試水項目被否 地產IPO借道海外屢遭擱置

  在宏觀經濟逆週期調節的背景下，有關房企融資是否有所鬆動的市場猜測，近期似乎得到了並不樂觀的結果。

  日前，證監會上市公司併購重組審核委員會召開2020年第14次工作會議上，對寧波聯合擬發行股份購買杭州盛元房地產開發有限公司（下稱盛元房產）全部股份的收購案予以了否決。

  這是今年以來上會的23個項目中，第四起併購重組委的否決案例，並在市場間形成了一定的標誌性意義。

  值得一提的是，此前市場亦有人士分析認為，A股市場對於房地產企業的資本運作和融資動作可能將有所放鬆，而亦有部分房企今年以來更新了其再融資的預案。然而，在寧波聯合大股東注入地產類資產慘遭監管層無情喊停之下，房企的A股融資復甦之夢也將隨之破碎，隨之而來的仍將是調控政策長期持續的冬天。

  6年長跑被否

  4月22日，寧波聯合對盛元房產的收購案，在證監會重組委會議上被判了“死刑”。

  根據收購預案，寧波聯合擬發行支付2.69億股收購大股東榮盛控股及關聯方三元控股所持有的這一資產。

  其中榮盛控股、三元控股的持股比例分別為60.82%和39.18%。

  而鮮少有人注意到的是，寧波聯合被否的這起收購案是一場長達6年的長跑。

  早在2014年初，寧波聯合就在華西證券擔任財務顧問下，發起了針對盛元房產的收購預案，彼時收購標的為盛元地產、海濱置業兩家公司50%的股份。

  但後來經過調整，其收購標的改為了盛元房產60%的股份和海濱置業51%的股份，但收購一事仍然不了了之。

  直到2018年4月，寧波聯合重啓收購計劃，擬收購標的也成為了如今被否的盛元房產。

  但這一規劃在經過漫長的調整、論證以及監管溝通後，仍然在2年後的今天遭遇否決，

  本來按照收購方案，收購完成後榮盛控股和三元控股對寧波聯合的持股比例將變為43.80%和18.16%，由於收購後並未觸發寧波聯合的實控人變動，因此該交易也並不構成借殼上市。

  對於此次否決，證監會給出的理由是“未能充分説明並披露本次交易有利於提高上市公司資產質量、改善財務狀況和增強持續盈利能力”。

  但在業內人士看來，寧波聯合收購案被否的真正原因，仍然在於標的是一家房地產企業。

  顧名思義的是，盛元房產確實是一個如假包換的房地產企業。

  據披露，盛元房產及其控股、參股公司擁有“湘湖壹號”三期、“開元廣場”四期、“銀和望府”等多個在建項目；同時擁有“東方藍亭”、“湘湖壹號”四期等儲備項目以及“藍爵國際”、“湘湖壹號”一期、“湘湖壹號”二期、“盛元慧谷”、“華瑞晴廬”及“東方海岸”等項目的大量待售房源。

  根據2017年底的評估計算，其賬面價值約為4.28億元，而預估價值則為18.02億元。

  “主要原因仍然在於收購標的是作為限制類行業的房地產公司，而房地產企業在A股的首發、增發以及併購等運作一直都受到了比較嚴格的限制。”一位接近寧波聯合的投行人士坦言，“其實這個項目也被市場關注的比較多，一些其他類似的項目也把它當成一個風向標，即觀察它能否過會，來進行內部決策。”

  融資鬆動“夢碎”

  寧波聯合之所以受到頗多關注，源於市場對於地產融資是否出現鬆動的猜測。

  事實上，在持續了數年的地產調控政策影響下，不少在A股上市排隊中的房企不得不面臨IPO進度的中斷。

  但伴隨着2018年開展的去槓桿政策，有關房企A股融資是否有望鬆動的猜想也在不斷出現。

  “因為在去槓桿、中美貿易摩擦加上疫情的衝擊下，宏觀經濟的壓力變大，有市場人士猜測是否有可能出現地產融資進一步鬆動的信號。”上海一家券商地產研究員表示，“如果相關信號能夠鬆動，那麼將會對一些資金壓力較大的房企帶來利好。”

