我從這個城市，看到了非常典型的房產投資邏輯

上週，我去了昆明走了走，出於地產人的職業病，每到一個城市，總是會帶着房地產的眼光來看這個城市。

昆明這個城市本身不大，和國內其他二線城市沒有什麼差異化，都是差不多的，主城區老舊，街道狹窄，正在進行艱難的舊改。新城區嶄新一片，筆直的馬路、現代化的商場、規劃有序的商品房住宅。

但昆明的城市建設明顯是走了一些彎路，然後現在開始走在了正確的道路上。

昆明現在轟轟烈烈城市化運動中，非常突出的三大概念就是：巫家壩機場搬遷舊改概念、城市新中心呈貢新區建設和滇池旅居房產的景觀溢價。

通過分析這3大概念，我們可以從昆明的城市建設，得出很多適用於城市的房產投資邏輯。

1. 巫家壩機場搬遷，主城區少有的稀缺留白地塊

昆明原來的巫家壩機場是飛虎隊機場改建的，當時是屬於郊區，後來由於城市的擴張被包入主城區。

2012年6月28日，服役了90年、曾在戰爭中作為中緬邊界的空中生命線的巫家壩機場，正式退出歷史舞台，搬到昆明長水國際機場，留下了昆明主城區稀缺的11平方公里留白空地。

機場搬遷解決了一直困擾主城區居民的噪音問題，區域內的限高也得以解除，更關鍵是留着這塊主城區稀缺空地。

巫家壩周圍的村子也開始拆遷，引入三家國企做一級土地運營商中交建、中鐵建、中城建，做整體的規劃升級。

片區內規劃建設一個約5000畝的城市中央公園，並提出地標性建築物高度應在400米以上，還引入多家大開發商興建了許多住宅和配套，小學11所、初中5所、高中4所，未來會成為主城區改善型新房板塊。

對於大城市來説，最難的就是主城區飽和建設、嚴重缺乏土地，而這會讓主城區釋放出一大部分土地，有一塊完整的空地可以做城建優化，會讓這個片區整體上得到提升。

不僅僅是巫家壩機場，還有廈門高崎機場也是在島內。

廈門是旅遊型城市，景點基本都集中在島內，尤其是鼓浪嶼，高崎機場到島內哪裏都方便，但是它已經不符合這個時代的要求。

主城區寸土寸金，把機場放在主城區，不利因素很多，廈門高崎機場的搬遷幾乎只是時間問題。

到時機場搬遷到翔安，廈門島內就會空出一大塊土地，增加島內的土地供應，湖里區、海滄區的限高也會解除，對廈門島內的建設會有多重利好。

巫家壩機場搬遷改造，類似於舊改，會帶來區域的配套和城建的改善。房價上漲，需要概念支撐，也需要片區利好的兑現，這樣才能讓板塊有足夠的上漲動能。

2. 城市新中心呈貢新區建設

昆明的城市發展方向往南，政府現在大力推進呈貢新區的建設，甚至把市政府都搬到了呈貢新區，用行政力量帶動人口、產業的發展。

昆明城市總體規劃（2008-2020）規劃成果公告中提取的，並在此基礎上添畫了兩條線。

其中：第一條線是昆明行政中心變遷，從昆明主城區到目前的呈貢新區，代表了城市發展的核心方向。

第二條是進出昆明兩大交通樞紐，長水機場和昆明高鐵站，這是兩大交通動脈，是昆明與外界發生鏈接最直接的方式。

現在的呈貢新區，踩在了昆明城運的節奏上。

這個板塊融合了金融、信息、服務、教育、文化等多元功能的產城一體化，尤其是產業與生活服務功能，強化了呈貢新區在區域產業和生活服務的中心作用。

而且呈貢新區的地鐵，也是整個昆明最密集的，交通通達性。

這種新中心的轉移也會帶來城市骨架拉昇、資源的轉移、區域城建的升級，也是把握房產升值的良好機遇。

特別是新中心是靠着富裕的主城區，逐步導入產業和人口，而且還引進了幾個非常優秀的開發商，興建了大片高品質住宅。

所以這樣的新區是靠譜的，可以看到實實在在兑現的利好和房價漲幅。

3. 滇池旅居房產的景觀溢價

旅居房產主要分為兩類，一類是純旅居房產，一類是旅居+城市房產，昆明就是屬於後面這一種。

所以昆明有兩套房價體系，一套是以本地人為主要客羣的主城區房價體系，以交通商業學區醫療等配套來定價，另一套就是以滇池一線湖景房、二線湖景房、不看湖景房，來差異化定價。

昆明最貴的房子，不是主城區優質地鐵盤，而是滇池的別墅。

這種景觀溢價，在旅居房產中體現得非常明顯，所以外地人投資基本都是衝着滇池的景觀去的。

這在房產投資中適用的邏輯就是，為景觀支付溢價。

旅居房產如果沒有景觀，差價就會非常明顯，而且旅居房產是基本沒有二手房市場的，大多是買新房，所以旅居房產的流動性並不好，只適合有閒錢的人買。

普通人更適合買的可住可租可售的城市房產。

昆明這個城市很簡單，也很典型，是個值得深挖的城市，但論經濟，昆明的經濟又太弱勢了。

總之，昆明的房產，就是個小眾市場，並不是像長三角、大灣區一樣，有很多重磅規劃，有強大的規劃執行力，有很強的確定性。

但它給了我很多思考，一個邊陲城市，拼命想放大自己的優勢再往前蹦一蹦，或許，哪天就撞上大運了呢？