業在2020年也取得了長足發展。據官方介紹，融創文化旗下擁有融創影視、樂創文娛、東方影都融創影視產業園、樂融、夢之城文化、Base等業務板塊。影視方面，今年春節檔，融創文化參投的影片《刺殺小説家》、《熊出沒·狂野大陸》，分別收穫超10億、5.75億的票房。
顯然，融創中國經受住了疫情的衝擊和融資新規壓力，地產主業轉向高質量發展“快車道”，“地產+”也呈現出勃勃生機。對於2021年的戰略，融創方面表示，將繼續以地產開發為核心主業，加速確立更均衡全面的發展態勢，成為各方面均好和具備全面競爭優勢的頭部房企。
有業內人士分析，在“房住不炒”的長效機制下，頭部房企已率先轉型，其中融創的各項新業務展現出強勁增長勢頭，公司的行業龍頭位置更加穩固，具備長期投資價值。。