地方AMC迎新一輪擴容 房企隱身股東行列謀求“輕資產”高回報
“房地產企業之所以積極入股地方AMC，還有着更大的算盤——即通過不良資產處置，房地產企業有機會‘拿到’更有開發價值的土地，以及大量金融機構廉價融資，從而將兩者結合起來，以輕資產運作方式獲得更高的業務利潤。
在不良資產處置市場對外開放提速同時，國內主營不良資產處置的地方性資產管理公司（AMC）也悄然迎來新一輪擴容。
近日，湖南省第二家地方資產管理公司——長沙湘江資產管理有限公司正式掛牌；不久前，深圳市投資控股有限公司、萬科與深圳市羅湖引導基金投資有限公司、中國國新資產管理有限公司共同發起深圳AMC——深圳資產管理有限公司。
一位省級AMC副總經理向21世紀經濟報道記者表示，近期地方AMC數量增加，一方面是相關部門允許有意向的省級政府可以增設一家地方AMC，為AMC擴容提供操作空間，另一方面在疫情衝擊下，地方政府發現不良資產呈現明顯的區域化特徵，包括今年以來地方新增不良資產主要集中在聯保聯貸風險對外傳導、產能過剩型地方企業經營壓力驟增，以及地方國企歷史遺留問題發酵等，需要熟諳地方經濟的地方AMC妥善處置。
在他看來，相比全國性AMC側重於不良資產的整合打包交易，地方AMC在妥善處置地方不良資產同時，還得承擔有效緩解當地失業問題與化解區域金融風險的職責。
“畢竟，眾多不良資產具有本地化特徵，處置效果好不好與快不快，直接取決於AMC對當地人文環境、司法環境、政企關係等方面的瞭解，因此地方不良資產的處置，本質上是一項接地氣的風險化解工作。”他指出。
值得注意的是，在地方AMC悄然擴容同時，越來越多房地產企業正“隱身其中”。比如長沙湘江資產管理有限公司的股東方——長沙南潤投資公司旗下擁有秀龍地產，萬科則直接擔任深圳資產管理有限公司的第二大股東。
一位房地產企業業務總監向記者直言，目前不少地方不良資產的底層資產是商業地產、土地、廠房等，若房地產企業通過AMC對後者進行重新規劃與改造，恢復它們的造血功能，不但有助於妥善處置不良資產，更能給房地產企業創造新的業務拓展空間與利潤源。
地方AMC的多重使命
“目前，省政府正在考慮創建一家新的地方AMC。”上述省級AMC副總經理向記者透露。究其原因，一是地方政府部門認為增加地方AMC數量有助於促進彼此業務競爭，推動地方不良資產處置趨於市場化發展，二是在疫情衝擊下，地方不良資產規模開始回升，光靠一家地方AMC似乎“忙不過來”。
他回憶説，此前地方政府也曾考慮邀請全國性AMC接手部分地方不良資產，但後來他們發現兩者定位有所不同，因此考慮由地方AMC承擔大部分不良資產處置任務。具體而言，全國性AMC更多扮演不良資產貿易商的角色，通過將各地不良資產進行整合打包交易，找到新的不良資產處置方；而地方AMC在妥善處置不良資產同時，還需確保相關企業不出現大幅裁員、消除區域性金融風險爆發等隱患。
“比如當地政府目前最擔心的，是當地企業聯保聯貸比較普遍，只要其中一家企業出現鉅額壞賬，其他聯保聯貸企業就會受波及被追債，導致更多企業陷入破產重組風波，觸發聯保聯貸風險對外快速傳導。”他指出。因此他所在的地方AMC做了不少業務創新，包括對風險企業進行託管，先通過自身的資金擔保“阻斷”聯保聯貸風險對外傳導，再邀請地方政府與銀行等各類債權人協商，按照銀行承擔一點壞賬損失，擔保企業分擔一點還貸壓力，地方政府給予一些扶持措施，儘可能讓風險企業重新生產並恢復自我造血功能，從而在妥善處置不良資產同時確保就業與區域性金融風險不爆發。
此外，他們還得扮演資產管理人角色，在地方企業破產重整前提前介入對企業資產進行核算，並快速拿出讓所有債權人滿意的清償方案，加快企業破產清算步伐以避免當地營商環境受衝擊。
“這也是地方AMC與全國性AMC的最大業務定位差別。”這位省級AMC副總經理表示。目前他們面臨的最大操作難點，一是如何讓無力挽救的不良資產儘可能快地被處置，最大程度減少損失，二是幫助有價值的不良資產儘早恢復造血功能，令債權人獲得儘可能多的回款。這都很大程度需要地方政府給予相應的“配合”與扶持措施。
在他看來，地方AMC最大的優勢，恰恰是根植於地方，對地方政府、地方企業經營狀況、當地人文和司法環境相當熟悉，從而可以更高效地做好各類溝通工作，令不良資產妥善處置效率大幅提升。
房企入股的算盤
值得注意的是，在地方AMC悄然擴容之際，越來越多房地產企業現身股東隊列。
上述房地產企業業務總監指出，其實房地產企業對入股地方AMC青睞已久。此前，房地產企業只能通過銀行委託貸款，或借道信託公司產品等渠道，向一些需要資金救急的地方中小型企業提供資金支持，以便後者盤活當地房地產項目開發或土地規劃建設。但當這些項目出現爛尾或資金斷裂狀況後，房地產企業無法直接參與上述項目風險處置，只能由信託公司與銀行出面“代行職責”，導致相關不良資產處置效率相當低下。
“通過入股AMC，房地產企業就可以直接出面參與上述不良資產處置，解決了流程緩慢與處置權利不清晰等問題。”他向記者分析説。更重要的是，如今大量地方不良資產底層資產都掛鈎土地、商業地產與廠房等，若房地產企業能從中找到有價值資產進行盤活並恢復其造血功能，將給予債權人與地方政府超預期的不良資產處置效果。
記者瞭解到，這也是不少地方政府願意引入房地產企業作為地方AMC股東的主要考量之一。畢竟，房地產企業相對成熟的項目開發建設運營經驗以及投資眼光，恰恰是傳統不良資產處置團隊缺乏的。
一位地方AMC風險處置業務主管向記者透露，此前他所在的地級市出現爛尾樓，令當地經濟發展與營商環境受到不小衝擊，且各個債權人因各有算盤而無法達成不良資產處置共識。所幸他們引入了一家地方大型房地產企業作為財務顧問，由後者在獲得相關資產處置清償優先權的情況下，出資完成爛尾樓改造並出租運營。如今這棟爛尾樓已變成當地知名商業地產樓盤，不少債權人也收到部分回款。
“這令地方政府對房地產企業入股地方AMC持積極態度。”他告訴記者。近期他所在的AMC在增資擴股協商期間，地方政府主動推薦了當地大型房地產企業參與入股談判。
在這位風險處置業務主管看來，房地產企業之所以積極入股地方AMC，還有着更大的算盤——即通過不良資產處置，房地產企業有機會“拿到”更有開發價值的土地，以及大量金融機構廉價融資，從而將兩者結合起來，以輕資產運作方式獲得更高的業務利潤。