第一太平戴維斯：現代化倉庫租金靠穩

由於2019年年底的比較基數較低，加上疫情在去年9月及10月相對受控，貿易及零售銷售表現均超過預期，出口總額在9月及10月分別按年上升9.1%及微跌1.1%，進口總額在9月及10月亦分別按年上升3.4%及0.6%，是過去一段時間以來首次錄得增長，而零售銷售跌幅收窄，兩個月分別下跌12.8%及8.8%。

儘管宏觀環境自去年11月以來變得更加複雜，先有美國總統大選，繼而有本地「第四波」疫情爆發，但第三方物流公司及航空貨運代理商的營商前景在第四季有所改善，多間公司不用再憂慮需要棄租空間或停止營運。其中，跨國營運商的前景尤其理想，季內有多宗大型續租個案，包括DHL為嘉民領達中心的部分租約續租五年，而一間歐洲物流營運商亦續租五到七年，該公司是屯門環宇物流廣場的主要租户之一。

現代化倉庫錄得較多續租個案，因為業主多數是公司業主，具有管理大型物業組合的豐富經驗，在2019年下半年起已主動減租，應對日趨艱難的經營環境。從2019年第三季到2020年第四季期間，現代化倉庫租金下跌了14%。反觀主要由本地個別業主／工業家持有的一般倉庫，其租金跌勢則相對緩慢，在過去18個月僅下跌10%；然而／不過，這類倉庫的租户多為中小企，較難抵禦不利市況。因此，現代化倉庫空置率在2020年第四季度靠穩在2.8%，而一般倉庫市場的空置率則在季內持續上升至4.1%，為自2009年環球金融危機以來最高。

一般倉庫市場的淡靜抵銷了現代倉庫的活躍續租情況，租賃成交數目由去年第三季的72宗進一步下跌至第四季的51宗﹙截至2020年12月21日數字﹚。一般倉庫業主不欲減租，導致空置率上升，而現代化倉庫業主則因為空置率回穩而在議價時更趨強硬，因此，整體倉庫及現代化倉庫在2020年第四季的租金均相對靠穩。

由於工業市場的租金跌幅放緩，加上收益率持續高於其他市場（普遍為3%至3.5%，而寫字樓及商鋪市場則為2%至2.5%），吸引投資者重返工業市場。另一方面，發展商對物業重建的興趣亦有所回升，荃灣理想集團廣場作價3.1億港元售出，物業目前使用地積比率為9.8倍（最高可使用11.4倍），由於尚未充分使用地積比率，成為重建物業的額外誘因。

受惠於投資及重建興趣回升，去年10月及11月的工業物業成交量（372宗）與7月及8月的註冊成交量（336宗）相若。2020年首11個月的成交當中，近85%（1,517宗佔1,294宗）成交價在1,000萬港元或以下，這表示市場仍由分層物業成交所主導。而由於投資氣氛回暖，所有工業物業價格於2020年第四季跌勢放緩，分別錄得0.1%、0.3%及2.0%的温和跌幅。

展望未來，根據Transport Intelligence估計，經過2020年的4.1%收縮後，全球合約物流業（類似於第三方物流營運商）市場在2020年至2024年將以5.4%的複合年增長率回升，主要由於經濟復甦、工廠逐漸重開，以及零售業前景在2021年以後將有所改善。受惠於以中國為首地區的強勁復甦，亞太區市場將脱穎而出，未來四年的複合年增長率將達8.0%。

我們預期，現代化倉庫將最為受惠，因為其規格較適合跨國第三方物流公司，其租金將在2021年回升5%至10%。受惠於新落成的新界東北蓮塘口岸／香園圍邊境管制站，以及連接屯門南部及香港國際機場的屯門至赤鱲角連接路等基建的地區，其需求前景亦會好轉。

與此同時，工業物業的重建潛力及強勁的投資前景，為其價格帶來支持，撇除重大不利事件，加上低息環境下，預期工業物業價格在2021年將會回升，升幅最高達5%。

第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部主管盛世民先生指出：「高價及低價物業的投資氣氛在去年最後季度回升，其中，雙倍印花税取消帶動低價物業市場，而重建潛力則利好高價物業市場。展望2021年，預測全球物流業將會復甦，本地零售市場亦有望回升，加上有新的基建項目落成，各項因素均有利本地物流業前景。」

第一太平戴維斯副董事總經理及九龍銷售部主管蕭兆新先生説：「經過沉寂的2020年後，預料現代化倉庫的租金在2021年走勢將會更佳，特別是在受惠於新交通基建的地區，當地的現代化倉庫的租金料將上揚。」