來源： 中國證券報
Wind數據顯示，截至7月14日，26家A股房地產企業披露了2020年半年度業績預告。其中，8家公司預喜，佔比僅為30.77%。這些房企業績增長多與出售資產或收購盈利能力較強的物業板塊有關。多數房企在半年度業績預告中提到了疫情的影響，一些知名房企在疫情期間實行了較大力度的租金減免活動。同時，由於降價促銷，不少公司淨利潤下滑較為明顯。
分化明顯
在上述已發佈半年度業績預告的26家上市房企中，業績不確定的公司3家，略減1家，扭虧3家，首虧5家，續虧3家，預減6家，預增5家。已發佈業績預告的房企分化明顯。
報告期內，招商蛇口、大悦城等知名房企業績下滑幅度較大。這主要有三方面原因：租金收入大幅下滑、房地產銷售結轉收入下滑以及降價促銷等因素導致毛利率下滑。
以招商蛇口為例，公司預計2020年上半年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤8億元至10億元，同比下降83.67%至79.59%。對於業績變動的主要原因，公司表示，這和上年同期轉讓子公司股權產生税後淨收益22.26億元有關。此外，自今年初疫情出現以來，公司採取了減租免租，暫緩開工等措施，經營業務受到不同程度的影響，營業收入和投資收益較預期減少。報告期內，公司房地產業務結轉規模同比增長，但受結轉項目地區結構的影響，毛利率同比下降。
部分公司業務受疫情影響較大。以大悦城為例，公司預計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤4.5億元至6.5億元，同比下降76%至65%。公司表示，購物中心運營受疫情影響顯著，客流量、出租率下降。同時，為共同應對疫情，公司積極履行央企社會責任，對租户推出租金減免政策，以減輕其經營壓力，導致購物中心租金收入同比減少；疫情還導致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店業務收入同比減少；公司本期達到收入結算條件的商品房資源同比減少，同時結算產品結構變動，商品房銷售收入同比下降。
津濱發展、天保基建、合肥城建、招商積餘、*ST大港、市北高新等中小型房企預計報告期內淨利潤同比增長。
中國證券報記者梳理發現，這些上市房企業績好轉主要和併購動作有關。以津濱發展為例，公司預計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤1.4億元至2億元。對於業績變動的主要原因，公司表示，本期津匯紅樹灣B2區完工，確認收入；出售全資子公司深圳津鵬公司100%股權，確認投資收益；收回應收賬款，衝回壞賬準備。其中，非經常性損益金額約為1.27億元。
物業板塊業務盈利能力提升，助力部分房企業績增長。以招商積餘為例，公司預計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤1.6億元至1.9億元，同比增長88.66%至124.04%。公司表示，本期新增並表主體招商局物業管理有限公司（簡稱“招商物業”）。招商物業和中航物業管理有限公司業務穩定發展，本期公司物業管理業務歸母淨利潤較上年同期增加約1.4億元至1.6億元。公司資產管理業務受疫情影響業績下滑，本期歸母淨利潤同比下降約6000萬元至8000萬元，目前經營在逐步恢復。
上修業績
值得注意的是，部分上市房企近期公告修正了2020年半年度業績預告。梳理發現，這些企業均為向上修正業績，報告期內房地產業務結轉規模同比增加是主要原因。
以中南建設為例，公司預計2020年1-6月實現歸屬於上市公司股東的淨利潤19.68億元至22.31億元，同比增長50%至70%。公司預計淨利潤大幅上升的主要原因就是房地產業務結算規模增加。
值得注意的是，在這些上修業績預告的上市房企中，有的公司剝離了房地產業務，置入了盈利能力更強的業務。
以亞太實業為例，公司7月14日發佈2020年半年度業績預告，預計2020年1-6月實現歸屬於上市公司股東的淨利潤1500萬元至1900萬元，上年同期為虧損407.63萬元。對於業績變動的主要原因，公司表示，與交通銀行股份有限公司天津分行達成債務和解協議，當期產生非經常性損益金額622萬元。公司於2020年6月完成了滄州臨港亞諾化工有限公司51%股權的購買，於2020年6月30日出售了蘭州同創嘉業房地產開發有限公司84.156%股權。通過本次重大資產購買與重大資產出售，公司置出了虧損的房地產業務，置入了盈利能力較強的精細化工業務。
亞太實業此前在一季報中預計2020年1-6月份實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為300萬元至390萬元。
抓緊“搶收”
上半年，上市房企抓緊“搶收”，銷售金額和銷售面積整體表現不俗。機構數據顯示，上半年房企整體完成全年銷售目標約為40%，符合往年銷售進度。不少龍頭房企上半年銷售情況超過上年同期。
克而瑞數據顯示，6月份，95家典型房企融資總額為1504.8億元，同比增長32.6%。截至2020年上半年，房企新增債券類融資成本為6.35%，較2019年全年下降0.72個百分點。隨着市場流動性的寬鬆，房企融資成本穩定，補貨增加，預計短期仍有望維持當前的銷售熱度。
天風證券研報顯示，重點關注上半年業績超預期的房企。其中，高週轉房企上半年竣工端恢復明顯，結算金額或存在超預期的可能。2017年、2018年拿地成本較低的房企，結算階段毛利率或相對維持穩定。此外，下半年TOP30房企物業管理業務分拆上市熱度不減，對母公司估值提振作用明顯，可以重點關注這些企業。