  事實上，一些房企更新再融資預案，也加劇了市場的這種猜測。

  例如今年3月12日，綠地控股就發佈了非公開再融資的第四版修訂預案，擬募集資金達110億元，而追溯此次籌劃的起點，則最早要追溯到4年前。

  21世紀經濟報道記者查閲歷史公告發現，綠地控股最早曾於2015年12月發佈再融資預案擬募集資金301.50億元，並先後於2016年1月、2016年5月和2016年8月三次修訂這一預案，而今年3月份的修訂，在市場人士看來無疑是長達兩年後的一次“詐屍”。

  “當時綠地控股的再融資公告修訂版出來了，很多人認為是不是地產再融資有鬆動的苗頭，無論是行業還是中介機構，大家都有所討論。”一家央企系地產公司融資業務人士表示，“因為這些年在政策的高壓調控下，地產公司的現金流確實比較困難。”

  在其看來，如果不是再融資政策有所鬆動，則3月份綠地控股重新修訂的再融資預案也將變得毫無意義。

  “當時無論是投行還是地產公司，都希望政策能有一定的鬆動，不然綠地這種大公司也不會做無用功。”上述融資業務人士表示。

  然而在多位投行人士看來，寧波聯合此次收購案被否，意味着諸多籌劃中的房企融資項目的前景並不樂觀。

  “寧波聯合的股份支付並沒有涉及到配套募資，也就是説還沒有到再融資的地步，就已經被否了，再融資就更不要想了。”一位關注寧波聯合收購的投行人士指出，“目前對於房地產項目唯一有可能實施的運作，估計也只剩下現金收購和股東贈與了，但現金收購存在很大的關聯方障礙，容易引發質疑，而股東贈與則毫無意義。”

  “寧波聯合的案子具有一定的判例效應，至少説明在未來很長一段時間內，證監會對於地產類企業的融資仍然不會以任何方式鬆綁。”一位接近監管層的投行人士表示。

  擱置的房企融資

  寧波聯合的被否並不是孤例。

  早在4月13日，處於IPO排隊過程中的房企——金輝集團股份有限公司（下稱金輝集團）正式撤回首發申請並終止審查。

  而寧波聯合與金輝集團的敗走麥城，或許也會讓諸多在發審委門外等待IPO的房企感到唇亡齒寒。

  記者統計Wind數據發現，截至4月27日，仍然處於IPO排隊狀態的A股公司共計3家，分別為特發服務、富力地產以及萬達商業。

  其中特發服務、富力地產的最新狀態是已反饋，萬達商業為中止審查，

  從時間來看，上述公司最新公告大多止步於2019年及更早之前，例如富力地產的最新公告時間為2017年底。

  據投行人士透露，在地產調控政策下，以上排隊公司的IPO事宜仍然懸而未決。

  “其實最開始地產的政策限制主要是住宅不動產開發，但是對商業、物業並沒有提出明確要求，但是在房住不炒的要求下，加上一些商業、物業和住宅項目在地產公司具有聯動關係，所以也導致其上市和IPO存在困難。”一位接近監管層的投行人士表示。

  事實上，像金輝集團一樣選擇主動放棄的房企也不在少數。

  統計顯示，共有包括碧桂園、金輝集團、首創置業等在內的7家房企宣佈終止審查，而前往H股市場曲線上市成為了一些房企的選擇。例如金輝集團就考慮轉向港股IPO，並有消息稱最快有望於年內實現港股上市。

  事實上，H股的確也是不少內地房企上市的熱衷地，例如融創、中海、華潤置地、富力、新鴻基、綠城等知名房企，均是香港上市的地產股。

  但值得一提的是，近期也有不少地產公司借道港股上市後仍然面臨折戟的命運。例如今年4月17日，房企三巽集團的招股書顯示失效，而4月22日，港龍地產的招股書也隨之失效。

  而能否通過港股市場實現曲線上市融資，也成為一些房企倍加關注的動態。

  “首先海外上市需要在國際部進行申報材料審查，同意後才能在海外上市，此外發行人也需要滿足海外交易所的相關制度要求，已便能夠在路演後實現發行成功。”上述央企系地產融資人士表示，“但考慮到目前的政策傾向以及房企面臨的流動性問題，上市融資仍然不是一件容易的事情。”（來源：21世紀經濟報道）