收購南油集團剩餘24%的股權並加碼前海，引入中國平安作為戰略投資者，招商蛇口的夢想正一步步變成現實。
6月7日晚間，招商蛇口發佈公告稱，公司擬以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式向深圳市投資控股有限公司購買其持有的南油集團24%的股權。其中，現金支付的部分由招商蛇口向平安資管非公開發行股份募集配套資金。而平安資管則為中國平安保險股份有限公司的投資管理人。
招商蛇口此舉可謂“一箭雙鵰”。交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資子公司，而險資、國資也將借道順勢成為招商蛇口的股東之一。
收購南油剩餘24%的股權 實現100%控股
公開資料顯示，此次交易完成前，招商蛇口已經持有南油集團76%的股權，深投控持有南油集團24%的股權。若交易完成，招商蛇口則實現對南油集團100%的控股。
針對上述交易，招商蛇口擬以3種方式購買深投控持有的南油集團股權，分別為
發行股份、可轉換公司債及支付現金等，上述3種方式的支付對價分別佔本次交易對價的2.5%、47.5%和50%。由此可見，現金支付是此次交易的大頭。
其中，“發行股份、可轉換公司債”支付方式涉及的對象為深投控。發行股份對價16.58 元/股，較現價溢價3.4%，鎖定期一年；可轉換公司債轉股價17.41 元/股，鎖定期一年，票面利率0.01%。
對於現金支付的部分，招商蛇口擬向平安資管非公開發行股份募集配套資金。公告顯示，招商蛇口通過此次交易引入平安資管，同時股票發行價格約定為16.58元/股，鎖定期三年。而平安資管實則是中國平安的委託方，負責投資管理，可見真正入局的是險資巨頭——中國平安。
招商蛇口在公告中指出，擬向戰略投資者非公開發行股票募集配套資金，發行股份數量不超過發行前公司總股本的30%，金額不超過上市公司向深投控發行股份、可轉換公司債方式支付對價的100%，且不低於上市公司向深投控支付現金對價的100%。本次募集配套資金將用於支付標的資產的現金對價。
目前，由於南油集團24%股權的交易價格尚未確定，非公開發行股份的數量也暫未確定。但可以肯定的是，交易完成後，深投控和中國平安都會成為招商蛇口的股東。
資料顯示，此次收購主角南油集團，位於深圳市前海蛇口自貿區，間接享有前海自貿投資的權益，進而享有在前海片區的開發收益。而招商蛇口近年通過多種途徑獲取前海的優質土地資源，包括對前海自貿公司增資。可以預見，雙方的業務具有高度協同效應。
南油集團經營大健康產業、自貿創新產業、大數據產業和深圳前海權屬土地的綜合開發等多種業務，擁有前海23萬平方米權屬土地。此次交易有利於增加招商蛇口對前海自貿投資的權益比例，以及其享有的前海片區資源。
此次收購前，招商蛇口對前海自貿投資的持股比例為36.2%，若收購成功，招商蛇口對前海自貿投資的持股比例將增加5.4個百分點至41.6%。天風證券研報數據顯示，前海合資公司持有總建面約497.76萬平方米，粗估貨值為4032億元，提升5.4%的持股比例或將增厚20億以上歸母淨利潤。
險資、國資雙雙入局 合作空間充滿想象
此次收購完成後，招商蛇口除了獲得南油集團的相關權益外，國資背景的深投控、險資巨頭中國平安都將是其股東。而險資與國資的疊加，也讓彼此之間的合作充滿了想象。
平安資管接受中國平安的委託，以中國平安的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，發行完成後中國平安將成為招商蛇口的股東。中國平安入局不僅可以為招商蛇口帶來低成本的長期資金，還將依託雙方在地產開發方面的資源優勢展開合作。
