“中改造”為城市帶來什麼樣的投資機會

一線城市土地資源稀缺，特別是中心城區土地更加難得，因此城市更新成為近些年來房地產開發建設的重要組成部分。隨着舊城改造過程中政府的深度參與，“中改造”概念應運而生，為城市更新帶來了新的操作思路。

新載體供應帶來的機會

“中改造”是一個頗為新鮮的城市更新用詞，它介於推倒重建的徹底改造與舊區片區微改造之間，對區域老舊物業既有保留也有重建，今年開始在廣州等一線城市開展嘗試工作。

“中改造”中，新載體供應是其重點。廣州正在籌劃進行的環市東片區“中改造”公示中明確提到，控規調整的具體目的，位於首位的是“為環市東商圈提供新的產業空間載體”，其次才是“解決現狀建築和配套設施陳舊、公共空間不足、交通設施缺乏等問題”。

為此，該片區計劃在起步的一個或者兩個片區內，新建100米甚至200米以上的寫字樓，作為新的產業空間載體，並引入商業。另外一個“中改造”的案例——上月末，中海發展與中城集團簽約共同開發上海市黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目。該項目被劃分為兩個用途，其中67街坊計劃用於商辦。

由於“中改造”對象多在市中心，如環市東片區位於越秀區中部、環市東商圈，建國東路67-71街坊緊鄰著名的新天地板塊；地理位置都極佳，這一片區內“中改造”的新載體投資，無論是用作寫字樓還是零售物業，收益都頗為可觀。

大規模改造下財務投資的機會

鑑於“中改造”位於市中心，動遷成本高昂，開發週期長、投資大，“中改造”通常會分區更新，降低每一次資金投入的要求。以建國東路67-71街坊項目為例，該項目預計投資約590億元，但這筆資金依然要在約6年的整體開發週期內逐步投入，資金來源也會通過股東借款、銀行開發貸款、銷售回款再投資等共同籌集。

由於前景較為明朗，總體規模龐大，此類“中改造”作為財務投資對象也相當不錯。特別是“中改造”符合2020年《政府工作報告》中提出的改造城鎮老舊小區3.9萬個計劃，有機會利用543億元中央預算內投資，和可用於城鎮老舊小區改造的第三批1萬億元專項債，其安全性更有保障。

根據住建部公佈的數據，此前17萬個老舊小區拉動了5萬億元投資，按照這一比例，2020年全國3.9萬個舊改小區改造，預計拉動投資1.2萬億元左右，其中藴含的投資機會、範圍將非常廣闊。

惠及整個城市後帶來的機會

“中改造”與徹底改造、微改造不同在於，它的目標是在城市中心改造出一個微型卻又功能齊全的單元，既包括居住部分，也包括商業部分，並助引進新載體，提升傳統產業如商貿、金融及企業總部的發展，最後達到“激發片區發展”的效果，同時避免單一類型改造對城市其他地區形成資源依賴。

這一模式的改造的基礎是傳統城區充沛的人口基礎和雄厚的產業資源，以及密集的醫療及教育資源。改造後，合理的新載體供應，可刺激市場需求釋放，為企業落户及產業集聚發展，提供充裕空間。一些關鍵節點片區的“中改造”可將多個商務區、經濟活躍區域連接起來，進一步提升周邊地產價值。如環市東片區對於廣州西部區域的聯動，可協助白鵝潭商務區崛起，平衡廣州“東拓”。因此，“中改造”對未來城市的商務格局有重要意義，帶來的新的投資機會將惠及整個城市。

據克而瑞研究中心顯示，百強上市房企中，約有47%的企業涉足了城市更新，其中TOP 50上市房企的比例達到了61%，規模較大的房企已佈局100多個項目，説明城市更新項目在存量市場時代的重要性，也證明了“中改造”在投資價值上的前途。