首創置業董事長李松平曾提出過一個“大壩理論”：即把企業資產比作大壩，把大壩中庫存水位高度比作負債率。兩者之間的關係是，如果大壩質量足夠好，即便水位（負債率）高一點也無妨。
李松平的邏輯是，具有高溢價能力及流動性的資產才是好資產，才是質量結構結實的資產，但資產好壞有時並非由企業自己決定，而是會隨經濟形勢和市場供需變化而變化，因此對於企業來説，大壩和水位兩手都要抓。
基於此，這些年，首創置業始終在做的一件事，是不斷優化資產結構，調存量優增量。在主業地產之外，深度挖掘多元業務線價值，加速項目佈局落地。
01
大壩理論和“進退守試”
業務拓展采取“進退守試”總原則，該聚焦的聚焦，該捨去的果斷割捨。經過十餘年探索和發展，經歷聚焦與分離後，首創置業形成以“文創、高科、長租、養老”等為代表的多元業務，且各業務均獲得較大突破，甚至形成了各細分領域的競爭優勢。
文創：首創置業做文創園已有十餘年光景，2009年，郎園Vintage橫空出世，自此成為企業一個標杆性作品。隨着“十三五”時期，北京明確文化中心建設功能定位，郎園品牌成為首創置業一塊金字招牌，迎來發展轉折點。
2017年，市有關領導兩次視察郎園Vintage，並要求首創集團把文創產業當做一個發展方向來做，首創置業擔綱重任，並於當年10月份成立文創與產業發展事業部，用市場化手段大力拓展新項目、發展文創事業。
2018年，隨着郎園Vintage、郎園Park、郎園Station三園齊開，文創產業正式進入爆發元年。
根據年報，截至2020年，首創置業文創佈局全國4城10園，其中在去年數娛平台金碼大廈落地，打造文化科技融合示範基地；發揮標杆項目優勢，聯動主業底價獲取桐鄉烏鎮項目，項目靠近世界互聯網大會會址，總建面27.7萬平；聯動推進澳頭海洋文旅小鎮項目。
在城市更新過程中，首創置業希望給大眾提供一個既有文創概念又有休閒娛樂功能的文創產品，它是真正能給人以美好享受的事物。
高科：經過了在北京中關村ICPARK項目的四年探索與實踐，首創高科業務已具備“異地複製”的能力。
2020年，首創置業發揮ICPark標杆效應，協同主業底價獲取南京、重慶項目，總建面合計72.6萬平，地價較周邊競品低20%以上。與此同時，持續擴展產業資源，打造科技產業聯盟，已對接產業資源庫的科企數量增至233家。此外，還新設科技公司置威科技，以科技賦能全業務線，助力高科價值的充分高效釋放。
首創管理層2019年曾預計，隨着高科繼續在全國的佈局落地，未來5年內，產業園區的總產值規模將達千億以上。根據公開數據，IC Park產業園2019年實現集成電路設計產值196億元，佔北京市集成電路設計總產值的45%，佔全國總產值的8%。
長租：2021年政府工作報告中提及“解決好大城市住房突出問題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。首創置業積極踐行國企責任，與十八里店鄉政府聯手打造超大租住社區——首創繁星。
項目總投資40億元，是目前北京市最大的集租房項目，建成後將為市場一次性提供6572套租賃住宅。該項目還獲批了北京市第一批中央財政支持住房租賃市場發展專項資金7500萬元，這也是北京市單個集租房項目首批大額專項資金。
目前項目正在加速建設，示範區計劃在2021年下半年對外開放，而在2020年新獲取的北京豐台右安門項目，也在積極推進中。
養老：首創置業積極參與老齡化社會健康居住建設，盡力實現其業務在廣度上的“規模”。2020年底，首創置業與遠洋集團聯合孕育的北京首個高端養老項目——椿萱茂?和園入市。
通過第一個養老項目，首創置業培養了自己的運營團隊，深度瞭解了整個養老產業生態，為市場提供了一種可借鑑的參考，同時為未來其他養老項目的標準化、可複製化積累了諸多寶貴經驗。
上述多元業務，很多項目的獲取屬於“能力輸出型資源拓展”：即原有的成功運作的項目，以實實在在的內容產品，打動了當地政府，進而當地政府邀請企業進駐城市進行開發。
對於各地政府來説，在城市更新以及新型城鎮化建設過程中，其需要的是市場主體給城市帶去豐富的發展元素，能夠和城市屬性高度粘合，而首創置業的多元要素與城市發展高度匹配，所以備受當地政府歡迎。去年首創文創進駐烏鎮、高科進入重慶南京，均是如此。
管理層表示，首創置業這些年多元業務的邏輯思路很簡單、也很清晰：站在開發商的角度看，企業做的內容還是圍繞着以土地為核心的房地產開發；但站在使用者的角度看，這是企業與城市人居需求高度銜接做出的選擇。首創未來要做的事情就是服務於空間和人，這也是首創置業的新定位。
