今年的上市企業年報季，物業服務企業成為鎂光燈下的明星。
截至3月31日，40家港股上市物業服務企業中除鑫苑服務外，其餘39家均已發佈2020年度業績報告，行業整體呈現出“業績漲勢迅猛”和“年度目標制定激進”兩大共性。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，39家已公佈業績的港股物業服務企業，2020年營收平均增長超過50%，其中世茂服務以101.9%的增速領跑整個行業；碧桂園服務、永升生活服務、雅生活、時代鄰里等增速均超過60%，僅彩生活一家出現了下滑。
值得注意的是，在業績增長的同時，物企對規模仍有較高訴求，高業績計劃、加速擴張是被提及最多的關鍵詞。為保障目標的實現，收併購、外拓等成了最有效的方式，儘管這種方式或將影響物企的未來利潤率。業績增長迅猛
縱觀今年物企年報，業績大幅增長顯然已成為行業共性。特別是2020年剛上市的物企，如恆大物業、世茂服務、華潤萬象生活、金科服務等交出的首份年報數據尤為受關注。
如恆大物業2020年實現營業收入105.09億元，同比增43.31%；淨利潤26.47億元，同比增184.32%；現金餘額126.04億元，同比增1742.69%。世茂服務2020年實現營業收入50.26億元，同比增長101.9%；歸母淨利潤則達6.93億元，同比增長80.2%。金科服務2020年營收33.59億元，同比增長約44.3%；淨利潤約6.33億元，同比增長69.1%。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，39家已公佈業績的港股物企，2020年營收增速基本維持在50%以上，其中世茂服務以101.9%的增速，領跑整個行業；碧桂園服務、永升生活服務、雅生活、時代鄰里等增速均超過60%。
不過，值得注意的是，在整個行業一片漲幅聲中，物業領域最早上市的彩生活卻成了其中的唯一的“異類”。2020年，彩生活營收35.96億元，同比下滑6.4%；毛利12.08億元，同比下滑10.9%。“我們減少了一些比較低效益的項目，造成了一定的收入下降。”彩生活董事會主席兼首席執行官潘軍解釋稱，“但這一部分收入的下降，也減少了我們的虧損。”
物企業績的持續向好，也引來資本市場的追捧。中指院數據顯示，上週（3月22日~28日）雖然港股整體表現低迷，恆生指數累計下跌2.26%，收於28336.43點，但在港上市的20家物業服務企業股價卻出現逆市上漲，平均上漲2.0%。總成交量與前一週相比漲幅明顯，中海物業，綠城服務，宋都服務均收穫20%以上漲幅。
同樣在上週，碧桂園服務也收穫了18.7%的漲幅，總市值超越母公司碧桂園，截至今日（4月1日）收盤，其最新市值為2340億港元。此外，目前市值超過母公司的物企除碧桂園服務外，還有金科服務和綠城服務。
從市值規模來看，目前碧桂園服務、恆大物業、華潤萬象生活3家物個市值超過千億港元，金科服務、融創服務等13家物企躋身百億港元陣營，其餘物企的則在百億港元以下。
對此，中指研究院中指研究院物業事業部總經理牛曉娟告訴《每日經濟新聞》記者，物企市值規模的攀升主要是資本市場對物業行業的認可度進一步提升，隨着市場空間的拓展、服務模式的多元化，以及政策的大力支持，資本對於物業行業的熱情將進一步增加。但不同公司的估值也出現一定程度的分化，整體來看，目前資本市場偏愛在管規模大、經營業務廣泛的物業服務企業。加大規模擴張
在業績大幅上漲的同時，2021年物業服務企業的擴張步伐進一步加大，高業績計劃、加速擴張成為今年眾多物企業績會上管理層口中的高頻詞彙。
以穩坐“第一上市物企”的碧桂園服務以例，2020年營收同比增61.7%至156億元，其管理層在業績會上表示，將力求2021年到2025年5年內達成“千億營收”目標，收入和利潤實現年複合增長率50%以上的增長。
對於“5年1000億”的目標，碧桂園服務首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬“非常有信心”。在碧桂園服務的管理層規劃中，千億營收將被拆分成幾個子目標，其中基礎物管服務會近500億元，增值服務會有接近300億元營收，商業和商寫將成立獨立事業部和子公司營收突破150億元，另外城市服務也會突破200億元。
為實現上述目標，碧桂園服務密集進入相關產業鏈，如完成對環衞行業龍頭公司滿國及東飛的收購，以及對文津國際保險經紀公司、城市樓宇電梯海報運營商城市縱橫的收購。今年2月底，更是以49.64億元收購藍光嘉寶服務71.17%股份，開啓物業行業大整合時代。
此外，中海物業、雅生活的擴張計劃同樣驚人。
中海物業行政總裁兼執行董事楊鷗在業績會上稱，中海物業的外拓力度正在加大，在其“十四五”規劃中明確提出內生和外拓要達到1比1的戰略目標，在管面積規模未來5年複合增長率不低於30%，到“十四五”末預計增長3.7至3.8倍。具體而言，以目前1.82億平方米的在管面積基數來看，則第三方項目每年新增需要在6400萬平方米以上。然而，中海物業在2020年新增超3000萬平方米的在管面積中，獨立第三方約為704萬平方米，關聯方輸送2386萬平方米，內生與外拓約為3:1。
