半年報背後的融創：降負債 調結構 上市十年磨一劍

來源： 21世紀經濟報道

從黃金時代進入白銀時代，房地產業正呈現出明顯的去週期化特徵和馬太效應。對於房企來説，規模固然不可或缺，但在充滿不確定性的時代，能力的構建顯然更為重要。

8月26日，融創中國發布2020年中期業績報告，上半年，融創已經完成合同銷售金額1952.7億元，位列房地產企業第五。同期，集團實現營業收入773.4億（人民幣，下同）；核心淨利潤130.4億，同比提升3%。

與銷售業績相比，融創在調結構、降負債等方面的成果更加令人欣喜。到今年年中，融創的淨負債率大幅下降23個百分點，現金流超1200億。體現出這家成熟房企卓越的自我調整能力。

2020年是融創上市十週年。過去十年裏，融創實現跨越式發展，從排名30位開外的區域型房企，一舉躍升為行業頭部企業。隨着行業競爭白熱化，長期發展的積澱和資本市場的歷練，將繼續為融創的“護城河”賦能，並幫助公司立於不敗之地。

降負債成果顯著

2020年上半年，融創合共實現營業收入773.4億。集團連同合營、聯營公司的合計營收1280.0億，其中公司擁有人應占收入948.0億。

報告期內，融創錄得核心淨利潤130.4億，同比增長3%；本公司擁有人應占溢利109.6億，同比增長約6.5%；公司擁有人應占淨利潤率14.2%，同比提升80個基點。

業績平穩增長的同時，融創進一步優化資本結構，降低負債率與融資成本。

2020年上半年，融創有息負債總額穩步下降，淨負債率大幅下降23個百分點。截至報告期末，集團賬面現金達1209億，流動性充裕，可見融創始終在現金絕對安全的前提下發展業務。

融創對融資結構的優化，是通過提升銀行類融資佔比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信託來實現的，同時公司還實施嚴格的分類紅線管理舉措。今年上半年，融創新增融資成本顯著下降1.9個百分點。

在公開市場方面，上半年融創在境內發行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%。融創在境外債券市場發債期限得到延長的同時，融資利率亦整體下降約1.5%。

可見，融創從去年開始主動控制槓桿水平、降低融資成本，保證高質量穩定增長的發展戰略，與政策和指導方針是高度一致的，相信融創未來將迎來穩步健康的發展。

土儲優質，蓄力未來

雖然疫情對房地產業造成了廣泛影響，但融創是恢復最快的房企之一。從五月起，融創連續實現合同銷售金額的同比增長。七月單月，集團錄得合同銷售金額522.5億元，同比大幅增長26.97%。

2019年起，融創致力於追求內生增長，除調整融資結構、降低負債率外，“控制拿地節奏”也是其中之一。

融創已經擁有大量優質土儲，在2020年以來多地土地市場火熱的環境下，上半年融創以合理價格擇優補充了少量土地，同比大幅下降64%，兑現了嚴控拿地的發展戰略。

截至業績公告日，融創擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位於高能級的一二線城市，完全足夠支撐融創未來良好、健康、持續、穩定的發展需要。

其中，今年下半年，融創可售貨值高達6213億，有76%位於一二線城市，融創中國2020年的銷售業績達成以及持續增長，未來可期。

截至6月30日，融創總資產9964億，同比上年末的9606億增長3.7%；所有者權益1339億，較上年末的1141億增長17.4%；本公司擁有人應占權益970億，較上年末的831億提升16.7%。

當前融創進入聚焦利潤經營策略、加強精細化管理的發展階段，根據這一階段的發展要求，融創在2020年上半年，多維度強化精細化運營管理，在不斷鞏固土地投資、產品及服務等優勢的基礎上，打造以利潤為核心的管理體系，並通過調整優化組織架構和考核機制，增強綜合競爭力，進一步增厚企業安全墊。

深化佈局“地產+”，實現業務協同

今年8月初，融創中國旗下融創服務控股有限公司（下稱“融創服務”）已向聯交所遞交上市申請，同時發佈招股文件，正式啓動上市之旅。

經過16年的發展，融創服務是2019年中國增長較快的大型物業管理服務商。根據中國指數研究院的資料，2019年，融創服務的整體增長率為104.5%，在大型物業服務企業中名列前茅。

截至2020年5月31日，融創服務合約建築面積達2.27億平方米，2017年底至2020年5月底的年複合增長率為76.5%；截至2020年5月31日，在管建築面積達1.01億平方米，其中86.2%位於一二線城市。

融創服務業態豐富，管理多元化的物業服務組合，涵蓋住宅物業（尤其是中高端社區）及非住宅物業，包括商業物業，如寫字樓、購物中心、酒店式公寓及酒店；城市公共及其他物業，如學校、醫院、遊樂園、會議中心及行政機關。

除了母公司融創中國全方位的支持外，融創在文旅、會議會展及醫療康養等“地產+”的多元產業佈局及開發能力，有力支持融創服務進一步外拓市場。

融創長樂雅頌實景圖。資料圖

作為另一個重要業務板塊，融創文旅在復工復產後，經營快速回歸正常。4月以來，融創文旅的單月收入、客流量、酒店入住率、樂園客流等指標均呈現逐月上升趨勢。截至8月25日，文旅集團當月收入已達5億元，融創樂園客流量達243萬人次，商業客流量達1021萬人次，基本恢復至疫情前水平。

融創文化同樣在一系列運營整合之後成績初顯。集團持續完善影視產業鏈條佈局，不僅戰略投資藝人經紀公司“萌揚文化”，更是在日本、韓國設立業務公司，中日原創動畫廠牌“千萬間”、中韓IP業務平台“融創未來株式會社”業務均持續推進，以國際化視野推進文娛產業佈局。

如今，融創文化的內容製作逐步進入穩定輸出階段，並不斷深化打造IP長鏈運營體系。2020年初，融創文化收購亞洲知名視覺特效和動畫公司Base Media，其首部原創動畫作品《許願神龍》將於2020年12月全球上映；融創影視共同出品的電視劇《功勳》，計劃於2021年國慶檔播出；聯合出品影片《刺殺小説家》也將於2021年春節上映，備受市場期待。

十年“磨一劍”

卓越的運營能力，以及多元化業務的多點開花，源自融創長期以來的積澱，以及上市十年來資本市場的歷練。

2020年是融創上市十週年。過去十年裏，融創實現跨越式發展，從排名30位開外的區域型房企，一舉躍升為行業頭部企業，成績卓著。

2010年-2019年，融創合同銷售金額從71億元上升至5562億元，增長高達77倍。同期，融創的營業收入從82億元增長至2937億元，增長35倍；核心淨利潤從15億元提升至271億元，增長17倍。

2010年-2020年6月底，土地儲備貨值從876億元增加至3萬億元，增長33倍。同期，淨資產從47億元增長至1339億元，增長27倍。

2010年-2020年，融創市值從104億港元擴大至1571億港元，增長14倍。

值得一提的是，上市十年，融創不僅成為行業裏的千億藍籌企業，更備受權威機構認可。目前，融創已被納入恆生中國企業指數成分股、MSCI中國指數、富時房地產指數、恆生中國100指數、恆生中國內地地產指數、MSCI中國50指數及恆生中國企業指數。

上市十年，融創站在新的起點，集團構建的“地產+”戰略藍圖正從理想走向現實。展望未來，融創將以地產開發主業為中心，以融創服務、融創文旅、融創文化、融創會議會展和融創醫療康養等五大板塊為支撐，努力打開全新發展格局，為社會各界持續創造價值。