觀點直擊 | 美的置業審慎拿地：槓桿也是有天花板的

觀點地產網 年初舉行2019年業績會的時候，面對2020年的投資、銷售等鋪排，郝恆樂均表現謹慎，稱“沒有具體化的指標，不做絕對的安排”。

千億之後，美的置業追求規模的腳步有意放緩，管理層把今年的經營策略定位為“戰略鞏固年”。

8月21日中期業績會上，公司主席、執行董事兼總裁郝恆樂，高級副總裁徐傳甫，執行董事兼首席財務官林戈現身，“質效”成為管理層口中頻率最多的一個詞。

開篇的業績介紹，從投資端、銷售運營、數字化管理、產品端、智慧健康服務五個方面，郝恆樂用了大篇幅向外界傳達美的置業這半年來在運營管理上所做的“精細化”努力。

數據顯示，報告期內，美的置業錄得收入209.36億元，同比增47.5%；毛利55.24億元，同比升8.5%；利潤及綜合收益總額23.54億元，同比增24.6%；核心淨利潤23.57億元，同比增24.7%；公司擁有人應占每股盈利增長10.1%至1.64元。

營收利潤均錄得增長之外，現金流動性、融資成本等也得到優化。

15%-20%增速

2015年至2018年，美的置業銷售業績複合年增長率為73.8%，並在2019年提早進入千億賽道。千億以後，郝恆樂表現更多的是謹慎。

上半年，美的置業錄得合約銷售約人民幣482億元，同比微增2.1%。3月業績會管理層提出未來3到5年平均每年20%左右增速。按管理層所言，不單一追求規模，這樣的速度比較穩妥。

規模和增速是資本市場更希望看到的，有行業分析師告訴觀點地產新媒體這是當日投資者會上的提問重點。追問之下，管理層態度堅定——要真正做一個馬拉松選手，不是跑的快不快，而是跑的健不健康、遠不遠。

過去幾年，美的置業的毛利率一直處於上升態勢，今年上半年毛利率為26.4%。

從行業基本面看，2017-2018年整個地產界一直在拿地，但目前正趨於理性，毛利率、淨利率都在迴歸正常。

也有市場分析指，即便毛利率降低，利潤增長空間也很大，目前美的置業期內11.3%的核心淨利潤率在已公佈報表的內房中屬於中上水平。

後續加快去化和回款方面，郝恆樂的考慮是提高產品溢價，而不在於打價格戰。

按存銷比和現金流考慮，美的置業下半年的去化策略仍舊是“兼顧流量和價格，一城一策、一盤一策”。從銷售均價上看，上半年錄得11008元/平方米同比增長5.6%，一定程度上受益於近年來的城市升級戰略。

從區域分佈的維度看，長三角區域在近兩年的銷售貢獻更為突出，上半年該區域實現合約銷售金額224.1億元，同比增長37.2%，業績貢獻佔比46%，相當於珠三角的3倍；此外，杭州、東莞等新進高等級城市在期內的業績貢獻佔比提升，其中一線、強二線佔比29%，二線佔比達43%。

反映到投資端，郝恆樂稱，上半年土地熱度高是因為開發商們的資金避險策略，“有限的資金往較發達的城市以及量級比較高的城市去，導致城市地價推得很高”。但考慮政府調控和企業現金流有限，預估10月份以後，土地熱度會得到控制。

考慮到自身，管理層的拿地策略是審慎的，“公司的土儲是充裕的，沒有必要拿高價位土地。”今年總體的預算依舊是按照銷售回款的1/3拿地，但“控成本、要利潤”同樣是重點。

管理層的考量是到10月份以後，再選擇合適時機策略性補地，大概按照8%的利潤率水平去衡量，IRR則是20%左右的基本標準。

佈局方面，美的置業做的是“減法”，“精準”一詞，郝恆樂多次提到，後續的投資策略是要圍繞長三角、大灣區、重點的省會城市和區域中心城市深耕佈局，往更高能級的城市集中，並嚴格控制新進城市。

