第一太平戴維斯：剖析物流地產市場的機遇與挑戰

第一太平戴維斯發佈《大灣區物流指數》報告 ，剖析物流地產市場的機遇與挑戰。

7月1日，國際領先的房地產顧問第一太平戴維斯於廣州及深圳兩地聯機直播《大灣區物流指數》報告發佈會暨物流地產市場的機遇與挑戰論壇。第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇聯同深圳副董事總經理、投資部主管吳睿、華南區估值及專業顧問服務部董事徐憶及深圳產業地產部董事龔勇高探討物流地產市場走向，並實時解答網上提問，吸引來自大灣區及國內其他地區的觀眾及媒體參與。

過去十年，物流地產是中國房地產市場發展最快、最炙手可熱的板塊之一，且疫情之下其熱度依舊不減。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱《綱要》）的頒佈也進一步催生了大灣區各城的倉儲需求，其租賃和投資問詢量持續增長。有鑑於此，第一太平戴維斯研究部發布《大灣區物流指數》，旨在為大灣區內物流地產市場參與者和關注者提供可靠的參考性指標，以掌握大灣區內各個城市物流地產市場的變動及趨勢。

市場氛圍火熱，大灣區物流地產市場租金、價格雙增長

2010年上半年至2020年上半年，大灣區物流租金指數十年間上漲97.5%，至197.5；其價格指數上漲157.1%，至257.1。大灣區物流租金指數增幅高於同期甲級寫字樓租金指數增幅45.9個百分點；而兩市場價格指數增長差距則更為顯著，前者增幅高於後者81.7個百分點。

圖1 大灣區物流租金指數

來源：第一太平戴維斯研究部

圖2 大灣區物流價格指數

來源：第一太平戴維斯研究部

廣佛、深莞惠城市板塊需求持續暢旺，其它城市板塊需求仍富韌性

截至2020年上半年，大灣區高標倉總存量（不含澳門）達1,078.8萬平方米，平均空置率為9.5%。

廣佛城市板塊中物流倉儲核心區域需求持續暢旺，但由於新增供應入市，加之部分項目與高速間通達性略顯不足，2020年上半年該板塊平均空置率上升至16.0%。而深莞惠城市板塊各城市皆因強勁的租賃需求而錄得7.0%以下的空置率。

圖3 大灣區物流市場現有存量及空置率

來源：第一太平戴維斯研究部

受地區經濟發展等因素影響，當前中山、江門、肇慶城市板塊總體市場規模較小，且其市場成熟度較廣佛、深莞惠城市板塊稍顯不足。2020年上半年疫情對江門、肇慶市場需求造成的負面衝擊也較大灣區內其它城市也更為顯著。

相較於其它城市，當前珠海市場參與者更為單一，且港珠澳大橋尚未對其虹吸周邊城市的潛在需求產生即時效應。

市場供不應求，深廣位列灣區內地城市總租用成本前兩位

2020年上半年，香港總租用成本達人民幣每平方米每月135.5元，居灣區之首，且在過去十年間，其與內地城市間總租用成本差距持續擴大。深圳、廣州總租用成本分列灣區內地城市的前兩位，期末分別達人民幣每平方米每月57.0元及人民幣每平方米每月39.6元。

圖4 大灣區物流市場總租用成本

來源：第一太平戴維斯研究部

當前大灣區物流地產市場處於十年間租金峯值期。在追蹤研究的十城中，有八個城市步入租金上升末期。儘管受新冠病毒疫情衝擊，個別業主降低其租金收益預期，但長遠租賃需求仍將由於經濟產業結構發展及消費市場規模壯大而擴張。除個別城市外，各城絕大部分項目租金料將因此保持上升勢頭。

當前大灣區高標倉尚處供不應求狀態。儘管大灣區總存量預計於2022年達1,346.1萬平方米，但根據地方經濟發展規劃及《綱要》提出的城市發展定位，未來供應增速預計仍無法滿足持續增長的需求。