美的置業(03990)：重倉長三角及大灣區 智能產業化構築競爭優勢

轉型，成為當前房地產行業的主旋律。

圍繞地產發展趨勢，房地產業中一個由房地產開發、智能化產業、綠色裝配式產業協同發展的複合型戰略架構正在成形。其中，構建“一主兩翼”戰略的美的置業(03990)無疑是智能化方向轉型的先行者。

7月9日，智通財經“走進港美股上市公司”第十二期·廣州站反向路演走進智慧地產製造商——美的置業，30餘位投資者組成的調研團前往上華智能智造產業園，全方位瞭解公司智慧產業;同時，美的置業管理層就目前公司業務、財務及未來發展戰略等與投資者進行深入對話，助力投資者深入發掘企業價值。

長三角、大灣區貨值佔比超六成

2018年，美的置業正式提出了“一主兩翼”戰略，確立公司業務格局雛形。其中，“一主”涵蓋了涉及精品住宅開發、商業物業開發及運營、產城運營與物業管理服務等領域主業內容;“兩翼”則分別代表了智能產業化與建築工業化。

2019年，美的置業正式跨越了千億門檻，實現合約銷售1012.3億元，其中合約銷售面積約1002.3萬平方米，同比增長26.8%;銷售均價突破10100元/平方米。

銷售均價與銷售面積的雙雙增長，則是推動公司業績增長的源動力。2019年，美的置業實現營收同比增長37%;淨利潤同比增長32%至43.27億元。而整體銷售的快速增長，則離不開美的置業在佈局上採取的城市深耕以及升級戰略。

美的置業管理層在調研活動中表示，城市升級方面，公司未來仍將重點佈局長三角及大灣區，同時也會重點關注省會城市、二線城市及強三線城市。對於弱三線及四線城市將保持審慎態度。在城市深耕方面，將繼續深耕已經具備多年深耕優勢的城市，如佛山、徐州、邯鄲等。

而土儲方面，美的置業方面表示，公司今年的策略是“以銷定產”，在去化快的區域進行供貨，在去化效果好並且利潤表現好的城市加大馬力。

圍繞兩條發展路徑，美的置業於2019年合約銷售約有66%收入來自二線及以上城市，長三角及大灣區佔比則為54%。土儲方面，公司2019年新增76個地塊，權益面積為1117萬方。新增一二線面積佔比為64%，長三角及大灣區貨值佔比超過六成。從整個土儲分佈來看，無疑重倉長三角及大灣區。

智通財經APP瞭解到，今年以來，公司在城市升級路徑上進一步鞏固。公司深耕城市之一徐州表現尤為亮眼，個別項目於上半年均價已達到兩萬。

智能產業化構築差異化競爭力

在兩翼業務佈局上，美的置業於建築工業化上實施輕重有度的戰略佈局。據智通財經APP瞭解，公司於2020年已有三個工廠已經或即將投產供貨。其中，2019年5月，徐州裝配式工廠已實現投產。2019年12月，邯鄲裝配式工廠也完成了首個PC構建的下線，今年已正常投產。此外，另有泉州、鎮江還在勘探建廠的過程中。

其中，對於裝配式建築發展，美的置業管理層表示，裝配式建築是行業未來趨勢之一，建築方式必然會向流程化發展。但目前行業尚處於前期階段，大規模運用不僅取決於裝配式部件，還取決於設計、運輸半徑等整個產業鏈中各個環節的成熟發展。

而在智能產業化方面，作為在業內一直以來都有“智慧地產”標籤的美的置業，在智慧化方面展現出了亮眼表現。智通財經APP瞭解到，2015年，美的置業率先在行業內提出“智慧健康社區”概念;2019年，美的置業智慧生活研究院正式成立，首個AI社區也於今年落地。

據瞭解，公司在智能產業化方面已於62個城市進行佈局。其中，2019年為美的置業智能家居交付元年，共交付3萬套。自2020年起，美的置業所有新拿地項目也都將具備AI社區功能。

其中，針對不同時期各產品線，美的置業於去年進行內部梳理，並標準化出君蘭系、璟睿系、未來系、雲築系四大產品線。據美的置業管理層介紹，在四大產品線中，璟睿系和君蘭系均主打高端定位;雲築系面臨的客户羣主要面對城市的中產階級;未來系則主打年輕化，適合剛畢業幾年、還未成家或剛成家的客羣。而在四個產品線當中，則均將搭配智能化功能。

據智通財經APP瞭解到，美的置業AI社區還將外部服務連接到家居生活，以社區供給側需求為切入點，形成社區商家、第三方服務機構以及業主等主體之間互動。值得一提的是，美的置業AI社區形成了一個統一平台，用户能夠僅通過一個App實現室內室外+線上線下生活一體化系統全智能場景操控。而這則將成為美的置業相較於其他房企而言的差異化競爭力。

未來，美的置業仍將持續提高智慧家居研發能力，加強對現有合作方的業務介紹和拓展，基於已有市場認可度，雲朵系統差異化競爭點，快速導入項目及客户。

美的置業管理層表示，公司未來將在城市升級方面進一步鞏固，未來幾年則將主要集中在所升級的城市中進行深耕。其中，在一千億向兩千億進發的現階段，發展重心則將先集中在一二線城市發展。