對於招商蛇口而言，中國平安是其戰略投資者，雙方將在園區、寫字樓、綜合體、商業、健康、養老等業務領域建立全面、深入的戰略合作關係，並充分調動各方優質產業資源及創新技術。此外，引入戰略投資者也有助於招商蛇口優化治理結構、提升管理水平、增強資本運作能力等，為上市公司的長遠發展提供保障，實現上市公司持續高質量發展。
此次招商蛇口與中國平安的合作期為3年，合作期限屆滿後如各方均未書面提出終止本協議，則協議合作期限將自動延長3年。
事實上，險資參股地產央企早已不新鮮，特別是中國平安早在2015年就已經深度介入房地產市場。2015年，中國平安曾以2.816港元/股的價格認購碧桂園約22.36億股股票，斥資62.95億港元，成為其第二大股東。此後的2017年，入股旭輝，成為其第三大股東；2018年，入股華夏幸福，成為其第二大股東；2019年，參與中國金茂配售，成為其第二大股東。
除了險資助陣，招商蛇口此次還拉來了具有國資背景的深投控。
2004年10月，深投控在原深圳市三家國有資產經營管理公司基礎上組建新設的國有資本投資公司，是深圳科技金控平台和科技創新、產業培育平台。作為深圳國資委旗下全資子公司，深投控旗下擁有多家控股公司，其中包括深深房A、深物業A等A股上市公司。
據悉，深投控立足深圳，圍繞科技創新和產業創新，重點打造科技金融、科技園區、科技產業等三個產業集羣，構建投資融資、產業培育、資本運營三大核心功能，擔當政府與市場之間的橋樑。
自2015年招商地產和蛇口控股開始合併重組之際，公司掌門人許永軍曾公開表示，未來三至五年內，公司三大業務“社區、園區、郵輪”開發與運營的比例將為60%、30%、10%。不難發現，招商蛇口以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”作為戰略定位，與深投控旗下的園區投資業務具有高度協同性。
此外，招商蛇口近年來不斷加碼的深圳區域發展，而深投控則承擔着深圳市的主要投融資、產業培育等工作。
股東中的國資、險資魅影 協同效應不容忽視
招商蛇口此次收購南油股份之前，其股東中早已有險資、國資身影。
Wind數據顯示，截至2020年5月29日，招商蛇口前十大股東中，另一險資巨頭中國人壽合計持股3.38億股，持股比例4.27%。除中國平安外，中國人壽也“偏愛”地產股，除持股招商蛇口之外，還持股萬科1.13%，持股榮盛1.04%，持股藍光0.97%。
此外，在招商蛇口前十大股東中，國資背景的北京誠通金控投資有限公司以2.36億股佔總股本的2.98%，同時還持有十多家A股上市公司股份，其中包括華僑城A，持股數量2.66億股，持股比例達到3.24%。
值得關注的是，北京誠通金控投資有限公司是國務院國資委旗下中國誠通控股集團有限公司的全資子公司。而中國誠通則是國資委首批中央企業建立和完善國有獨資公司董事會試點企業和國有資產經營公司試點企業。
在房地產行業，房企與股東進行合作並不新鮮。今年5月，萬科發佈關於與深鐵置業共同投資等關聯交易事項的公告，雙方將合作開發佛山南海新交通車輛段上蓋項目。同樣在5月份，招商蛇口官方微信宣佈，招商蛇口與中國供銷集團就在大連進行房地產開發等方面達成合作。
而國資背景的企業入股房企，也將為雙方的合作帶來更多的可能性。業內人士分析，險資入股，能夠為房企帶來低成本的長期資金；而國資背景的企業加入，則讓項目在執行層面更具可行性。這些具備優勢資源背景的股東都很強大，彼此的合作更是堪稱強強聯合。
數據顯示，招商蛇口2019年三大主營業務“社區、園區、郵輪”等取得的收入佔總收入的比重分別為86.57%、12.77%和0.66%，距轉型目標仍有差距。在2019年業績會上，招商蛇口公佈了2020年銷售目標設定為2500億元，目標增幅較2018年有所下降。
或許，對於轉型中的招商蛇口來説，中國平安系、中國人壽系的戰略入股，以及深投控、中誠通等國資背景公司加持，能給招商蛇口的未來發展帶來新的變量。