第一戰略區則由大灣區替換成長三角，按照郝恆樂的分析，長三角在無論經濟總量、人口流入、區域面積都遠勝於大灣區，天花板更高。

規模和質效命題

“我們重新審慎所提到的資產負債結構優化，要平衡好規模、利潤以及負債的三角關係，這是非常重要的課題。”緩解規模增長帶來的陣痛，追求質效優化，更為管理層目前所看重。

融資成本和債務情況是林戈在會上重點介紹的部分：今年總共發了4筆債，其中2月發行的一筆2 2期限公司債，利率低至4%；8月擬再發行一筆2 2期限公司債，利率將再低至3.98%，創下公司發債利率歷史新低。截至2020年中期期末，加權平均融資成本降低至5.52%。

淨負債率則由2019年末的89.0%降至86.8%，期末現金總量約260億元，一年內到期債務佔債務總額比重僅為21%，現金短債比為2.26，保持穩健。同時，美的置業的銀行授信額度約1319億元，其中尚未動用的額度約874億元，較期初上漲42億。

“槓桿也是有天花板的。”管理層對此有着清醒的認識。

過去兩三年，在增資、發債、配售等方式上，美的置業都在針對性地優化債務結構，林戈更是多次強調“健康財務指標”的重要性。

此外在尋求新的利潤點方面，郝恆樂強調：“今年落地再進一步強化鞏固公司兩翼產業賦能的策略。公司的基本理念是成為智慧健康的房地產製造商，做動能十足的馬拉松選手。”

“我覺得已經實現了產品的差異化”，在質效追求上，美的置業的投資方向是重研發。管理層介紹，目前美的智慧家居產品IP已經發展到4.0，最近又推出了智慧社區，尤其智慧地產從過去的硬件研發，到軟件集成，再到落地運維，已經實現了全系統、全產業鏈的閉環。

第二方面，美的健康與清華大學、華南理工、安道設計的合作也實現突破，園林、材料應用和新領域的探索都在改進。

至於智慧地產和科技地產方面，一方面依託美的家電資源開始自有硬件研發，另一方面成立自研院進行軟件集成，同時在終端方進行落地，實現全系統、全產業鏈閉環。

“相關的對外輸出已經開始。”徐傳甫説道。

房地產 產業的“一主兩翼”發展戰略以外，近期美的物業有了相關的修改經營範圍和更名動作引起資本關注，郝恆樂在會上的回應則表現出十足的耐心，稱“目前仍在調整架構中，沒有必要將鉑美物業單獨拿到香港上市”。

據悉，7月24日，美的物業宣佈修改公司經營範圍，刪除12項業務，其中包括康樂健身服務、建築智能化系統，計算機網絡工程、停車場管理系統工程、房地產中介服務等。隨後8月18日，“美的物業”將公司名稱更改為“鉑美物業”。

“這不是縮減，是聚焦”，目的是為了聚焦物業的服務能力，把原本和社區、小業主關聯度不是非常強的業務進行合理調整。至於更名，則是為了便於拓展第三方業務，打造獨立的品牌和形象。

