4月25日，華夏幸福基業對外披露2019年年報，令外界頗為不解的是，年報開頭的“致股東信”不見蹤影，給人一種“虎頭蛇尾”的感覺。
去年同期披露2018年報時，華夏幸福罕曾見刊發《致股東信》，文章開頭頗為意氣風發，“水逆的2018年已經過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！”
何來“水逆”？從2018年營收和淨利來看，華夏幸福的確是穩步增長的。
當年7月，華夏幸福老闆王文學通過出售股權引入“金主”、戰略股東——中國平安，成為僅次於王文學的第二大股東，去年持股比一度高達25.11%，截至2019年年報披露時略有減持，一度減持約1.7億股。
再看2019年營收及淨利指標，華夏幸福也確實穩步增長，如實現營收1052.09億元，同比增幅25.55%，歸母淨利146.11億元，同比增幅24.4%，扣非後歸母淨利144.28億元，同比增幅36.43%。
去年2月中旬，華潤置地原執行董事吳向東加盟華夏幸福，擔任華夏幸福首席執行官兼總裁，不久升為聯席董事長。
從以上信息似乎看不出吳向東有多出色，但從銷售業績看，與其的戰略思路和打法是密切相關的。
去年，華夏幸福銷售額1431.72億元，其中產業新城業務園區結算收入額368.37億元，園區配套住宅簽約銷售額1029.35億元，其他業務銷售額34億元。
考察銷售回款，去年華夏幸福全年銷售商品回款現金879.27億元，同比增長17.06%，經營活動產生現金流入943.78億元，同比增長17.89%。
注意！華夏幸福還提到“為確保經營穩健發展，加大了經營取地等資源儲備經營支出”，其實就是公開拿地及拿地款支出等。這是吳向東掌舵管理層以來，應該説是華夏幸福最大的變化之一。
2020年初，華夏幸福在互動平台透露：2019年全年取地面積421萬平方米，取地金額311億元，其中在產業新城園區內取地面積為379萬平方米，取地金額為195億元，這意味着剩餘為在全國公開拿地耗資。
例如：去年9月10日，華夏幸福曾斥資116.25億元摘得武漢市武昌區2幅地塊，內涵11個地塊，涉及住宅、商業、商務、商服、公園等，可建一棟300米左右和一棟380米左右的超高層建築，總總體量約160萬方，也就是華夏幸福武漢長江中心超級綜合體。
不同以往的一番操作，我們研究發現：華夏幸福去年經營性淨現金流出-318.19億元，相比2018年經營性淨現金流出-74.27億元，這説明其經營性淨現金流明顯嚴重惡化，毫無疑問是由於擴張拿地等所致。
再看融資淨現金流，華夏幸福去年融資淨現金流入-259.18億元，相比2018年融資淨現金流出-64.9億元，説明該房企依靠發債及借款等外部融資驅動擴張非常迅猛。
截至去年末，華夏幸福短期借款餘額265.75億元，同比劇增535.48%，一年內到期有息負債338.18億元，同比增幅68.09%，兩項合計總金額約604億元。
報告期末，華夏幸福賬上的貨幣資金餘額429.62億元，比2018年末下降42.8億元，若考慮到農民工工資預儲金、履約保證金等受限資金總額18.185億元，意味着可動用現金411.435億元，相比短債604億元，資金鍊壓力非常大。
截至2019年底，華夏幸福有息負債總額1792.15億元，相比2018年底約1390.4億元則新增401.75億元，就融資成本來説，去年平均為7.86%，同比增加1.44個百分點，利息資本化金額創新高，達到111.56億元，相比2018年約65.55億元飆漲46.01億元。
注意！上述總有息負債中，涉及銀行貸款餘額455.69億元，平均年息率6.37%，債券及債務融資工具餘額 780.01 億元，平均年息率7.25%，信託、資管等其他融資餘額556.44億元，平均年息率10.02%。
大規模短期舉債的結果是，去年華夏幸福財務費用27.81億元，同比暴增188.99%，而2018年財務費用同比下降1.78%。
注意！截至去年底，華夏幸福永續債餘額僅剩58億元，相比2018年底高達90億元，清償金額42億元。如有興趣的讀者，可參繼續考閲讀《痛定思痛？“永續債大王”華夏幸福：加速清償40億，短債現金比129%》一文。
去年，華夏幸福加快貫徹“新模式、新領域、新地域”三新戰略，佈局商業地產相關業務，包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等。從財務數據看，相比產業新城，這個領域的收益暫時有些難看。
據悉，華夏幸福去年實現商業地產及相關收入約3087萬元，但營業總成本高達3.02億元，利潤虧損約2.72億元。從華夏幸福的戰略看，這是“雙輪並進”思路之一，主要圍繞都市圈核心區探索佈局。
當然，這個思路和方向是絕對正確的。為什麼？當前，房地產行業正在從增量時代向存量時代轉變。從全球不動產的發展來看，運營能力將成為未來不動產企業的核心競爭力。
目前，我國一線城市城鎮化率已逼近90%。華夏幸福對外表述説，未來地產的邏輯將從高週轉項目開發轉向存量不動產價值深度挖掘，運營能力將定義價值提升空間。
“在房地產的重資產時代，土地儲備和拓展能力決定了房地產企業的上限；隨着輕重資產並存時代的到來，運營能力將決定房地產企業的上限。”
問題是，在華夏幸福“加槓桿”猛擴張操作的現實背景下，有多少資金可以往商業地產領域傾斜，同時羨慕國外商業不動產背後的長線資金支持，像二股東中國平安會否給予充分的險資支持，都將是現實的考驗。
剛披露的今年一季報顯示，華夏幸福短期借款餘額約282.35億元，比去年底新增逾16億元，一年內到期有息負債餘額464.37億元，比年初新增126.2億元，一季度財務費用10.58億元，暴增180%。
注意！作為大股東的華夏幸福控股，相比去年末對華夏幸福30.93%的持股比，一季報末則顯示減持至26.51%，質押股份近半，被凍結457萬股。