萬科這半年：守住了負債，穩不住增速
8月27日晚間，萬科發佈了2020年中期業績報。上半年：
萬科實現營業收入1463.5億元，同比增長5.1%；
歸屬於上市公司股東的淨利潤 125.1 億元，同比增長 5.6%；
每股基本盈利 1.11 元，同比增長 4.0%；
全面攤薄的淨資產收益率為 6.39%，較上年同期下降 0.96 個百分點。
在這半年，萬科大動作頻繁。就在8月27日，萬科將中西部區域一分為二，成立了西北區域事業部；還出人意料的插手了泰禾的事務，設置前提的情況下，可能成為泰禾的第二大股東。
萬科依然很穩，但在穩的同時，又似乎有點不一樣了。
01
在8月28日上午的發佈會上，萬科公佈了一則消息：已將四大區域之一的中西部區域一分而二，單獨成立了西北區域事業集團，覆蓋陝西、甘肅、新疆、青海與寧夏五地。
此後，萬科的業務架構將變為6BG，8BU。
對於拆分的原因，王海武表示，“成立西北區域事業BG的考慮由來已久。西北五省接近全國三分之一的面積，在管理半徑上相對較大，西北區域事業BG的成立是對過去探索、實踐的進一步發展，目的是加強萬科在西北地區多項業務更好的發展。”
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受“地產一條”採訪時，則認為，拆分應該是為了強化區域拓展和內部協同，解決原來“散兵作戰”資源分散和協同不夠的問題。並形成統一的“西北軍團”，來加大參與內循環背景下的西部開發和經濟發展的機會。
西北區域BG成立後，萬科五大區域目前的管理幅度和管理半徑大概都在高鐵3小時、飛機1.5小時左右的一個範圍內。
02
調整企業架構， 一定程度上是出於提升銷售業績的考慮。
中西部正處於快速發展中，在今年上半年，中西部區域雖然銷售金額排名下降，但結算面積卻穩居第一，佔到了 35.01%。拆分之後，將更加有利於區域的精細化管理，以及整合業務。
受疫情停工停產的影響，萬科上半年的銷售業績創下了5年來的最低增速，實現銷售金額 3,204.8 億元，同比下降 4.0%。
萬科在2017年實現45.3%的銷售額增速之後，便陷入了一個漫長的低增長時期。2018年萬科銷售額首次超過6000億，但增速只有14.5%；在去年，增速僅3.9%。
而同期TOP100房企的累計權益銷售金額增速是6.5%。碧桂園、恆大則分別為10.03%、9.0%的銷售業績增長。
萬科走在了行業後排。
今年上半年萬科銷售額呈負增長，很大的原因在於疫情導致的停工停產。橫向對比上半年全國商品房銷售金額，其降幅為5.4%。萬科只比其略高一點。
若以萬科年銷售目標6600億來計算，上半年萬科已完成48.5%的銷售目標。業績報顯示，合併報表範圍內還有 4,743.2 萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約 6,953.3 億元，較上年末分別增長10.6%和 14.2%。
整體來看，萬科要實現全年業績目標，壓力並不大。但想要再現“高增速”，幾乎不可能。
毛利率的下滑，也是萬科中期報反應出來的一大問題。
2020上半年，萬科整體毛利率約為31.8%，低於行業33.29%的平均水平，較去年同期的36.2%繼續下滑。
萬科財務負責人韓慧華在中期業績會上表示，2019年是毛利率的高點，因為2019年結算的項目大部分都是在2017、2018年銷售的高點結轉的。
“整個房地產行業毛利率下降是一個長期趨勢，預計到年底還將有小幅回落，公司會將毛利率維持在合理水平。”韓慧華説。
03
在上半年，萬科暫緩了拿地的節奏，新增土儲55宗，計容建築面積約980.2萬平方米，權益計容建築面積約504.6萬平方米，權益地價總額約321.3億元，萬科拿地金額同比減少50.5%，拿地銷售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。
對比萬科歷年來新增土儲面積可以看到，今年上半年萬科創下了5年中的最低點。
從整體趨勢來看，萬科的減緩拿地並不是從今年開始的，在2019年時，就已經同比減少了20.6%。
在2018年的秋季發佈會上，萬科首次喊出了“活下去”的口號，可以看到，此後萬科在銷售的增長、拿地的節奏上都有所下降。保持一個相對“穩”的增長速度，是萬科兩年來的主基調。
對於今年上半年的保守拿地，萬科執行副總裁、首席運營官王海武表示：“目前公司在手的資源可以保障未來2-3年的發展，同時萬科也會不斷關注市場變化，敏鋭感知投資機會。好的項目需要觀察，萬科不會追高，也不會過分的保守。”
