融信中國：逆勢完成全年目標“三道紅線”全部達標

融信中國於2021年3月31日披露了2020年年報。

財報顯示，公司2020年實現營收483.03億元，股東應占溢利為24.28億元，毛利額為53.12億元。

報告期內，融信中國合約銷售額1551.73億元，同比增長9.81%，在逆市下順利完成年初訂下的1500億元全年目標；合約銷售面積約725.09萬平方米，同比增長10.74%；平均合約售價為每平方米21401元。其中，長三角於2020年合約銷售額佔比達75%。

2020年，公司新增土地項目50個，新增土地儲備約872萬平方米，權益代價約284.4億元。截止2020年底，公司在全國共計247個項目，總土儲約2871萬平方米，其中，長三角地區在新增土儲佔比達50%。

截至2020年底，融信中國淨負債率為83%，扣除受限資金後的現金短債比1.08，扣除預收賬款的資產負債率69.9%，財務由“黃檔”成功降至“綠檔”。

2020年，融信中國擬派付期末股息每股0.5港元，共計8.43億港元（相當於約人民幣7.09億元）。

充裕待結算資源保證未來業績增長

2020年，融信中國與其合營企業及聯營公司合共有37個項目或項目階段已竣工，權益總建築面積249. 88萬平方米。2020年，公司實現營收483.03億元，股東應占溢利為24.28億元，毛利額為53.12億元。

截至2020年底，公司合約負債為602.65億元，相對全年開發業務營收覆蓋率超過100%，待結算資源充裕。據公司2020年業績公告中披露，截至2020年底，公司與其聯營公司及合營企業合共有126個項目或項目階段在建設中，計劃權益總建築面積1182.66萬平方米。伴隨竣工結轉的加快，有望為公司2021年營收規模的增長打下穩固基礎。

逆勢完成全年目標

2020年的新冠疫情一度打破了我國商品房市場的穩態，但也見證了市場的韌性。二季度開始，全國商品房銷售金額累計同比降幅逐月收窄。三季度，房地產市場景氣度上行，銷售金額累計同比在8月轉正。7月之前，銷售修復的動力是經營活動迴歸常態後，流動性寬鬆、地方支持性政策頻出、户籍改革提速推動滯後需求集中回補兑現；7月之後，雖然部分熱點城市收緊調控政策，貨幣政策也逐步迴歸常態，但需求仍然不差，同時在供給放量支撐下，銷售延續修復節奏。

2020年1-12月，融信中國累計實現銷售面積約725.09萬平方米，同比增長10.74%；累計實現銷售額1551.73億元，同比增長9.8%，在逆市下順利完成年初訂下的1500億元全年目標；全年銷售均價21401元/平方米，同比基本持平。

2021年開年，融信中國銷售實現開門紅。2月公司實現銷售面積約為58.88萬平方米，同比增長364%；實現銷售金額約119.02億元，同比增長292%。2021年1-2月，公司累計實現銷售面積約122.39萬平方米，累計同比增長161.52%；累計實現銷售金額241.98億元，累計同比增長132.81%。

核心城市政策放鬆公司或將受益

報告期內，公司持續深化「1+N」佈局，深耕全國九大核心城市羣（長三角、海峽西岸、長中游、中原、成渝、大灣區、京津冀、山東半島、西北）。2020年，公司在杭州、福州、南京、温州、上海、蘇州、南通、重慶及湖州的合約銷售額年度合約銷售總額的比例約為77.72%，合約銷售面積佔年度合約銷售總建築面積的比例約64.78%。

2021年2月18日，南京市人民政府辦公廳日前發佈《關於進一步推動非户籍人口在城市落户的實施意見》（以下簡稱“意見”），“意見”中指出，全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區城鎮地區落户限制，對持有上述四區居住證、繳納城鎮職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落户；實現與蘇州在積分落户時，居住和社保繳納年限累計互認；在省內其他城市的居住和社保繳納年限，申請落户時納入南京市累計認可。

2021年3月7日，福建省發展和改革委員會發布“關於印發《國家城鄉融合發展試驗區（福建福州東部片區）實施方案》的通知”，實施面積約8935平方公里，常住人口522萬人，擬建立城鄉有序流動的人口遷徙制度，全面放開落户，推進城中村改造、產業協同發展等。

福州、南京作為公司重點佈局城市，落户政策的放鬆，公司有望受益。

深耕長三角 重倉杭州城

報告期內，融信中國共有50塊新收購地塊，總建築面積為872萬平方米，權益建築面積為401.83萬平方米，權益代價約284.4億元。其中，一二線城市權益拿地金額佔比達88%，長三角佔比為77%。具體來看，公司在杭州新增8個土地儲備項目，權益建築面積為45.99萬平方米，權益拿地金額為61.62億元，佔新增總權益拿地金額的比例為21.67%。

截止2020年底，公司在全國共計247個項目，總土儲約2871萬平方米，足以滿足公司未來多年的發展。其中，長三角地區在新增土儲佔比達50%。

降槓桿兑現“三道紅線”全部達標

住房城鄉建設部、人民銀行於2020年8月召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

“三道紅線”全部達標，從“黃檔”轉為“綠檔”。截至2020年底，融信中國淨負債率為83%，扣除受限資金後的現金短債比1.08，扣除預收賬款的資產負債率69.9%，均滿足監管要求，財務由“黃檔”成功降至“綠檔”。

平均融資成本下行

受益於2020年上半年寬鬆的融資環境，2020年融信中國發債成本總體下行，美元債融資成本下行最為明顯。根據Wind數據，2020年，融信中國發行境內信用債合計融資75.46億元，平均票面利率為5.6%，較2019年下降1.6個百分點；發行境外美元債合計融資7.6億美元，平均票面利率為6.68%，較2019年下降2.92個百分點。

自2018年以來，融信中國加權平均實際利率呈不斷下降趨勢。2020年，融信中國加權平均實際利率為6.55%，同比下降0.3個百分點，較2018年下降0.54個百分點。

短期借款佔比較低 短期償債壓力小

截至2020年末，融信中國有息負債規模為718.6億元。其中短期借款為249.38億元；長期借款為469.21億元。值得注意的是，借款結構方面，融信中國的借款結構以一年以上的借款為主。截至2020年末，公司短期借款佔有息負債規模的比例維持在30%左右，佔比較低。

截至2020年末，融信中國扣除受限資金後的現金短債比為1.08倍，現金可以完全覆蓋短期有息負債，短期償債壓力較小。