開源證券：保利地產業績平穩釋放，堅持深耕戰略

  樂居財經訊 李禮 4月20日，開源證券發佈地產行業研報。

  業績穩健，銷售復甦，拿地積極，維持“買入”評級

  公司堅持“一主兩翼”，打造全產業不動產生態發展平台。鑑於行業逐漸進入存量時代，房企銷售增速下行確定性大。我們下調 2021-2022 年盈利預測，新增 2023年盈利預測，預計 2021-2023 年歸母淨利潤 317.0、345.7、376.3 億元（2021-2022年前值 389.7、459.4 億元），EPS 分別為 2.65、2.89、3.14 元，當前股價對應 PE分別為 5.5、5.0、4.6 倍。考慮公司基本面仍較為穩健，維持“買入”評級。

  毛利率略有回落，業績平穩釋放

  保利地產發佈 2020 年年報：公司營業總收入 2432.08 億元，同比增長 3.06%；歸母淨利潤 289.48 億元，同比增長 3.54%。公司綜合毛利率為 32.59%，同比下降2.38 個百分點，主要由於 2017-2018 年高地價項目進入結轉階段，拉低利潤率水平；投資收益 61.41 億元，同比大幅增長 65.91%，主要源於合作項目有所增加；此外税金及附加同比下降 15.32%，有效對沖毛利下滑影響。公司全年淨利率為16.47%，同比增長 0.56 個百分點。

  堅持深耕核心城市羣戰略，拿地力度有所回升

  2020 年公司銷售金額 5028.48 億元，同比增長 8.88%；在一二線城市及 38 個核心城市銷售貢獻分別為 74%、75%。公司全年拿地金額 2353 億元，同比增長 51%；拿地面積 3186 萬平米，同比增長 19%；拿地金額是銷售金額的 47%，同比提升13 個百分點；樓面均價 7385 元/平米，是當期銷售均價的 50%。公司拓展項目溢價率僅 13%，理性拿地；同時堅持深耕“中心城市+城市羣”，全年 38 個核心城市拓展金額佔比達 83%，同比提升 4 個百分點。2020 年末，公司擁有在手資源17096 萬平米，38 個核心城市佔比 65%；其中待開發面積 7747 萬平米。

  穩居“綠檔”穩健經營，融資成本創歷史新低

  2020 年，公司有息負債 2968 億元，同比增長 10%，剔除預收後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為 68.7%、56.6%、1.82 倍，穩居三道紅線“綠檔”，綜合融資成本僅約 4.77%，再創歷史新低。

  風險提示：行業銷售波動；政策調整導致經營風險；企業運營風險。