丁祖昱：6月新房銷售突破2萬億，新開工面積創歷史新高
7月16日，國家統計局公佈了2020年上半年國民經濟運行情況以及房地產業開發投資及銷售情況。
1-6月，全國房地產開發投資62780億元，同比增長1.9%，1-5月為下降0.3%。其中，住宅投資46350億元，增長2.6%，增速比1-5月份提高2.6個百分點。
其中，東部地區房地產開發投資33940億元，同比增長2.3%，1-5月為下降0.1%；中部地區投資12272億元，下降4.8%，降幅收窄2.0個百分點；西部地區投資14242億元，增長7.6%，增速提高2.0個百分點；東北地區投資2326億元，增長1.0%，增速提高0.5個百分點。
總體來説，二季度經濟明顯好轉，GDP同比增長3.2%。房地產業增長強勁，對經濟恢復支撐明顯，6月商品房銷售金額突破2萬億；新開工、拿地均創新高，帶動上半年房地產開發投資額增速由負轉正。
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6月銷售金額突破2萬億元
國家統計局數據顯示，1-6月，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9個百分點。其中，住宅銷售面積下降7.6%，辦公樓銷售面積下降26.5%，商業營業用房銷售面積下降20.7%。商品房銷售額66895億元，下降5.4%，降幅比1-5月收窄5.2個百分點。其中，住宅銷售額下降2.8%，辦公樓銷售額下降28.0%，商業營業用房銷售額下降25.5%。
具體來看，6月全國商品房銷售規模環比增40%，為疫後新高，銷售金額刷新近3年年中單月記錄。6月商品房銷售金額突破2萬億元，同比增長9%，超過2018年及2019年同期。銷售面積超過2億平方米，同比增2.1%。在此拉動下，2020年前6月銷售面積、金額累計同比跌幅收窄至8.4%和5.4%。整體從規模與增速來看，上半年全國樓市在經歷了銷售規模20年新低後完成了V型反轉，至年中已再創新高。
從各區域、各能級城市市場情況來看，東部、西部復甦最快。1-6月，東部地區商品房銷售面積28511萬平方米，同比下降5.4%，降幅比1-5月收窄4.5個百分點；銷售額37119億元，下降1.6%，降幅收窄6.1個百分點。中部地區商品房銷售面積18450萬平方米，下降14.1%，降幅收窄3.2個百分點；銷售額13147億元，下降14.4%，降幅收窄4.1個百分點。西部地區商品房銷售面積19908萬平方米，下降5.6%，降幅收窄3.7個百分點；銷售額14484億元，下降4.6%，降幅收窄4.4個百分點。東北地區商品房銷售面積2534萬平方米，下降17.3%，降幅收窄5.1個百分點；銷售額2144億元，下降12.5%，降幅收窄7.0個百分點。
具體到城市市場而言，核心一二線城市項目再現“萬人搖號”，僅上半年就有27城共計277個項目認籌率超100%，主要集中在寧波、南京、成都、上海等核心一、二線城市的中高端項目。
初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.9%和0.5%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.8%和0.5%，漲幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。
我們認為，疫後年中銷售節點不同區域、不同能級間市場分化尤為明顯，東部、西部和核心一二線城市樓市快速修復是6月全國銷售金額再創新高的主要支撐力，而上半年全國樓市銷售增速得以實現V型逆轉則主要依賴於堅挺的改善性需求的持續釋放。
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上半年累計同比增速轉正
6月全國房地產開發投資額完成16860萬元，同比增長8.54%，單月創20年以來新高。受此推動，1-6月房地產開發投資額累計增速由負轉正。
6月開發投資額激增至歷史新高，主要以前期積壓新開工面積集中釋放為主要推動，同時土地市場的快速回升也提供了一定支撐。具體而言，受疫情影響，前4月全國房屋新開工面積始終不及2019年同期水平。隨着年中業績節點的到來，加上全國大中城市疫情見穩、建築業完全復工，房企紛紛自6月起加強施工強度。
此外，疫後核心城市持續放出重點地段優質地塊，土拍市場持續回暖，核心城市土拍溢價率維持高位。考慮到新開工施工有累計放量因素，因此預計在節點過後全國開發投資額將有所回落，但單月規模仍將維持較高水平，且累計增速將繼續增長。
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6月新開工同比增8.9%創歷史新高
6月房屋新開工面積28003萬平方米，環比大增28.7%，同比增8.9%，創歷史新高。在此拉動下，上半年累計同比跌幅較前5月收窄5.2pts，至7.6%。
這主要是因為，上半年積壓的開工需求集中釋放，推動單月規模走高，後續將見頂回落，但有望維持高位。一方面，本月雖然單月新開工面積創歷史新高，但上半年累計開工面積較2019年同期仍跌7.6%；另一方面，從歷年規律來看，新開工面積下半年規模普遍低於上半年，因此後續新開工規模回落也是自然現象。
從土地購置面積來看，上半年累計同比已基本持平，僅微跌0.9%。在核心城市優質地塊持續放出下，全國土地市場成交規模穩步增加。目前土拍市場“過熱”，部分城市土拍高溢價地塊頻出。隨着全國經濟穩步復甦，後續各地方政府或將出手收緊供地節奏並出台一定調控措施。如紹興已出台通知規定土拍溢價率範圍。因此，綜合供求兩方面分析來看，預計後續全國土地購置面積將有小幅回落，累計增速也將由升轉穩。
綜上所述，我們對於後市給出如下幾點判斷：上半年全國經濟運行先降後升、穩步復甦，其中房地產行業起到了重要支撐作用。全國開發投資、新房銷售等主要指標增速業經歷了V型逆轉。至6月，全國單月新房銷售、新開工、開發投資額、土地購置等均已超過2019年同期，目前房地產業已基本恢復正常水平。
從商品房銷售來看，“萬人搖”等現象表明，以核心城市為主的改善型置業市場火熱，但需要注意的是，一方面發達城市與欠發達城市樓市表現分化嚴重，中部、東北部地區銷售規模仍處於較低水平；另一方面上半年商品房銷售面積、金額等累計同比指標依舊為負。
考慮到深圳、寧波等核心城市已率先對上半年樓市出現的問題對限購、限貸等調控政策作進一步收緊。因此，在全國市場分化持續、核心城市陸續跟進收緊調控下，後續短期新房銷售規模將受到一定影響。
對於土地購置、新開工、建安施工而言，考慮到新開工及施工面積在6月見頂後將大概率回落；土地購置面積在第三季度也將有所降低，預計全國房地產開發投資額在短期也將面臨回調，整體增速也將放緩。
來源：丁祖昱評樓市