老舊小區改造正以看得見的速度推進。7月20日，國務院辦公廳印發的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（簡稱《意見》）再一次助推城市更新的速度，更為城市更新開發建設方式轉型指明瞭方向。
從2019至今，舊改接力棚改，從中央到地方相關政策不斷推出。2020年，3.9萬個舊改小區規模環比增長一倍，預計拉動1.2萬億元投資。
在舊改萬億藍海成為新風口面前，改造資金何去何從？在業內人士看來，《意見》提到的“社會力量合理共擔”“誰受益、誰出資”是破題關鍵，尤其是金融機構的參與，為老舊小區的改造打開了一扇門。
改造時間表確定，今年新開工目標完成超40%
7月20日，上述《意見》給出了老舊小區改造的時間表，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬户。同時，明確城鎮老舊小區改造任務，重點改造2000年底前建成的老舊小區。到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。
據各地初步摸查，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人。這些城鎮老舊小區普遍存在設施不完善、衞生環境差、社區服務設施配套不足、社區管理體系不健全等問題。
在中原地產首席分析師張大偉看來，老舊小區改造是一項既能保民生，又能穩投資穩就業，還能拉動消費的多贏工程。通過老舊小區改造，既解決城市管理“頑疾”，又有效緩解城市管理的各種矛盾，讓居民生活環境和設施都得到根本提升。
據悉，從2019年起，老舊小區改造開始全面起步。2019年4月份，住建部等三部門聯合發佈《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》，首次將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。這也是繼2017年15個城市試點老舊小區改造後，將老舊小區改造推廣至全國的首個政策。
2019年12月中央經濟工作會議提出，“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。此時“城市更新”概念替代了之前的“棚户區改造”。當時業內人士就預計，這將是2020年房地產市場的新風口。
近日，住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峯在解讀《意見》時向媒體介紹，2019年7—8月，住房和城鄉建設部會同21個部門單位，深入近百個市縣，調研了200多個城鎮老舊小區。2019年10月，針對城鎮老舊小區改造中需要重點解決的問題，指導山東、浙江2省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長沙、蘇州、宜昌8市開展深化試點探索。由此，形成了一批可複製可推廣的經驗做法，為《意見》起草奠定了紮實的基礎。
從目前來看，“受疫情影響，截至5月底，今年新開工的老舊小區改造項目約為年度任務量的20%，但進入6月後新開工項目快速增加，截至6月底，已達到40%以上。”劉李峯介紹説。
3.9萬個舊改小區環比增一倍，拉動萬億投資
“今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個”，這一數字最早出現在4月14日召開的國務院常務會議上，會議指出，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬户，比2019年增加一倍，重點改造2000年底前建成的住宅區。而這也成為改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。
而後，在今年全國兩會政府工作報告中，再次提及新開工改造3.9萬個老舊小區。與此同時，中央及住房和城鄉建設部等相關部委，以及各地政府連續出台支持老舊小區改造的政策和規劃，2020年老舊小區改造計劃也相繼出台。
據全聯城市更新分會統計，目前，全國絕大部分省份已出台本年老舊小區改造目標。從各省份規劃來看，部分地區推進力度較大，如山東省計劃2020年底基本完成1995年前建成老舊小區改造任務，涉及居民40萬户以上；遼寧省將對2000年之前建造的894個老舊小區進行全面改造，共涉及居民35.8萬户。
在北京，有關老舊小區政策的落地也極為迅速。5月14日，北京市印發《2020年老舊小區綜合整治工作方案》明確年內開工老舊小區綜合整治項目80個，完成老舊小區綜合整治項目50個；5月20日，北京市人民政府印發《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》；6月19日，北京市住建委公佈今年首批老舊小區綜合整治項目名單，名單涉及12個區，共153個項目；7月1日，北京發佈了《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》。
2020年部分地區老舊小區改造計劃
數據來源：中指研究院綜合整理
此前據住房和城鄉建設部初步統計，截至2019年5月，全國共有老舊小區近16萬個，建築面積約為40億平方米。
而佳兆業發佈的《2019-2020房地產行業白皮書》顯示，中國房地產總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨着總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將變軌迎來一個新的10萬億大賽道。
另據貝殼研究院發佈的數據顯示，2020年，3.9萬個舊改小區預計拉動1.2萬億元左右的投資，至此新的萬億藍海被打開。
有業內人士評論稱，如果實現老舊小區改造預期目標，其意義或不亞於“房改”。既是提升居住質量，也解決了房地產市場的存量問題。
從《意見》給出的改造內容來看，可分為基礎類、完善類、提升類3類。各地因地制宜確定改造內容清單、標準。
對此，願景集團副總裁張恆斌認為，《意見》兼顧了民生和發展的思路，這是一個導向型的文件，每個城市會因地制宜制定相關規則。
支持市場力量參與，建立改造資金共擔機制
從目前來看，老舊小區改造已經迫在眉睫，不過，張大偉分析認為，2000年前的房屋在很多城市的佔比超過60%。特別是部分老舊房屋的電梯改造、上下水、強弱電、供暖、供氣管網、線纜等，都需要政策扶持和資金扶持。
在業內人士看來，相比於棚户區改造，老舊小區改造涉及的問題更多也更為複雜，因而難度也更大。此外，由於老舊小區改造牽涉面廣，單靠政府財政支出負擔過重，難以支撐大規模改造。
眾所周知，城市更新項目很多開發週期長是因為資金壓力大，開發後無法盈利，或者在前期就沒有商業模式，導致社會資本參與的積極性大大降低。
為此，《意見》提出，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。按照“誰受益、誰出資”原則，積極推動居民出資參與改造。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體採取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。
同時，《意見》還要求，商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量參與設計、改造、運營。
值得關注的是，7月17日，在住房和城鄉建設部的大力推動下，國家開發銀行與5省，中國建設銀行與9個城市分別簽署戰略合作協議，預計未來5年將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。
對此，張大偉認為，老舊小區改造過去存在的主要問題是資金來源和定義的問題，這次指導意見明確了這些問題。尤其是明確了資金來源，同時還要求落實税費減免等鼓勵政策，有利於加快改造的推動。
張恆斌認為，動用社會力量實現老舊小區改造，對於從事城市更新的企業來説是一大利好。不僅破解了此前小區改造中遇到的問題，也調動了社會企業的積極性。尤其是金融機構的參與，為老舊小區的改造打開了一扇門。
“3.9萬個老舊小區改造，也將使物業企業迎來新機遇。”中指物業事業部副總經理牛曉娟認為，《意見》提到的社會力量參與進來，意味着物業公司可以在老舊小區改造中分一杯羹，從小區未來的運營中有所收益。老舊小區改造是一個龐大的市場，對於物業公司來説“規模為王”，有助於物業公司迅速提升規模。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 李項玲
來源：新京報