截至報告期末，萬科在建項目和規劃中項目的總建築面積約 15,719.7 萬平方米。此外，萬科積極參與舊城改造項目，此類項目萬科權益建築面積約582.5萬平方米。短期內，餘量豐富，壓力不大。
平安證券認為，預計下半年融資端將逐步收緊，土地市場迴歸平穩，疊加銷售持續恢復，下半年萬科的拿地節奏將趨於積極。
04
萬科能夠在下半年加快拿地節奏，是因為其擁有良好的現金流。
由於上半年拿地支出大幅下降，且有較高的回款率，以及積極的融資，截至6月末，萬科持有貨幣資金 1942.9 億元。而一年內到期的有息負債總和968.2億元，短期內償債沒有壓力。
萬科的淨負債率也在下降，為 27.0%，較去年年末下降6.85個百分點。
平安證券認為，“萬科財務結構穩健，融資成本佔優，有望把握潛在的拿地窗口期，進一步提升市場份額。”
但萬科在業績會上，依然強調的是“穩”。對於淨負債率保守的疑問，萬科管理層在業績會上回應表示，“特別是經歷過疫情，我們的啓示是現金流就是企業生命線。”堅持淨負債率低於40%的水平，是公司穩健的財務政策，是萬科內部廣泛堅持的制勝之道。
下半年萬科是否會有積極的動作，還需要再觀望。
05
在上半年，萬科的多元業務有較為突出的成績。
萬科物業新簽約建築面積 0.53 億平方米，累計簽約建築面積 6.8 億平方米，已經接管面積 5.2 億平方米。其實現營業收入 67.0 億元，同比增長 26.8%，其中 55%來自於萬科以外的項目。
但需要注意的是，國內規模最大的上市物業公司碧桂園服務，上半年的營業收入為62.71億，同比增長78.4%。
萬科物業的營收雖然略高於碧桂園服務，但增長速度遠不如碧桂園服務。
在今年上半年，融創、恆大紛紛走出了分拆物業上市的步伐，top4房企中，僅有萬科還未有分拆計劃。從目前萬科透露的信息來看，短期內也不會有分拆上市的計劃。
萬緯物流和商業板塊在中期“成績單”中，也被專門拎了出來。
報告期內，萬緯物流所管理項目業務營業收入 8.3 億元，同比增長 36.9%，截至報告期末，物流倉儲服務累計開業建築面積 616 萬平方米。
值得注意的是，物流行業被納入了“基礎設施類的REIT”的範疇。2020年6月，萬緯物流首期類 REITs 產品已在深交所成功上市。
上半年，萬科商業業務營業收入30.5億元，同比增長0.3%；整體出租率達90.6%。
包含印力集團在內，累計開業的商業項目面積達836萬平方米，同比增加11.1%。此外，規劃中和在建商業建築面積543萬平方米。
王海武在2020中期業績會上稱：“我們的商業業務和物流業務，是在向城鄉建設與生活服務商轉型的道路上重要的探索和實踐，我們確實希望未來這些業務能上市，但目前沒有明確計劃。”
有意思的是，長租公寓板塊的收入情況也首次被披露了出來。
上半年萬科租賃住宅業務營業收入 10.5 億元。共在33個城市累計開業泊寓12.73萬間。期內新增開業1.89萬間。已開業項目整體出租率為88%，規劃和在建中泊寓尚有5.77萬間。
而此外的多元業務，如養老、冰雪業務等，便消失在了財報之中。
06
在本次業績會上，另一個受關注的話題是萬科對泰禾的投資。
今年7月，泰禾宣佈與萬科下屬全資子公司海南萬益管理服務有限公司簽訂股權轉讓框架協議。
在滿足三大交易的前提下，泰禾將轉讓19.9%股份予萬科，轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.27億元。
若是交易完成，萬科將成為泰禾集團第二大股東，泰禾創始人黃其森的持股比例會下降到30%以內，仍是第一大股東，但話語權大幅下降。
在業績會上，祝九勝回應了此事。他表示，萬科參股泰禾最終能不能做成，取決於三個要素：
第一，泰禾自身的生存意識，它的求生欲到什麼程度；
第二，金融機構對泰禾的理解程度，泰禾確實是過度負債的，最後要麼集體沉船，要麼集體上岸，目前金融機構的共識程度也正在達成的過程；
第三，看福建省政府、金融辦，對它下轄的企業碰到這樣的問題，政府以什麼樣的姿態與智慧方案來做應對。
可以看到，萬科對此事始終保持警惕，不僅要求泰禾自己去與債權人談判，還希望福建政府與金融機構一起背書，從而減低自己的風險。
祝九勝説：“我們會全程參與這個過程，盡我們最好的、最大的善心，把這件事情能夠妥善處理好，當然我們的底線是不影響萬科股東的權益。”
萬科始終厭惡風險，穩是根本，但進亦是動力。