中金首次覆蓋越秀地產 大灣區國企“跑贏行業”

7月14日，著名投行中金公司首次覆蓋越秀地產股份有限公司（股份代號：00123.HK），給予“跑贏行業”評級，設定目標價為2.07港元，對應6.5倍2020市盈率和50%的NAV折讓，較當前股價有40%的上行空間。此評級是中金公司在對越秀地產大灣區佈局、獨特的增儲方式、穩健的資金支持及員工激勵機制的認可。

根植灣區佈局全國 優質土儲充裕

中金公司在評級報告中指出，越秀地產的項目多集中於大灣區和全國一二線城市，2019年末的4500億元貨值中63%均位於粵港澳大灣區。中金認為，大灣區充裕的未售土儲，足夠支撐越秀地產未來3-4年的發展，而越秀地產2019年末土地成本佔平均售價的33％的優勢，也能將毛利率維持在25-30％左右，盈利可見度高。

同時中金提到，根植大灣區外，越秀地產在華東、華中等區域的高能級城市也已實現了選擇性的滲透與佔位。以杭州為例，越秀地產已進入2019年度杭州房企銷售榜前十與2020年1-5月杭州房企權益金額銷售榜前五，深耕城市與全國佈局的潛力較為可觀。

增儲方式獨特 高質量發展有基礎

對於越秀地產因廣州市屬國企身份及豐富資源形成的增儲方式，中金表示認可。2019年引入廣州地鐵做第二大股東強化合作後，越秀地產已獲得3個TOD項目和2個TOD項目的收購期權，到2023年，越秀計劃每年將獲取2-3個TOD項目（總貨值為人民幣300億元至350億元）。

中金認為越秀地產還持續通過國企合作方式盤活資源，開展併購以增加土儲，目前已通過該方式進入成都、襄陽、嘉興等城市。與此同時，越秀地產也在加大對舊改項目的佈局，結合自身的產業基礎及發展，以舊改方式獲得土地，在新時代讓自己的舊改基因和能力繼續為業績增長提供助力。中金預計，越秀地產的增儲方式將為公司未來的高質量增長打下基礎。

2020年銷售增速 上半年完成全年業績47%

越秀地產發佈的公告顯示，2020上半年，越秀地產累計實現合同銷售金額人民幣約375.61億元，同比上升約2%，約佔2020年合同銷售目標人民幣802億元的47%。其中，6月越秀地產合同銷售金額同比上升約46%，業績增長開始提速。

根據克而瑞研究中心關於2020年上半年部分典型房企業績完成情況的統計，越秀地產銷售目標完成率位列第4。中金認為，今年的銷售雖受疫情影響可能暫時減慢至20%，但從2021年起將恢復30%的年增長率。

雙平台構築閉環 融資盈利更便捷

中金評級報告中顯示，截至2019年底，越秀地產持有越秀房地產投資信託基金（00405.HK）38.1%的權益，該公司是一家創造投資收益並作為越秀地產資本回收渠道的聯營公司。

中金公司認為，越秀地產“地產-房託”雙平台可提高越秀地產的財務靈活性，降低融資成本，有效回籠資金，使其在保持較低負債率的同時實現規模效應，而房託分紅與處置收益也將支撐越秀地產的盈利。

多元激勵機制 煥新國企活力

中金提到，近年來越秀地產推進了內部管理的變革，已建立了一個健全的員工激勵機制完善人才隊伍建設，包括相對其他國企更有競爭力的薪酬、股票激勵計劃和員工合夥人計劃。

其中員工股份獎勵計劃與員工項目跟投機制將實現員工與企業的事業共贏，通過激發組織活力，提升人力資本效能和運營效率，增強國企的內生成長動力。中金在研報中表示，基於此機制，越秀有足夠的效率和執行力以爭取實現其未來市場目標。