在業內人士看來，這些多元業務有着一個共性，符合現實需求，符合國家各領域重大發展戰略以及十四五時期科技主線戰略，缺口需求與政策戰略緊緊咬合在一起時，首創置業多元業務的想象空間也足夠廣闊。
02
一個拳頭和五個手指頭
首創置業地產主業和多元業務，首創置業助理總裁高廣漢形容為是“一個拳頭和五個手指頭”，拳頭代表力量、方向，五個手指頭代表靈活性。
主業拳頭如何出擊，多元業務手指如何靈活地賦能主業，兩者之間如何相互挖潛、協同，這是首創置業從“十三五”過渡到“十四五”期間，思考最多的層面。
“發展多元業務，原來是伸手探索期，現在是攥拳出擊的時刻了。”高廣漢將房地產發展階段分為掘金時代、鍊金時代和合金時代，他表示現在行業正處於合金時代，是主業和多元業務相輔相成、互相賦能、互相成就的時期。
為什麼這麼説呢？其背後體現着首創置業對行業趨勢的思考邏輯：
一方面，行業調控政策難現放鬆，“房住不炒”和“因城施策”仍將是政策主基調，調控高壓常態化，三道紅線、銀行集中度管理、集中拍地等調控措施將產生持續影響，這意味着房地產行業由此前的土地金融紅利時代進入管理紅利時代，向管理要效益是根本之策；
另一方面，行業進入存量時代，物業管理、租賃住房、商業運營、文創產業等受政策支持，同時深受資本市場追捧，各房企均在做大做強自身輕資產平台。
面對外部新環境，首創置業應對方式是調存量優增量，優化資產結構，提升資產質量，全力增強公司抗風險能力及業務穩健性。“行業長效機制建立進程持續推進，地產二級開發仍面臨若干行業機遇與市場空間，存量資產運營成為轉型升級重要方向。”
由此，首創置業未來的業務邏輯策略也演變為：一手抓二級開發主業平台，挖潛主業，強基固本；一手打造輕資產運營平台，聚合存量，釋放價值。
對於主業地產，從規模轉向效益與穩健，增強抗風險能力：
調整結構，資源優勢聚焦，優化3（京津冀、長三角、粵港澳）+X資源配置，加大南進+緊盯X機遇。而從2020年報看，長三角、粵港澳、X簽約佔比均有提升，X中的主力投資城市鄭州、桐鄉、重慶、南京等均有項目斬獲；
穩投資，採取審慎+優選原則，全面強化產業協同、一二級聯動、集團協同、戰略合作拿地、降低招拍掛比例；
增回款，強考核掛鈎，保障有質量的簽約，從2020財務報表看，操盤簽約與銷售回款均創歷史新高，效果顯著；
降槓桿，全力提升現金流，降低槓桿水平，這是一項長期計劃；精細化管理，向管理要效益，啓動磐石計劃。
首創管理層也認為，行業中還存在着大量增量開發機遇：比如，新型城鎮化發展，人才引進政策放寬，持續拉動核心城市需求；新基建加碼潛在利好；長三角、粵港澳等區域發展機遇等。
對於多元業務，全面挖潛整合內外部輕資產資源，打造綜合性高估值的輕資產運營平台，並適時以資本力量做大做強：
首創置業特色輕資產高資源稟賦，潛在規模體量巨大：一是首創置業自身五大多元化業務的輕資產業務資源；二是首創集團大量的商業寫字樓物管及運營資源也將會整合至首創置業旗下，三是集團也會幫助置業尋求北京市範圍內等巨量運營資源的支持等。
對於輕資產運營平台上市預期，管理層表示並不會盲目追趕這波物管企業上市潮，因為從目前資本市場上，以物管業務為代表的輕資產行業的資本市場走勢呈現了分化趨勢，中小規模物業估值水平和股價走勢不是特別理想，有規模、有優勢、有業務特色的物管公司比較受到資本市場的重視。
這一點，業界已有共識。中信建投證券房地產兼建築行業首席分析師竺勁就曾表示，商辦物企佔比很高的，資本給予了比較高的合約面積價值。比如，寶龍商業和華潤萬象生活，每平米估值約400-500元/平米。
由此，首創置業因其自身擁有包括但不僅限於集團給予的大量商辦類資源，未來資本市場空間極具想象空間。
一個例證就是，得益於辦公資產在大宗市場的活躍表現和發行主體優質的企業信用，以北京首創大廈為底層資產的“首創證券-首創大廈第二期資產支持專項計劃”僅15天便發行成功，創造了2021年的最快發行記錄。
所以首創置業以打造業態多樣、業務多元、極具特色的綜合性輕資產運營平台為目標，當下還是主要聚焦於自身業務的做大做強。待到時機成熟，再走向上市道路。
此外，文創、高科、長租運營等輕資產資源深度整合，通過集約化運營，提高效能，並與房地產開發主業協同互動，相互引流。
由此，未來首創置業跨業務間協作共進的新管理機制，將形成一個城市新價值單元：主業為輕資產引來流量，輕資產反過來賦能主業獲取更加優質的資源。
輕重互動的收益價值在於，短期有支撐，快速兑現開發收益，反哺持有運營業務；長期有基礎，收割中長期運營服務收益，貢獻穩定現金流，而輕資產運營能力不論在何種環境下還能做管理輸出，賺取品牌管理輸出的穩定收益。
未完待續。敬請關注下一期《爭議與抉擇》。