雅生活服務對打造資本平台的渴望更加強烈。“雅生活將保持高速增長，收入規模會增長40%以上，三年翻兩番。”雅生活管理層稱，希望雅生活市值能到千億元，並通過對創新產業鏈的投資，孵化出新的千億產業平台。
而去年底剛上市的物業服務企業，如恆大物業、金科服務、世茂服務等，對規模同樣有着強烈的渴望。恆大物業執行董事兼總經理胡亮在業績會上表示，“2021年恆大物業在管面積目標要突破6億平方米，力爭成為全球規模最大的物業管理公司。”
金科服務則提出營收“五年十倍”的計劃，要做大城市密度，做大西部第一。2021年在管面積將有不少於8000萬平方米的增長，2022年和2023年每年的在管面積的增長不低於1億平方米。未來的規模增長主要來自於母公司交付、外拓和收併購。
高速的增長目標僅靠母公司輸血式的供給難以支撐，關鍵還是收併購和外部拓展。如雅生活服務，未來來自股東的面積增長將佔20%~30%，而來自市場拓展的驅動則希望每年合約面積增長60%~70%；2021年，時代鄰里仍會堅持以自主拓展為主、收併購為輔的戰略，並計劃至少有一半的規模增長通過自主拓展獲得
中指研究院數據顯示，2020年物業行業“跑馬圈地”式擴張異常激烈，年內有效併購案例超70宗，併購金額近百億元。2021年以來，物業收併購進一步加速，如碧桂園服務49.64億元收購藍光嘉寶服務、合景悠活以13億元收購雪松智聯80%的股權、恆大物業以15億元總對價收購寧波雅太酒店物業100%股權、龍湖集團12.73億元收購億達物業，這4起收併購總資金已達90.37億元，已佔到去年物業行業併購總金額的90%以上。
時代鄰里董事會主席白錫洪在業績會上表示，當下物業服務行業剛開始進入資本市場，未來無論是具有規模、速度亦或是跨行業的收併購和合作，將成為新常態。
牛曉娟表示，物業服務企業在管面積的擴張以及多種經營業務的拓展自然帶來了營收的增長，這主要是由兩方面原因造成的。一是整體市場規模的擴大，即全國市場對於物業服務的規模以及服務質量要求不斷提升；二是市場集中度的提升，已上市公司基本都是規模較大的物業企業，這些企業擴張的速度通常要快於市場的擴張速度和中小物業企業擴張的速度。
行業毛利率下滑
儘管物業服務企業持續的規模擴張讓行業集中度進一步提升，資本市場對整個物業服務行業也十分看好，但受制於第三方收併購標的影響，物企毛利率的下降也是不爭的事實。
作為2020年的收併購大户，2020年藍光嘉寶服務毛利率由36.2%下降至35.7%。其中，物業管理服務毛利率下降1.2%，諮詢服務毛利率下降1.1%。對此，藍光嘉寶服務方面表示，主要是由於收購公司的毛利率相對較低所致。
中海物業2020年毛利率下滑至18.3%，創近5年來最低值。2016年毛利率從20.62%升至24.82%，此後從2017年開始毛利率連年下滑。對此，中海物業將原因歸結為直接經營成本增幅高於收益增長速度。
再如世茂服務，去年發起9起收併購及市場拓展動作，在管面積升至1.46億平方米，其中來自獨立第三方的在管面積佔比增至64.8%，但整體毛利率較上一年下滑2.3個百分點至31.4%。世茂服務在年報中表示，“對於所收購公司和新承接的項目在收購之初，毛利率水平普遍較低，整合也需要一定時間，從而導致年內毛利率下降。”
就算是全年僅發生一起收併購的保利物業，2020年的毛利率表現也相對遜色，為18.7%，同比下降1.6個百分點。保利物業旗下擁有物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務板塊，年內除物業管理服務毛利率保持在14.2%外，其餘兩項業務均出現下滑，非業主增值服務毛利率同比下滑0.2個百分點至20.1%，社區增值服務同比下滑10.4個百分點至30.3%。
但另一方面，部分物業服務企業仍維持了較高的毛利率水平。如綠城服務2020年毛利率為19.0%，較2019年全年的18.0%增加了1個百分點；新城悦服務2020年毛利達到8.8億元，同比增長約46.8%，毛利率升至30.7%；金科服務2020年毛利同比增加約56.9%至9.97億元，毛利率同比增加2.4個百分點至29.7%。
牛曉娟向《每日經濟新聞》記者分析認為，個別物業服務企業出現了毛利率負增長或毛利潤率下降的情況，可能是以下三方面的原因造成的：一是在規模快速擴張的過程中直接成本沒有控制好，沒有充分實現規模經濟效應，導致物業服務成本的增長快於營業收入的增長；二是可能在新業態、新業務拓展的過程中投入過大，暫時無法帶來相應的收入，從而拉低了公司整體的毛利水平；三是受到物價上漲、勞動力成本提高的原因，物業公司的成本也水漲船高，但部分物業企業住宅業態佔比較高，基礎物業服務營收佔比較大，同時面對市場價格剛性，因此毛利率有所下降。
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封面圖片來源：攝圖網