監管收緊房地產發債，“借新還舊”額度為存量7到9成

來源： 21世紀經濟報道

房地產公司發債融資等繼續收緊。
8月13日，五位金融機構人士表示，監管擬進一步收緊房地產公司發債融資。地產債發行根據存量債務控制發行規模，其中銀行間市場上，借新還舊發債的額度按照70%~90%實行，具體比例會根據發行主體單筆單議進行確認。
一位投行部門人士表示，地產債不能按照全額度發新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規模發新債。
此外，對於今日網傳房地產供應鏈資產證券化產品（包括ABN、CMBS等）暫停上會，一位股份行投行人士表示，地產類ABN、CMBS等暫無暫停上會説法，只是規模都有所調減。另一城商行投行人士表示，房地產供應鏈資產證券化產品暫停上會是謠傳，目前相關ABN項目都在正常推進，只是後續如果房地產供應鏈ABN發行量過大，監管可能會考慮控制總量。
此前彭博報道稱，交易商協會要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。8月10日後備案的項目將只允許償還不超過對應存量債務融資工具的85%。
除上述政策外，兩位地產債業內人士表示，監管考慮出台規則試點對房地產企業按“紅-橙-黃-綠”四檔管理房企有息負債規模，不同檔位對應相應有息負債規模增速。不過，對於三道紅線（資產負債率、淨負債率、現金短債比）具體數字規模説法不一。
有券商分析師在其報告中點評“紅-橙-黃-綠”四檔控制房企有息負債規模時稱，該消息在去年底開始出現，方案曾經監管、投行、企業一起討論過，後受疫情影響一起討論過。
地產債監管雖有收緊，但多位業內人士表示“疫情之前就已經這麼要求了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，實際上每次土地市場過熱的時候，往往都是違規資金進入地市的時候。所以當前銀行監管積極進行管控，也是為了防範金融風險。尤其是在房屋銷售還沒有完全活躍的情況下，各類地王項目增多往往是有各類壓力的。這個時候不排除部分房企通過此類債券融資來變相去拿地。
今年以來，房地產金融領域保持強監管態勢。開發貸、房地產信託、信用債等融資渠道有所收緊。
央行數據顯示，二季度末，房地產開發貸款餘額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。用益信託統計數據顯示，今年以來截至7月28日，68家信託公司共發行了3858款房地產集合信託產品，規模總計5118.5億元，相較於去年同期的4099款產品、6352.6億元的規模，出現大幅下滑。
不過，7月以來房企發債有所回暖，貝殼研究院發佈數據顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，融資規模較上年同期下降7%；整體融資規模佔2019年全年的62.5%。7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，摺合人民幣約1234億元，環比上升41%，同比上升6%。
根據中房研協數據，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峯期，境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%。6月-12月到期的內地房企美元債共計64只，合計204.37億美元，其中，6月、8月和11月到期的債券數量最多。恆大也開始要通過規模化的資產變現來求得戰略調整和財務平衡。
當前房企的主要策略措施是：早銷、多銷、快銷促回款；剝離非核心資產業務，聚焦核心業務；發展供應鏈金融，盤活產業鏈上存量資產；房企之間開展拿地、項目開發等方面合作；減少運營資本佔用，減少庫存，減少過多在建產品，減少預付和應收款，增加非現金的支付比重；積極物色儲備涵蓋國企、央企、外資、民營等不同所有制的私募、資管、小貸、擔保、金控平台等綜合金融資源進行戰略合作，必要時讓渡股權；靈活運用關聯體系內的融資載體，如智能科技、建築施工、教育醫療、策劃設計等，避開涉房的授信限制。