以下為美的置業2020年中期業績發佈會現場問答實錄：

現場提問：近期部分城市房地產調控政策呈收緊態勢，行業面臨業績的壓力，您認為價格戰是否會提前打響？公司有何應對策略？是否也會推出促銷政策來加快去化？

郝恆樂：我認為下半年是穩的態勢，政府肯定希望房地產行業不大起大落，能夠相對和經濟發展的水平匹配。

從金融體系看，更希望這個行業持穩。實際上，我們現在房子的存量擁有者還是比較多的，從擁有房子的客户來看，也不希望大跌，所以這是基本趨勢的判斷。

在這種趨勢下，我認為所謂的房地產大規模價格戰，這個邏輯應該是不成立的。因為每個城市差異化很大，有些城市不僅不會出現價格戰，還會有上漲的態勢。

當然有些城市會存在去化和價格的壓力，畢竟中國城市太多，每個城市的城市化水平和市場趨勢也是不一樣的。

從開發商來看，除個別現金流壓力比較大的開發商之外，都不會出現大規模的價格戰。

公司下半年的去化策略仍然是兼顧流量、兼顧價格，保持相對平衡，採取一城一策、一盤一策的基本策略，促進去化。

無論在現金流方面，還是存貨、銷售去化方面，美的有比較充足的資源，所以不會主動在某些城市打價格戰。

現場提問：公司上半年新增融資成本再次實現下降，形成融資優勢的主要原因是什麼？管理層如何看到下半年的融資形勢？在境外的融資有何計劃？

林戈：大家看到上半年我們的融資成本下降得比較明顯，原因首先是整個融資政策上半年還是偏松的，成本也是下降的，這是一個前提。

同時，公司自身的運營質量以及穩健風格得到資本市場充分認可，無論是直接發債，還是其他的直融裏的ABS，市場上都有非常強的信心。

此外，其實所有的投資者以及經營機構也看得到，我們非常重視資產負債結構的優化。現在強調產品力和運營效率，今年和過去兩年一直在提升運營效率，主張靠內生增長力推動自己的發展，絕對不能靠槓桿簡單助推規模增長，這是不行的，這是一個意識問題。

對下半年的融資形勢，大家看到7月份房地產工作座談會以及最近的政策信號，就是要響應中央號召的房住不炒大基調。

從地產商的角度，未來融資會更加分化，無論是資產負債結構優質的公司還是經營效益優質的公司，成本可能會越來越低，資本市場對這一類會更加追逐、更加喜歡。

我們重新審慎提到資產負債結構優化，要平衡好規模、利潤以及負債的三角關係，這是非常重要的課題。

另外，什麼時候能夠在境外發債？其實我們在境外目前有融資、有銀團，成本都非常有優勢。

現在境內境外融資成本是倒掛的，境外相對比較高，但是不等於我們不需要打通境外的通道，我們也是在等待機會，會在恰當時機推出境外直接融資的業務。

現場提問：上半年公司在長三角銷售額相當於珠三角的三倍，兩個區域的銷售貢獻進一步分化，未來如何平衡這兩個區域？下半年拿地預算會做相應增加嗎？如何考量拿地策略？

郝恆樂：從房地產角度來説，長三角可以發展的區域和城市量級比珠三角的厚度要大得多。

珠三角圍繞深圳、廣州、東莞、惠州、佛山、珠海、中山、江門等城市為主，粵北粵西粵東還是相對比較弱的；長三角覆蓋了江蘇、浙江、安徽三個省，經濟發達程度和人口流入還是很強勁的。

在這種大背景下，公司從前年以來持續在長三角加大投資，所以今年到了回收期，銷售遠遠大於珠三角，這是一個基本趨勢，是公司在大背景上的戰略選擇。

拿地的問題，全年按照銷售去化1/3的基本盤去進行補地。上半年圍繞區域深耕以及聚焦升級方面補了十幾塊地。

實際上真正拿地是在3、4、5月份多一點，當時特別是疫情發生之後，對未來經濟情況、發展趨勢的判斷還不是那麼清晰的情況下，公司還是比較審慎的拿地策略。

後來有些城市土地市場快速恢復，而且超過了以往的地價，我認為公司也沒有必要高價位拿地，因為畢竟從土地儲備的總量來看，公司還是相對比較充裕的。

下半年，公司會選擇合適的時機，特別是10月份以後，根據公司在某些城市的土儲情況策略性補一些地，總體預算不會有增加。

我認為，按照公司目前土地存量和預算的基本盤，可以滿足公司未來發展的需要。

現場提問：疫情之下，公司在投資方面有無新的拿地計劃？投資決策對拿地可有新的策略？具體的投資標準涉及哪些方面？

郝恆樂：未來地價和房價應該是穩的趨勢，但是也存在很多的不確定性。整體宏觀形勢，包括外向型經濟，都存在很多不確定性。

所以公司在拿地方面是比較審慎的策略，基於手上的存量比較充足，所以對新增土地，特別是新進的城市，更是採取審慎的策略。

公司在拿地的時候不一味追求高價，會按照定下的核心財務指標，精準研判每塊土地。

目前內部要求在相對比較穩健的市場，售價預期下按照8%的利潤率水平去衡量；對於城市的不同，8%也不是完全機械的一條紅線，會有一些彈性的管理，這是利潤率方面。IRR大概是20%的標準，在這個財務指標的指引下精準研判每塊土地。